上海的周浦，为什么这几年这么猛

最近整理数据，看到了2020年全上海161个板块的二手房价格涨幅排名数据。

综合来看，去年上海二手房上涨8%左右，浦东的房子的升值性明显超过浦西，涨幅较大的板块前15名中，浦东狂揽10席。

尤其是周浦，二手房年涨幅15.6%，可以跑赢张江、金桥。二手房挂牌价格已经站上7万/㎡，真有好房团队为此前去调研了一番

周浦位于浦东南部，素有“小上海”之称，原属于南汇，北面是康桥，南面是航头和新场，西面是浦江，东面是川沙。

坦白讲，这个位置并不算特别好，也没有什么支柱性产业，你亲自去后会发现周浦有明显的不足。

比如周浦城区的路比较窄，遇到三叉路口很容易堵车；

和城区有点距离的道路多是老路，路面不平整；

周浦内小区以十年以上小区为主，有大量二十年以上老小区和民房，新建的小区多属于城中村改造项目，城市整体观感一般；

周浦的学校也都是第二、第三梯队的，缺乏重点学校。

就这，周浦2020年二手房凭什么上涨？

其实只看一点你就明白了，位置和供需。

浦东有几个高薪聚集区，陆家嘴世纪金融广场、张江高科技园区、前滩。

陆家嘴新房的价格，普通人只能仰望；前滩的二手房去年也一跃跳到18万/㎡，一手房每次开盘排队都能排一条街；

张江住宅短缺且价格早已不适合刚需,再来看这些区域的周边，不是太远、太破，就是太贵、没新房。

三林板块开发成熟，整个板块内很久都没有土地出让，完全进入存量二手市场，有新房情节的购房者被无限劝退；

唐镇、御桥、北蔡价格都已经8万+，御桥还有垃圾焚烧站和高压线这两个无法逆转的硬伤；

川沙有大片空白土地，但是实在太远太偏，几乎没什么配套。

环顾四周，只有周浦了。

周浦距离外环高速在2-7公里之间，周边还有沪芦高速、沪南公路和申嘉湖高速。

从周浦出发到到张江高科技园区、前滩、陆家嘴世纪金融广场都在30分钟左右，新房最高价格才6.4万/㎡。

所以周浦近两年新房，可以说一直都在承接浦东高薪区的外溢居住需求。

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然而，位置只能算是周浦被选择的充分条件，毕竟位置一直没变。

之所以周浦能有2020年的这一波二手房涨幅，18号线的通车运行和配套升级功不可没。

在此之前，周浦只有16号线周浦站一站，16号线更多利好滴水湖，其实和周浦并没有很大关系。

2020年通车的18号线，在周浦设有3个站点，该地铁线定位为“上海轨交换乘之王”，可以接驳16条地铁线，一站换乘即可抵达全市各个主要商区。

自此，周浦板块算正式进入轨交板块。

地铁带来的不仅仅是交通，也盘活了区域的商业，加快了人员流动。

区域内最好的商业万达广场随着18号线运营正式投入使用，地铁站不远的新田360广场也即将开业，再加上原来的“小上海”特色商业，基本的吃饭购物需求完全可以满足。

早在2017年，市教委已经新增周浦学区，引入上海市澧溪中学、傅雷中学、周浦育才学校、周浦实验学校等9所院校;

现在区域内还规划有有多块教育用地，虽暂无第一梯队学校，但是随着张江、陆家嘴来的高素质人口入住，生源质量有保证，学校也不会差到哪去。

正是这些配套落地，周浦逐渐过渡成为一个适宜居住的板块，即便2020年二手房涨了一波，新房价格在浦东依然性价比超高。

总体来说，周浦整体发展趋势是向上的，但是内部之间也有地段差异，并非所有地方都适合居住。

周浦东部片区距离市区远，农业占地多，水系支流纵横，生态环境优越，又临近市区临近迪士尼国际旅游度假区，可以受到良好的文化旅游辐射，所以周浦东部更多侧重发展郊野公园，迪士尼足球公园等生态文旅。

周浦的中部片区是《浦东新区总体规划》里的科南地区中心，对应着《张江科学城建设规划》里的南部公共活动中心核心区，“主要服务张江科学城南部地区，是以医疗、科研、商业、文化、体育为特色 的综合型地区中心。”

看到了吗？更多的是产业区。

西部片区是周浦镇发展最成熟的片区，也是老城区的核心部分，距离陆家嘴、张江、前滩都是最近，配套也是集合区域内最高端最全面的。

18号线3站均位于西部，万达广场、永乐广场、360广场以及预留的教育用地都在西部。

可以看出，最适合居住的就是西部片区，今年周浦要开的项目也都在西部片区。

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今年，周浦西部片区目前待开的项目有浦发东悦城

项目位于康沈公路上，距离地铁站18号线繁荣路站约1.3公里，距离16号线周浦东约2.3公里，算是一个次优地铁房。

浦发东悦城有一个很大的短板是项目北面200米就能见到“上海市周浦监狱”，项目东面200米“周浦安息堂”，面积不大，且中间有动迁房隔开了，对生活并不会有太大影响。

项目上期毛坯交付价格4.3万/㎡，与项目500米之隔的十年房龄的明天华城二手房挂牌均价已经达到6.6万/㎡，甚至有的挂到了7.3万/㎡，这个价格差可以再买一套远郊房了。

