上海楼市:当前上海调控政策很稳,估计未来几年限购都不会放松!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好！关注您很久了， 现在家庭在上海只有一套房，有贷款，面积不大。地段在浦东大道居家桥路，周围利好是14号地铁要开通。迟迟等不到上海放开限购，现在在计划是不是拿手上现金，买二套，计划需要学区。但目前二套只能3成，总价就负担不了太高。想问下曾叔，现在是买二套的最佳时间吗？再等等上海二套会宽松些吗？有朋友建议成立公司，房抵贷形式做到7成，这种方式想问下您建议吗？是否有什么风险？您经验毕竟很丰富。我们是想买个学区，明年要小孩，如果贷3成，只能买总价400万，这样学区只能。是老破小。你建议现在购买这样学区吗？毕竟我们还没小孩现在。还是，先不买学区，买个房龄新的，后期再买学区？或者等后面二套房限购放松再置换？您觉得二套不管首付比例下降还是不再认贷，近几年取消可能性大吗？还有买哪个区或地段有什么建议吗？

回答：你好，首先，学区的事不用急，还没小孩呢，当前正在推进教改，有可能实行多校划片，很多优质学区，未来几年面临着不确定性，因此在小孩子上学之前二三年考虑学区房即可。其次，当前上海调控政策很稳，估计未来几年限购都不会放松，认房认贷，未来大概率不会松。当前，是上海买房的好时机，市场降温三年了，有上涨的动能，且货币放水也有利于房价上涨。由于你新买一套房比较吃力，当前最佳方案是卖掉居家桥路的房子，此房区位一般，如果是老破小，则升值性更弱。

所以不如卖掉，手中资金增加 ，集中资金再买套区位更优、户型更大的房子。没必要一定买学区房。可买新次二手房，这样住进去也快些，升值性也强些。关于区位，主要以你上班生活方便为第一考虑，其次是升值性。如果限定在浦东，则源深、联洋、世纪公园南边的大唐花园、西边的陆家嘴中央公寓、张江中区万科翡翠公园、张江祖冲之路上的阳光花城、浦江镇近前滩的次新房。杨浦与虹口没什么特别好的板块。上海买房价值高的板块及楼盘，详见内部分享！

提问：曾叔，你好！一月的楼市回暖原因是什么呢？楼市是否会持续处于小阳春？想听老师分析一下

回答：你好，2021年1月全国各一线城市房价大部分都有一定涨幅，一月份的住房成交量也有所增长，二手房成交增幅较大，楼市逐渐有回暖迹象。这主要是由于前期资金较为宽松、楼市市场预期提升所导致，资金外溢至楼市带动市场热度，楼市升温又促使大批购房者进入市场，需求端膨胀导致供需失衡加剧，房价也就迎来较大涨幅。但房价涨幅增速过大的情况不会一直持续，楼市调控仍持续存在，银行对于住房贷款额度的缩紧也会抑制楼市的过热行情，像深圳、广州等重点区域对于违规经营贷流入楼市的行为进行重点盘查，目的也在加严银行对住房贷款的审批收紧贷款发放，“降杠杆”以防范金融风险将依旧是未来楼市发展的方向。总体来说，楼市是否会持续处于小阳春还尚不明确，但可以肯定的是，一些住房贷款持续收紧的城市，楼市会受到较大影响。

提问：你好，曾叔，我看了上海建发云锦湾和红星宝山天铂这两个项目，感觉都挺好的，很纠结，请问老师该怎么选择啊？

回答：你好，上海建发云锦湾项目是由中集产城和金地商置联合打造的大型商住办综合体，是一个距离7号线地铁站美兰湖站400米的近地铁项目，周围环境面貌良好，住宅密度也比较稀疏。商业配套方面，主要依靠宝山的U天地商业体，项目为新房所以目前没有承诺的学区。医疗方面有罗店医院，距离华山医院也不远。开盘价项目目前98平三房总价在400-450w之间，是有一定竞争力的刚需产品。红星宝山天铂项目，位于宝山罗泾，主要对口的是九年一贯制学校上外附属宝山双语学校。项目周围就是北郊的产业园，典型产住结合项目，自身户型配套的等也较为高级舒适。这两个项目分别占有不同优势，一个是地铁低密，一个是学区，同时也都是具有竞争力的刚需产品，怎样选择还要看你对于学区和通勤更侧重哪一个。具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：你好，曾叔，目前我们人在深圳，有一套房已还清，手上只有一百多万，是继续在深圳等着打新房，还是回武汉投资一套300-400W的房产. 有朋友推荐下周末开盘光谷东的南山府单价2.4左右，是否是好的投资标的？

回答：你好，只要深圳新房限价，就会买到即赚，但摇到的概率也会小，总体投资回报期望值并不见得高，很容易严重踏空，机会成本很高。光谷东不推荐单价2万以上的楼盘，南山府是目前光谷的最高价盘，买入站岗无疑了。光谷东投资有更合适的楼盘。

提问：你好，曾叔，请问芦恒路地铁站附近的动迁房怎么样啊？那边商品房有一品漫城，对面是一批动迁房，因为预算有限，想买个小两房，看了一圈觉得那边地段很好，交通也很方便，不知道能不能受到前滩的辐射？有没有升值或保值空间呢？谢谢！

回答：你好，可以享受到前滩辐射，涨幅总体来说应该也不会太差。但那里的问题是，芦恒路都是老小区，品质感不是特别好，前滩溢出需求，应该不会来买这里的动迁房，要么就是前滩消化掉，要么就是再往南买浦江镇。你如果是前滩上班自用，这个地方可以考虑，如果是投资，意思不大。

提问：你好，曾叔，请问塘桥板块和杨东板块2000年以后的房子有推荐吗？预算700左右，2-3室，有电梯、小区环境不错的。

回答：你好，700预算大概只能买次新一点的两房。比如像东方城市公寓，锦绣花木公寓、东方明珠国际公寓之类的。因为预算有限可选的范围不算太多，像这种自住为主的社区，具体买哪里需要结合你的居住偏好再来推荐了。可以再多看看其他板块，比如北蔡、三林、杨思都是不错的。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，因为考虑孩子明年要上小学，这段时间看了一下学区房，看中一个一居室的学区房，面积比较小，卖的比较贵，不知道这种学区房该不该入手？

回答：你好，其实学区房的投资属性是很弱的，本质上来说它的保值是在学区维度，但不在于房产维度，它是不能随着时间的推移有非常明显的上涨的，因为学区这一块的价值是固定的。但是学区房仍是一个比较好的投资产品，不过买学区房依然需要有自身的考虑，不是很建议买那种只有学区房的学区房，就是说这个房子特别小，只有一房或说是一个存储空间，它仅仅是因为挂了一个学区，所以就卖特别贵，这样的产品也不是很看好，特别是未来需要转手，如今也不知道5年之后的学区政策会不会有改变，万一有改变的房子可能就一瞬间就打水漂了，所以相比较而言，如果你要买学区房，要买那些同时具备居住属性的，比较正规的三房或者两房。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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