上海楼市:前滩的房价已经涨不动了!甚至有一定的回撤风险?

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提问：你好，曾叔，请问最近几年看前滩房价涨得不错，但是感觉目前上海有潜力的板块都是外滩，大虹桥等，现在买入前滩的房子投资，会不会是追高呢？

回答：你好，这几年前滩的房价确实上涨了不少，但继二手房价的攀升之后，前滩的房价已经涨不动了。其实，前滩这个板块具备了学校、商业、地铁、滨江、产业、规划等六大购房要素，本身就是无可替代的，而且这里还是一块地，未经开发，论起综合实力，几乎无处可比。然而属于前滩的辉煌似乎已经在悄悄过去，上海当下炙手可热的版块是虹桥和五大新城。前滩的基本格局已经形成，自身的定位也从新秀像贵族转变。不过，前滩依然面临着一些问题，比如，前滩的房价从短期来看已经到顶，甚至有一定的回撤风险。再有，前滩某楼盘吹嘘了多年的学区马上就要亮相，对于前滩来说，此次中考的表现显得十分重要。需要纠正的一点是，虽说前滩的房价真的贵，但并不是什么富人区，太多的小户型使得这里不大可能成长为陆家嘴这种高端区。现在买入这里房子投资的话，还是可以多看看其他更有发展潜力的板块。

提问：曾叔你好，本人在静安府有一套三房市价1600万，目前纠结是赠予后DIY再买一套2500万左右的内环次新三房，还是卖掉静安府，加钱买一套3800万左右的大平层自住，是保两套小的还是选一套自己喜欢的大房子更有价值？

回答：你好，静安府分东区和西区，过去属于闸北彭浦，现在属于新静安大宁，优点是户型佳、豪装、会所，缺点是学区一般，可以用刚需地段中的豪宅来形容，总体看偏自住。看个人偏好，如果注重居住和地段投资的双重价值发挥到极致，则考虑出手换一套大平层豪宅，毕竟这是上海人的终极目标，具体楼盘详见内部分享。

提问：曾叔！您好！请问老破大的流动性安全性不如地铁次新和老破小吗？

回答：你好，我们买老破小，其实完整的说法应该是城市核心区的老破小，对应的低总价上车，高租金回报。由于有些稳定的客群，低上车门槛，市中心老破小的升值很稳定【前提不溢价】。而老破大，地铁次新的总价都比老破小更高，第一流动性会受限，郊区地铁次新因为受市场喜爱所以流动性更高一点，但起步容易溢价。唯一要回避的，是远郊区老破小，尤其是距离地铁远的。如果有现金，建议可以一步到位。

提问：曾叔！您好！我预计今年会离开上海，手上房票一张，想还是在上海先入手一套，首房首贷。预算总价300万左右，想入手有升值空间的板块，并且到手可以直接出租的，哪个板块什么类型的房子比较合适呢？

回答：你好，300万预算有限，只能到比较远的地方选了，可以考虑顾村、徐泾北城、曹路、江桥、泗泾、浦江镇、颛桥，考虑新一点的二房比较合适。

提问：曾叔好！你一直灌输不要去远郊买房。我看来看去九亭泗泾徐泾这些地方实在太破不忍自住，嘉定新城和松江新城俩地方，哪个能好点？个人感觉嘉定比松江看着更像个城市。另外，苏州园区南京河西的房子要卖了置换上海吗？

回答：你好，松江离大虹桥更近，有暴击可能。嘉定新城成熟度高，但只能靠自己。你一定要选这两个远郊新城的话，选嘉定新城吧；当然可以。

提问：你好曾叔，目前看了西渡板块，总价不是很高，另外还看了奉贤新城的新房，不知道选哪个好？

回答：你好，西渡，3w左右，5号线南延伸段进入奉贤的第一站，一江之隔的老闵行都要4万多，再往北一点3号线走两站，颛桥、马桥都五六万了。所以我认为这个价格系数算是低的，有补涨空间，非常适合预算有限，在徐汇、闵行上班的小刚需。光这个利好，能吃很长一段时间，如果西渡稍微争气一点，价值想象空间就更大了，只是目前西渡房子楼龄都不是很新。至于奉贤新城还要往南七八公里，奉贤新城也是有价值的，但就目前的产业和人口来看，在五大新城中算是较弱的一个，其规划的重点是TOD综合节点的作用，所以短期看还是一个“睡城”价值，那就要拼通勤距离了，很明显西渡优势要更强一些。另外从你的预算看，即便买奉贤新城的新盘，也是买稍微偏一点的，并不在核心区域内，或产品竞争力偏弱。所以，不如选西渡了。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔，你好！怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？

回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间： 5年是比较合理的时间覆盖全部成本：购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。合理的盈余：考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值500万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢？一共投入：首付款三成150万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；月供5年：每个月月供是19631.74，5年的全部月供是1177904.13，其中利息部分是909275.41元。收入：买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。

购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是111万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。注意：支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。如果不买房，资金成本：按照4%理财计算收益，首付款手续费170万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=106万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！

提问：曾叔，你好，新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免得？怎样操作？

回答：你好，未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。

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