青浦新城地王盘冲击4.5万/平大关，对得起这个价格吗？

时隔4年，青浦新城板块的地王项目——首创禧悦芳菲悄然入市，项目即将于 3月19日开启认筹，认筹金60万，认筹持续5天，将于4月16日开盘。

首创禧悦芳菲项目共9幢高层可售住宅，本次将推出524套房源，主力户型为建面约88-105㎡3-4房，均价约4.5万/㎡。

其产品包括约266套88㎡3房2厅2卫，149套91㎡3房2厅2卫，101套105㎡3+1房2厅2卫，8套131㎡顶层复式，两梯四户设计。

此外，相对于项目前期较宽松的付款条件，本次相对比较严苛，要求开盘7日内付足首付。

相比其隔壁的地王项目东原碧桂园取证之初就频刷头条，首创禧悦芳菲项目显然低调得多。

首创禧悦芳菲为首创在青浦新城的第七个项目，2016年8月3日，首创以191300万元竞得青浦区盈浦街道淀恵路北侧37-02地块，成交楼面价为31126元/㎡，溢价率107%，参与竞买企业有17家之多。 

售价高 品质一般 

资料显示，首创禧悦芳菲是首创在青浦新城拿的第7宗涉宅地，截至目前，首创已经在青浦新城开发建设了首创禧悦、首创禧悦翠庭、首创禧悦晴朗、首创禧悦风华、首创禧悦繁花里一期、首创禧悦繁花里二期。

与此同时，首创禧悦的售价也逐渐走高，从开盘最初的2.5万/㎡，上涨到目前的4.5万/㎡，上涨幅度为80%。

但是，售价的走高，并没有带来品质的提升。

据了解，首创禧悦芳菲的外立面采用真石漆，虽然这种用材在市面上比较普遍，但对于青浦新城售价4.5万/㎡的新盘来说，略微有点“寒酸”。

反观项目周边的其他楼盘，宝业活力天地售价4.31万/㎡，外立面采用的是铝板立面，相比于真石漆，它的外立面颜色可以保持更长久。

东原碧桂园售价4.3万/㎡，配置5大装修系统，威能水地暖系统，美的全屋中央空调，法国爱迪士新风系统等，相比较首创禧悦芳菲，装修略胜一筹。

户型设计排面有余 实用不足

首创禧悦芳菲推出的面积段包括约88㎡3房2厅2卫，约91㎡3房2厅2卫，约105㎡3+1房2厅2卫。

户型设计比较贴心，88㎡/91㎡做成小三房，还带两个洗手间，对于刚需很有“排面”，但弊端也就很明显了，这样会造成每个功能间都很小，尤其是洗手间和厨房。

（88㎡户型）

（91㎡户型）

首创禧悦芳菲更大面积段105㎡做到了4房2卫，且客餐厅也做到了大横厅设计，卧室都带飘窗，实用性相对比较高。

（105㎡户型）

配套可圈可点 但仍存在多个不利因素

首创禧悦芳菲位于青浦新城，位置东至黄泥娄路，南至淀惠路，西至青泰路，北至新塘港路，交通出行和周边配套都可圈可点。

项目与17号线淀山湖大道站直线距离约400米，步行可达，出行相对比较便利。通过17号线可直达虹桥交通枢纽，在虹桥火车站还可站内换乘2、10号线，快速通达上海各大商圈。

商业配套方面，项目500米之内有东渡蛙城、青浦万达茂两大商业中心，目前已开业，商业能级比较高，远一点的有满天星399广场（1.4公里）、青浦吾悦广场（1.5公里）、东方商夏（3.2公里）。

除此之外政府还在社区西侧，打造了一个方圆2公里内唯一的菜场，让业主们居家生活更加便利。

教育资源方面，项目800米左右是平和双语青浦分校，是一所九年一贯制学校，已经正式开始招生；项目500公里左右有复旦附中青浦分校；项目3公里左右有兰生复旦；另外，项目不远处，南横村地块幼儿园正在加码建设。

但是据资料显示，复附青浦并非只针对青浦区，在好几个区都有招生计划；兰生青浦分校预计要2021年建成，2022年开始接受新生报名，跨区招生；平和双语学校也是面向全市招生。

（2020年平和双语学校招生简章）

医疗配套方面，可以说是项目的短板了，距离项目最近的朱家角人民医院也有4公里左右。此外，目前青浦区在建设中的红房子医院分院距项目也有4公里左右。

生态资源方面，项目紧靠环城水系公园的大盈浦河段，内规划了一个约15万方的体育休闲主题公园；远一点的有朱家角古镇，与项目直线距离约3.4公里。

不过，在项目西侧1.5公里、1.7公里左右有淀山湖归园公墓、华侨公墓两大墓园，介意的购房者慎重考虑。