泗泾VS徐泾,上海刚需买房应该这样买!

我是秋曼，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“秋曼说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：秋曼老师，你好，在上海工作，年收入在30万左右，目前加上父母支持的大概有100万左右，想要在上海买房，但是上海房价太高了，现在有购房资格，不想放弃，又担心越往后拖，在上海更加买不起房，想请教一下老师在上海刚需买房该怎么做比较好呢？

秋曼：你好，在上海买房确实不是一件容易的事情，很多时候需要两代人甚至三代人的努力。而且很多人往往将目光放在那些市中心还不错的次新盘，这些楼盘的价格也往往让人承受不起。事实上，完全可以将买房的范围扩大一些，不管怎么样，郊区的发展一定会成为一大优势。对于想要在上海买房的人，不论是老破小也好，郊区房也好，能够上车就赶紧上车。目前，松江板块的泗泾看起来是一个比较有潜力的地块儿，靠近松江九亭、松江新城和徐泾，刚需买房的话是可以重点关注。这里房源供应充足，整体价格也不会太高，而且附近也有地铁，未来也不愁卖，可以说是一个比较有潜力的发展区域了。事实上，这个板块应该会吸引越来越多的年轻人在这里买房，也会是一个充满活力的区域。

2.提问：秋曼老师，你好，想在前滩买学区房，但是最近看到消息说上海华二前滩小学的招生告示新加入了一项要求，排位第一档，孩子必须是房屋产权人，想问一下老师，我在前滩的房子到底该不该给孩子上房证呢？

秋曼：你好，近几年，华二周边的学区房楼盘开了一个又一个，之前没户口没产证也能上华二，但今年的情况则完全不一样了，甚至很多之前对口华二的学区，今年都不一定能够上华二。这个公告一出，肯定会有不少家长急忙要给孩子上房证、上户口。但是给孩子上房证的影响你还是要先了解一些。在孩子名下的房子不属于夫妻共同财产，如果你离婚了，还没有孩子的抚养权，这套房子说不定与你没有一点儿关系。而且孩子名下有房，成年后买房的首付就高了。除此之外，房产税、孩子配偶的继承权、以及房产转让和抵押麻烦等等都是你要考虑的问题，建议还是要考虑清楚再做决定。

3.提问：秋曼老师，你好，本人在上海名下有套自住，已婚有孩，孩子4岁，预算1000-1200万左右，打算再置换一套房，先知道在哪里买比较合适呢？

秋曼：你好，建议看看上海大宁板块，可以解决了预算1000-1200w中产置换类购房者的纠结。大宁板块交通方面，距离陆家嘴和浦西核心地区都十分近，开车不用半小时，地铁1号线一条作用抵上很多条。教育方面，闸北实验小学，大宁国际小学，教学质量在板块内都是顶级的。医疗方面，有第十人民医院满足日常需求。商业配套方面也有大宁国际商业广场、大宁音乐广场等中等的购物中心。大宁的住宅是一些品质较高的次新小区，最大的好处是，大宁板块内顶级学区，超好配套小区的可以在1200w预算拿下。

4.提问：秋曼老师，你好，本人单身，14年在上海买了二手房小户型的房子，今年想把这套卖掉，置换一套大的房子，想问一下老师，现在是不是置换的好时机呢？感觉太多政策出来了。

秋曼：你好，目前上海又推出了网签新政，预计4月初正式生效，不论你是上海户籍单身客户，外地户籍社保满5年的家庭，还是上海户籍名下有两套房的客户都会受到影响。尤其是上海户籍单身人群，现在你有换房需求，就不能边卖边买了，只能将名下的房子完全过户后再买房子。不过，估计你现在也清楚现在的按揭审批的速度，比较麻烦。哪怕你是已婚的上海户籍，只要你名下有两套房子，也只能乖乖卖掉一套，等过户完成后再入手新的。整个流程可能需要半年甚至更长的时间，这样一来，房东肯定更愿意接受全款。不论是买房人也好、卖房人也好，都缺少安全感，而更多人可能只能观望了。

5.提问：秋曼老师，你好，我老婆说贷款买房比较好，我觉得全款比较好，因为我不想有太大的压力，想问买房是贷款买比较好还是全款？这两种有哪些优缺点啊？

秋曼：你好，如今购买房产需要的资金已不是一笔小数目，全款买房有以下特点：1.对于全款买房的买家，开发商会给予一定的优惠，且能够免除手续费和银行利息等。2.没有抵押的房子更容易出售，因为避免了银行贷款的约束；在房价上升时，出售套现也比较快；即使处于经济困难时，还可以向银行抵押房屋，避免出售。3.全款买房的流程较为简单，省时方便，也省去了贷款利率上浮的支出。4.如果购房者付款的楼盘是还未取得五证的项目，未来将会有一定的风险。5.全款买房可能会花费掉手里的现金，而贷款的话，将一部分的资金用于理财，也会有一笔可观的收益。

贷款买房有以下特点：1.贷款购买的房屋在贷款没还清时，想要出售会比较麻烦。2.贷款购房会被缚多则30年的债务，贷款时也许承担相应的利息，且手续较繁琐，在银行贷款额度紧张时，审批的流程和时效都比较长。3.贷款买房可以将资金分开，灵活使用资金，同时也减轻了筹钱的压力。4.银行会对房屋的价值进行审查，这样就增加了买房的保险性。总而言之，在不影响自己家庭正常生活的情况下，可以根据自己实际需求来选择是全款还是贷款买房。不过对于普通家庭来说，贷款无疑是最好的方式。

以上内容选自“秋曼说房”微信公众号，粉丝提问

秋曼深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。