中英对比，上海学区房一夜变天，伦敦如何解决这一世纪难题？

上海突然出台招生新政，学区房一夜变天的事情，大家都知道了。

新政出来后，上海的家长很揪心究竟还要不要继续购买学区房？其他城市的家长也在揪心，这个政策会不会推向全国？

于是乎，“上海学区房”词条瞬间登上微博热搜。

事实上，在“鸡娃”这一话题上，全世界都一样。

作为世界性难题，英国家长同样热衷于购买学区房。

但因为相对更好的制度设计，学区房并未在英国引发全民焦虑。

简单来说，英国的学区房是租售同权的，想读好的学区，不要求买房，搬去相应离学校近的区域，租房也可以。

此外，以伦敦为例，相当一部分好的公立学校分散于北部和西南郊区，并没有完全集中于市中心，这也让英国的学区房房价显得不那么惊人。

在全面对比中英学区房区别之前，我们还是先看看上海本周最新出台的教改新政。

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上海学区房变天？

到底发生了什么？

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。

该文件规定，从2022年起，本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。

其中，最备受瞩目的招生类型当属名额分配综合评价录取，具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%，也就是六成左右。

与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。

其中，名额分配到区招生录取，以区为单位，依据总分排序按计划录取；

名额分配到校招生录取，以初中学校为单位，依据总分排序按计划录取。

简单来说，上海此次高中招生方式明显发生了变化，六成左右生源须统一分配，部分分配到区，部分分配到初中学校。

这意味着，从优质初中考上优质高中的学生数量将明显减少，而普通初中学生考上优质高中的几率将大幅增加。

形象一些来说，在新政之下，普通中学的前几名，比处于好学校中等位置的学生，更容易升入优质高中。

可以看出，这个政策对尖子生、差生影响不大，但对成绩中上的孩子来说，影响很大。

家长们不禁要考虑，究竟是让孩子到一线学校当分母，还是在二三流学校当“鸡头”？

延伸到学区房上面，由于升入优质高中的名额锐减，那些优秀初中对应的天价学区房，瞬间就没有过去那么香了。

不过话说回来，虽然上海政府的想法是好的，也是希望往更公平的方向改革，但上海的优质学区房在短期内还是很难凉凉。

毕竟，优质的教育资源始终是有限的。

为了稍微高一些的升学几率和更优秀的同学生源，相信有能力的中国家长们还是会愿意为此买单。

这样看来，国内的学区房改革依然任重道远，想要解决这一世纪难题，我们不妨看看英国这边是怎么做的？

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英国也有学区房吗？

和中国一样，英国的中小学教育分为私立（Independent School）和公立（State School）学校。

英国私立学校的招生标准是学费加入学考试，因此其周边的房产并不属于中国家长所理解的学区房。

只不过私立学校的家长为了缩短小孩上下学时间，增加陪伴时间，往往也愿意搬家到离学校更近的地方。但这和我们传统意义上的学区房就不是一回事了。

中国家长所理解的学区房，主要指的是公立学校周围的房子。

公立学校的英文是State School，由英国政府出资设立并受到地区政府管理，同时使用国家教学大纲，不收任何学费。这里的State指的是政府，英国的公立学校是政府为公众提供的一种服务。

英国的公立学校，和中国相同，一样是按片区划分，每个房子对应各自学区（Catchment）。如果你不住在这个学区内，为了上好的公立学校，你就需要搬到学区房里，无论是租还是买都可以。

公立学校中的文法学校（Grammar School）教学质量最为突出，相当于国内的“重点中学”，虽然在学区内也是免费就读，但只有通过考试才可入读。

英国的学区房，指的便是优秀公立学校周边的房子，学名是Catchment area（通常越好的公立学校catchment area范围越小）。

因为大部分公立学校招生仅以家庭所住的区域离学校的距离作为唯一参考标准，招生辐射区大概就在学校附近5-6公里范围内。

每年3-4月，好的公立学校附近的房源（包括出租和出售房源），总会是当地英国家庭争相获取的香饽饽。

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英国学区房也有溢价吗？

对于这个问题，答案显然是肯定的，但没有那么夸张。

英国《金融时报》发布的调查显示，和中国家长一样，英国本地家长非常重视子女的教育资源。

报道称，英国人虽然大多买不起私立学校旁边的豪宅，但他们愿意为顶尖公立学校旁边的学区房付出高价。

调查显示，英国人为学区房支付的溢价，远高于他们愿意为其他任何因素支付的溢价（比如交通、治安等因素）。

伦敦家长们为了搬到最中意的学校附近居住，平均需要支付15%的溢价。

在肯特郡（Kent）坦布里奇韦尔斯（Tunbridge Wells），英国四所顶级中学的所在地，英国家长甚至愿意出2倍房价购买学区房。

英国教育部发布的统计数据显示，在英格兰地区，因为靠近优质小学，一套平均价为23.29万英镑（约合人民币201万元）的房产，同比增值了8%（升值至约人民币217万元）；而靠近优质中学，同样价格的房产，则同比增值了7%（升值至约人民币214.6万元）。

2013-2018年间，英格兰平均房价上涨了20%，而最好的几所公立学校周边房价涨幅高达35％；排名前30的公立学校中有21所的周边学区房均价比一般房价高出8万英镑以上。

下图为英格兰地区排名前30的公立学校，大部分位于伦敦，倒数第二列代表学区房价格，最后一列代表取得A-A*的学生比例：

除了学区房本身的溢价以外，如果某个公立学校在Ofsted评级上升的话，那附近的学区房的价值也会随之上升。

根据Hamptons International的跟踪调查显示，最近五年，公立学校受到Ofsted的评级上升的话，周围的房价上升幅度会比市场平均水平多出5.2%，代表房主突然多赚32,497英镑。

可以看出，英国的学区房也有溢价，但普遍在5-20%左右，相对还算合理。

再加上英国的学区房并不会只集中于城市中心，因此房价的聚集效应并不会太强。

以伦敦为例，伦敦的好学区主要分布于伦敦中心、西伦敦、西南伦敦、北伦敦等地，还是比较分散的。

伦敦优质公立学校位置分布：

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英伦投资客写在最后

本文简单对比了中英在学区房上的差异，可以看出，从学区房的本质来讲，英国的学区房其实更偏向于就近入学原则，并不会像上海提出的新政那样，把过多名额给到居住距离没有那么近的学生。

但即便如此，英国的学区房价格却没有上到天价，尽管很多优秀公立学校的catchment每年都在缩小。

究其原因，除了前面提到的公立学区房租售同权、分布于郊区之外，还有一个重点是英国的私立教育体系更加发达。

那些希望自己孩子更进一步的家长，往往会把钱花在私立学校的学费上，而非公立学区房的房价上。