上海楼市:买对房子有多重要?至少让你少奋斗10年!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好！本人在上海从事金融，打算在上海买房，问了身边同事，有几个在联洋板块买房，感觉太巧了，想知道联洋板块这么好吗？

回答：你好，上海的联洋板块很多社区居住很多金融行业的，并且学校资源比较强，教育方面拥有进才实验小学，进才实验中学的九年制学区教学质量得以保障，虽然板块定位为国际社区，但居住在这里大部分没有选择让孩子走海外路线，所以强力的教学资源也十分受追捧。商业配套方面，拥有大拇指广场、联洋广场等高级的购物中心，以及河马超市等大型市场。医疗方面，只有去往洋泾板块的仁济医院北院满足日常就医需求，交通方面，有18号和9号线，这两条地铁的能级也比较高，出行十分方便，路面上有内环线。

板块内房子的品质也都较高，目前两房均价为1300万左右、三房1700万。如果想在这里买房的话，板块内的标杆楼盘是仁恒河滨城，各方面配套都优秀的同时，小区的车位十分充足，也缓解了停车难的压力。如果是对学区有要求的一般购房者，可以考虑联洋的小区，当然如果是投资的购房者，或许该板块还达不到它当初作为豪宅板块的定位，同样的价格也可以在别的板块之间选择。

提问：曾叔你好，卖房的话，买方希望做低房价规避税费，并且做低部分金额比较高近200万。请问卖方做低房价的风险是什么？如何规避？目前做低房价是默认的普遍行为么？买方可以节约税费外，有风险么？

回答：你好，做低房价是普遍行为，一般会有一个补签装修协议，以体外现金支付。这种行业默契，问题不大，找大中介操作。要求做低部分的200万，尽早支付即可。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔好！看到您有一个回复说：从长线看，黄浦市中心两房和泗泾四房涨幅差不多。那么如果投资长持五到十年的话，泗泾的泗水和鸣128平的四房（总价600万左右，毛坯交付）也是可以买的吗？感觉总价好像已经偏高了？感谢指点！

回答：你好，我觉得泗泾的项目值得买的，毕竟单价偏低，走长线未来翻倍到10万问题不大。12年的时候，泗泾价格是2万左右。

提问：曾叔，你好！买的房子时，房东告知暂时户口无法牵走，需要等半年后牵走，当时压了15万的保证金。但是半年后得知户口是上上一个房主的户口，对方在北京无房，户口无法迁出。这种情况应该怎么处理？会影响我房子卖出吗？  另外，房子交易时中介有义务帮忙核实房子户口情况吗？ 是否可以追求中介责任呢？当时自己大意了，没有亲自去派出所核实户口情况。

回答：你好，1.在和卖家合同中约定，由卖家负责解决户口迁出问题，并设户口押金及违约罚息标准。2.派出所查档，如年龄较大会自然死亡可以等几年，押金不变。3.影响房屋出售，转手越多越影响。4.中介无义务，一切以条款为准。5.买房之前，建议先找专业人士了解下，到底哪里需要注意， 中介套路有哪些，交易风险如何防范。其他具体详见内部分享文章。

提问：您好！曾叔！关注您有一段时间了，孩子在京上学，以后想留京，不是京沪。我想给孩子买套以后自住房，目前可卖一套房产约380左右作首付，月收入3万多，请教曾叔哪个位置性价比更适合呢？

回答：你好，以你的首付预算 能选的范围蛮多的 考虑到月供压力，建议标的圈定在700上下比较合适。非京户暂时不自主，选择上朝阳 为主 朝青、石佛营、四惠、大望路  例如 青年汇佳园、爱这城、东恒时代二期  ，其次可以看下亦庄的新盘。

提问：曾叔你好！上次问的DIY旧房子来付首付，这个想法可能泡汤了，现在只有100万左右的首付。是买重固呢还是说在重固周边？因为重固最近批了很多地，都是教育科研用地和商业配套用地，后期会不会有个暴击呢？徐经北城那边的动迁房可以考虑吗？但是我是怕原来通地铁已经涨过一波了，后期再涨可能也有限？还有那个二联馨苑以及旁边的玉兰清苑（经济适用房，买卖是不是比较麻烦，坑比较多？）、九方家园、西郊九韵城都有合适的房源，这些小区后期涨幅会大吗，现在已经是4.7的价位了。我现在就比较纠结重固和徐泾那边的，请曾叔帮我参谋参谋。感谢！

回答：你好，建议考虑徐泾；重固没有地铁，周围环境、配套都很一般。九方家园、西郊九韵城都可以考虑，这些带配套的，容易卖给未来的刚需。重固如果你愿意投入巨大的时间成本、机会成本去博的话，也可以考虑，但要做好站岗的准备。

提问：你好，曾叔，现在一二线城市租售比非常低，是买房划算还是租房划算？能不能解释一下。

回答：你好，从投资的角度来说，买房合算，虽然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是买房是有房价增值的，一波牛市过来，一般房价都能涨2、3成，可以极大丰富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潜力，买到城市主轴线上的发展潜力大的板块，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因为租金收益率比银行贷款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空间。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔你好，现在网上一直在传“LPR房贷转换”。我目前房贷是固定利率6点多，有没有必要转换？转换过后，以后会不会涨上来？有什么方式可以凑首付？

回答：你好，长期还房贷，选固定利率。短期还房贷，选LPR浮动利率。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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