上海楼市:预算400万,如何在上海买房?一定要看这篇!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好！曾叔！刚需购房，单身未婚，目前在上海某私企工作，预算在300-400w之间，新房二手房都行，预算不是很多，想知道这个预算能不能在上海买到房子呢？

回答：你好，这个预算想要买到上海房子，地段、学区、交通、环境、医疗方面大概是舍弃一些，想买的话肯定可以买到的。像浦东三林可以说是上海的刚需热地，这里路况通畅，交通便利，非常适合上班通勤。不过这里聚集了大量的上海老小区，可以看看三林核心居住区，整体面貌不错，绿化也非常到位，户型上更追求舒适度，已经成为二手房市场中的中流砥柱，但因为房屋面积的增加，整体价格会稍微贵一些，这里也有一个比较致命的缺点停车空间不足，另外三林整体的教育资源不够优越。还是那句话，买房还是要考虑自己的切实需要和整体预算，只有适合自己的，才是最好的。

提问：曾叔，你好，闵行的莲花南路的祥生瑞和苑这小区怎么样的，手头子弹不多，看到这小区价格不高，入手会有升值空间吗？

回答：你好，祥生瑞和苑还可以的，次新小区，近地铁，需求主要是闵行本地上班的家庭。市区和大虹桥的家庭一般考虑七宝会更多一些，投资还可以看看七宝。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，男朋友在嘉定新城上班，我在9号线，首付160万，预计买450万左右，要求三房，离地铁稍微近点，现在看南翔板块二手房符合要求不多，有没有推荐小区？请问南翔板块未来还有发展空间么？谢谢

回答：你好，南翔不会有暴击，但至少打平大盘平均涨幅应该问题不大。南翔板块比较适合自住，我们比较青睐的是华润中央公园这种品质盘，但是你预算有点紧张了， 你这个预算要买到品质盘，只能往马陆和嘉定新城方向去。建议你要么增加预算，要么减少房间数，要么往西走或者往南走。

提问：曾叔，你好！由于外地有贷款，所以在上海是首房非首贷，首付预算只有100万，由于买不了学区房，所以就打算自住兼未来好出手置换。目前在看世博上南板块和济阳，还有南码头临沂附近的房子，这三个地方能不能给些建议，非常感谢！

回答：你好，这个预算只能买老房子了，这些房子未来置换卖出有困难，投资增值空间不大，自住尚可。如果一定要买的话，就买世博吧，那边配套还可以。我更建议你投住分离，选择有潜力板块的次新房，然后租住在附近。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：您好！曾叔，如何避免踩坑？今年的楼市有什么值得注意的地方吗？

回答：你好，如何避坑，我说过太多了，今天想换个角度聊聊。简单来说就是跟热点、多踩点、补知识；不犯错、不冲动、不赌气；规划和准备工作一定要做足了。为什么这么说？我见过太多小白或者老手，就栽在意识不足的上面。要不什么都不管，要不什么都不信，一个是不懂不学，一个是认为自己胎动不学。把意识拉足，知识补够了，想踩坑都难。

而在2021年的楼市有几点需要特别提醒下大家：1、一定要重新评估房票的价值，一张房票，至少值30万。随着离婚追溯3年的严格执行，房票的价值也一路在水涨船高。任何人买房，一定要把房票价值给算进去，一方面是房票本身有价值，同时还因为一旦你买了房，这就意味着产生了购房记录，如果去摇号，不用想，热门新盘一定没有入围的资格。2、可以摇新房，但一定要有止损线。我看很多人摇不中一直摇，除了想拿下新盘，也有赌气成分在。事实证明，很多新房可能你摇一年都不一定能摇到，而每一次摇号，都意味着你将产生时间机会成本，所以一定要给自己设定止损线，比如就摇3次，摇不到立刻去买二手。

提问：曾叔 您好！想咨询一下置换建议，我和老公上海户口，家住浦东，上班地点静安寺和张江（有时跑奉贤）。家有两个孩子，大的明年小学，小的1岁，目前高行一套房（卖掉扣去贷款预计剩400W），手头现金约180-200W。考虑两个孩子，现在想换套双学区房，可以接受老破小挂学区，然后租房住。请问有什么建议的区域吗？

回答：你好，可以买套800左右的，可看下静安闸北实验、万航渡路、一中心，具体楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，现在一二线城市租售比非常低，是买房划算还是租房划算？能不能解释一下。

回答：你好，从投资的角度来说，买房合算，虽然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是买房是有房价增值的，一波牛市过来，一般房价都能涨2、3成，可以极大丰富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潜力，买到城市主轴线上的发展潜力大的板块，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因为租金收益率比银行贷款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空间。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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