上海楼市:听说又几项新政出了!内容是什么?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，请问您觉得支持房子不暴跌的逻辑是什么？

回答：你好，世上最悲催莫过于人家已娴熟地把房地产完成了金融工具，你还在抠巴抠巴地积攒着自己的月供和首付；世上最可笑莫过于超级城市化已经像海啸一样席卷而来，你却仍在四线小城做着靠体制升官发财的黄粱美梦。世上最无情莫过于大城市的房价一波又一波脉冲式的上涨，刚需的你没明白“0到1”的意义却仍在问房价如果暴跌怎么办！

提问：你好，曾叔，可以详细讲一讲上海学区房吗？我看了下去年上海好的学区房涨得挺多的，但是我自己买学区房也不是为了投资，主要是小孩的教育，打算读完后把它转手卖掉。

回答：你好， 购买学区房前，首先要了解学区房，下面是一些关于学区房的相关内容的介绍，为目前打算或者未来将要购买学区房的购房者们解开一些疑惑。首先幼儿园和高中不包括在九年义务教育中，所以学区房指的是小学和中学的学区房，其实大部分的住宅都有对口学校，但是因为小学初中的竞争，现在所提到的学区房其实是指那些对口优质公办学校的房源。其次关于户籍，学籍等的问题，由于上海一些好的公办学校实在抢手，所以建议孩子最好得具有上海户籍，这样才更具竞争力。

目前浦东、闵行、宝山、松江、奉贤、嘉定、金山、崇明区域实行的是户籍对口来分配学位，而黄浦、静安、杨浦、虹口、普陀、长宁、徐汇这些区域实行学籍对口，在这几个区域内就读的小学会直接决定孩子未来就读的中学。在这里提醒购买二手学区房的购房者，五年一户制度决定了所买房子五年内只有一个对口入学的名额，买房之前一定要确保所买房子保证自己的孩子可以入学。最后关于统筹和公民同招等，家长也需要注意，不要因为一些细小的失误导致自己浪费学区房的机会。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，你好！现在上海出了新政策，算积分这个让我有点懵，不太确定是不是有购房资格，目前还是在等机会，老师对于现在上海楼市有什么见解看法？

回答：你好，由于楼市调控政策以及积分摇号制新政施行，而具体细则尚未明晰，当前的上海楼市无论是买家、卖家还是银行资金放款流动都出现了一段时间的冰封期。对于开发商而言，新房市场的走向还是未知数，积分摇号的门槛对一些社保年限不足、非沪籍户口的购房者来说比较高，无法预计开盘风险，许多开发商选择了推迟开盘时间。对于购房者而言，没有更加确切的积分规则明细，难以确定自己是否具有购房资格，买卖行为也难以进行，大部分人都在观望。这里建议积分不足50分、社保不足5年的购房者优先考虑二手房，打新难度太大。而对于买房资金比较充足、又有房票的购房者，这是一个非常不错的购房机会。对于银行资金流动而言，这段时期也在减慢放款速度，拖长审批放款周期，楼市也被抑制轮转速度。

这个“冰封期”可能还会持续到上海二手楼市供需平衡、新房供应充足以及贷款速度、额度都提升之后才会回暖。目前，在上海楼市观望的购房者，首先如果有房票与充足的资金，可以抓住机会果断买房。第二，2021年买房建议在适当减小杠杆，今年贷款成本会较大，风险也更多。第三，一些家庭为置换可能会出售老破小房源，二手房供应量会增加。总体来说，在政策不断收紧的当下，楼市逐渐恢复平稳运行，供需关系逐渐平衡，对于购房者是一个绝佳的购房时机。

提问：你好，曾叔， 生活在河北邢台市的县城，县城自住一套房，邢台市有一套，无房贷，在父母名下。我和老公事业单位职工，名下无房，30岁，研究生学历，家有两周半儿子，年稳定收入20，住房公积金我和老公每月共2000。现手里80，预期房价200-250。想在大城市买套房，纯投资，可长期持有。临近的城市有天津，有很多朋友在天津，后期打理方便，但对天津未来房价走向没把握。杭州，武汉这些城市也可选择。请问房叔我这种情况适合买哪个城市？

回答：你好，你说的几个城市总的来看：杭州>武汉>天津。由于北方经济的先天缺陷，从现在的经济发展上来看，正处在经济转型期的天津市无疑是处在弱势地位的，天津还要继续面对来自北京的资源虹吸和竞争压力。但是经过三年多的调整，天津已经房价比较稳了，想再下降也并不容易，部分人认可了这种流行的观点，觉得现在购买较为安全，天津楼市反弹的迹象，也已经稍有显现。不论怎样，天津的住房，并没有什么“炒”的氛围。总价200我建议优先考虑武汉，武汉楼市今年已经开始回暖。武汉投资最有价值的楼盘详见内部分享。

提问：曾叔你好，如果参加民办摇号，选择在哪个区摇号有区别吗？

回答：你好，有区别的，有的民办只对区内招生，有的区内区外都有名额，有的区内名额多于区外名额，有的区外名额反而多。如果户口在A区，选择人户分离去B区摇民办的区内名额，相对摇中概率大一些，但如果没摇中要在B区的公办统筹。如果直接去摇B区民办的区外名额，摇不中还是在A区公办统筹。

提问：你好，曾叔，我手头现在有140W闲钱，放银行贬值，想在上海买二套保值或增值，您觉得是买市中心的老破小一房好，比如浦东花木或龙阳地铁站附近的一房（92年左右的老破小），还是买郊区新一点的两房好，比如航头镇、周浦、上海东站，或者您有没有推荐的？目前在浦东上班，五年后可能会搬到青浦上班，谢谢！

回答：你好，买近郊，25km以内的次新房，不要买老破小。你将来在青浦上班的话，可以先买大虹桥那里的房子，自己现在浦东租房子，大虹桥这五年会表现不错的。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，我是属于在上海没有房子也没有购房记录的，我有个朋友是5年内已经买过房子前段时间又把房子卖掉的上海无房家庭，像我们这种情况买房老师能否给点建议？

回答：你好，上海积分购房政策出台后，购房者主要分为三种。第一种就是上海无房且5年无购房的购房者，这类人购买新房较为容易，但是可能会受到预算的限制，建议购买预算范围中最火的楼盘，而这一类人也会更注重楼房的整体品质，希望有较好的生活环境，对于预算充足的家庭来讲，高端改善选择空间充足，而预算不足的家庭，则应该提高首付门槛，所以这类人不必将就买房；对于上海无房单身，非上海无房家庭和5年内已购的上海无房家庭来说，预算对于买房显得至关重要；而对于其他人群来说，可以考虑不用摇号的新盘和二手房。

提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。

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