这三个问题不解决，2.88亿蓝领工人难安居

租赁住房是国家战略，关乎民生大计，宿舍型租赁住房是多层次住房体系的重要组成部分，也是造福广大城市基层奋斗着的事业。但蓝领人口基数大，对价格敏感，而城市中的城中村、群租房已难以容身，蓝领公寓作为租赁住房赛道上的黑马，保障我国2.88亿蓝领人群安居的重要供给渠道，在实际操作中也面临困难丛丛。

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大型城市住房难 很容易被定义为“群租房”

租赁住房行业是整个住房市场的重要组成部分，随着我国城镇化进程的发展，人口不断向特大型、大型城市聚集，发展过程中就形成了这些城市的住房难问题。尤其是城市基层奋斗者租住群体成为我国租赁市场的“金字塔底部”，针对由于房型错配、地段错配、价格错配等供需结构不平衡导致的租房市场乱象，宿舍型租赁住房逐步成长为我国住房租赁细分行业，其专业性、便利性、安全性等特点受到越来越多企业欢迎，很好的解决了城市基层奋斗者群体租住难题，是中国住房租赁细分行业市场中的一个新兴力量。

特大型城市“住房难”到底有多难？根据同策研究院统计，2018年上海市房屋居住面积为68651万平方米，按照37.2平方米的人均住房面积计算，上海仅能为1845万人提供住所。可是，2019年上海市常住人口为2435万人。这其中的缺口就有将近600万人。而在这600万人中，很大比例是从事先进制造业和现代服务业等劳动密集型行业，他们为城市产业结构优化调整，城市日常运转提供保障。他们中的大部分人，无法独立承租单人间或单套住房，而只能选择“群租”等安全隐患、低舒适度和无幸福感的方案。而这个问题，也同样困扰着用人企业。在国家大力推崇产城融合之际，如何帮助企业招人用人留人，解决“人才”这一产城融合体系建设中最核心的因素，宿舍型租赁住房的重要性不言自明。

目前企业解决住宿问题主要有四个途径：租赁小区民宅、企业租赁空置物业或自有物业进行改造、企业发放租赁补贴、宿舍型租赁住房。这四种解决方式企业都有一定的用人成本，并且包住宿与不包住宿的成本并没有很大的差别，但前面三种解决方式企业要实行有效管理非常困难，不仅是成本问题更有安全问题、治安问题。

第四种方案，也就是“宿舍型租赁住房”， 2016年开始才进入大家的视野，目前市场上的供应量不足。相比中高端单间式租赁住房发展的势如破竹，宿舍类租赁住房产品的发展则显得单薄，其中政策壁垒和物业获取难是最大原因。目前在很多城市，多人间的宿舍型租赁住房因为缺乏可落地的认定标准，很容易被认定为“群租房”。这让宿舍型租赁住房的企业望而却步，因为这一类型的企业都属于微利运营状态，频繁出现的因标准问题导致的反复对租赁住房企业无异于雪上加霜。

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改建和存量转化类租赁住房配套政策需完善

随着我国城市建设从 “增量时代”逐步转向 “存量时代”，在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度过程中，改建和存量转化类租赁住房不断增加，存量住房租赁市场的供应、培育和发展面临新的契机。2017年7月，九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，强调盘活存量房屋用于租赁时，提到鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。

与契机同时存在的，是一系列挑战。2020年，中央及多地颁布多项政策促进市场发展，9月发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，进一步规范租赁市场，保障租赁各方权益，加强对租赁企业的监管。当行业监管推动行业规范健康发展的同时，相对应的标准细则，尤其是针对改建类（商改租、工改租）租赁住房的合规审批细则，只有北京、上海大城市具备，其它大部分城市都是处在探索阶段。以上海为例， 2018年上海市住房和城乡建设管理委员会与上海市房屋管理局发布了《关于印发<关于本市非居住存量房屋改建和转化租赁住房工作的指导意见（试行）>的通知》。非居存量建筑转化租赁住房项目纳入管理，涉及市、区房管局、规土局、建管委、消防局、环保局、公安局（人口办）、商务委等多个部门，各区结合实际，根据各区制定的流程落实纳管工作。

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宿舍型租赁住房缺乏统一标准实操难

对企业来讲，非居存量建筑转化租赁住房过程中依然存在许多亟待解决的问题和瓶颈，一方面原有的部分国家标准改建类项目较难匹配，各个城市、各个区没有统一的标准，容易出现多部门审批时的信息不对称、标准不统一、流程不顺畅；另一方面，从房源的获取范围和规模、土地规划性质和用途不符的问题、改造和装修的范围界定、居住空间标准与普通住宅的区别、消防和安防标准与宾旅馆业的区别等方面都缺乏切实可行的操作细则。

对于存量转化租赁住房的标准细则和监管审批，需要相关部门坚持系统观念，加强前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进，也需要在制定政策和标准细则时考虑实际操作可行性。例如可以考虑在守住公共安全、公共卫生的底线基础上，租赁住房审批相关的部门进行高效协同，一网通办。具体来说，一方面，推进各个城市相关标准和细则的尽快出台，同时，需要加强宣传，提高各区和街镇对发展宿舍型租赁住房重要性的认识；另一方面，对于项目建立分层体系，例如在营超过一年以上的项目，在确保公共安全和卫生前提下简化流程，并建立协同和一网办的渠道。

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