除了一般的菜场、沿街商铺外，附近还有周浦万达、小上海步行街，项目对面是上海市澧溪小学，周边还有周浦三小，澧溪中学等，配套在周浦也算第一梯队了。

三期预计8月份开盘，2021年年底即精装交付，且有71平小户型，预计总价或300万起，这样对比下来，浦发东悦城性价比真的很高，浦东工作的人都可以优先考虑。

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除了浦发东悦城，周浦旁边有三个项目今年上半年会入市。

浦发仁恒·珊瑚世纪、中建壹府澜庭、绿地海富东上海行政位置都属于康桥板块，与周浦一路之隔，均享用周浦的商业还有交通配套。

浦发仁恒珊瑚世纪除了地是浦发拿的，其它从规划到建造以及营销都是仁恒一手操盘，资深地产人卢老师就是仁恒的真爱粉，仁恒的产品和细节自不用说。

二期最快将于4月推出，户型为建面约100㎡高层、建面约130㎡洋房、建面约170-190㎡叠墅，共计240余套房源，参考一期均价64500元/㎡，二期套总价应该也是600万+。

如上文说到的，周浦之所以一直在浦东的价格洼地，很大程度源于这里没有相应的高端配套和品质住宅聚集区。

浦发仁恒珊瑚世纪旁边有阳光城丽景湾、中骏博景湾、世贸云图，这些都是近年新房，品牌房企扎堆令板块明星效应凸显，这也是板块内二手房价格最高的区域。

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临近仁恒项目的是中建壹府澜庭，相较浦发仁恒世纪，中建的项目距离18号线周浦站、学校和万达商圈都更近一些，而且项目本身也带部分底商，购物也会更方便。

但是项目的北侧有一块墓地，其实完全不用介意，项目与墓地隔着一条上南路，且临近墓地的是安置房，墓地旁边就是永乐广场，人流量也很大。

壹府澜庭分为高层和叠加别墅两种产品。

高层户型为建面约87㎡3房、约98㎡3房、约113㎡3房，精装修交付；

叠墅户型为建面约121㎡上叠、约132㎡中叠、约133㎡下叠（以实际审批取证为准），毛坯交付。

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另外一个周浦有名的大盘——绿地海富东上海，项目已经开发三期，去年三期均价6.2万/㎡。

4期预计今年8月份入市，因为拿地较早，所以项目是毛坯交付。

绿地海富东上海在周浦有较好的口碑，算是品质新房的代表，但是走到实地的时候还是能发现原来的售楼处也已经破败不堪，门前石阶已经损坏，虽然说交付后就不再是开发商的事情了，但是一期去看的时候还是难免觉得减分。

四期相对而言品质更高些，全石材干挂，1:1.5车位比恒温泳池、滨水连廊设计，约80-87㎡两房、约89-92㎡三房、约109-110㎡三房、约136-137㎡四房以及161-165㎡五房。

从首置到首改，甚至终极改善，项目都能满足。

总的来说，因为周浦整个板块都在蒸蒸日上的阶段，而且区域内二手房倒挂严重，所以买到哪一个都不会差。

仁恒和中建的项目无论配套还是位置都是不分伯仲，价格预计也不相上下，比较适合预算在600万+的购房者。

而相应绿地海富东上海，因为毛坯交付，价格会略低一些，预计500万+即可购入，算上装修成本其实价格差不多。

浦发东悦城应该算是性价比最高的项目了，项目还有71平小户型，参考一期价格，预计最低总价300万+，且项目2021年年底即交房，是现房销售，这一点其它三个项目都比不了。

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关于积分，据仁恒现场置业顾问介绍，仁恒的客户积分大多在50-60之间，有少量的60分+；

而中建壹府澜庭置业顾问则胸有成竹说60—70分的比比皆是，又渲染了一波紧张气氛。

浦东2020年二手房能刷下那么多存在感，一是和浦东的区位、学区和次新房较多有关系；

二是去年临近年底时，浦东几乎没有新房供应，造成大量购房需求涌入二手市场。

但是今年，在去年年底二手房涨了一波后，2021年年初，房东预期提高，周浦挂牌价整体攀升，尤其次新房，一套600万左右的直接上浮10%，买房人对二手房的观望情绪增强，更多目光投向新房；

另一边上海出了新的积分购房政策，最大限度照顾无房刚需，周浦又是一二手房倒挂，一手房的热力值在我们看不见的地方恐怕比较变紫了，这个时候在周浦买房，只需要准备好钱，拼积分就够了。

你真看透昨天上海那个政策了么丨很难想象，老家县城已经这样 丨今年春节的人口移动，突然有了变化眼看着楼市在我面前转头丨那个被二维码改造的老家县城丨总有一些开发商卖房要玩骚操作丨地产人自己是怎么看房的丨很多做社区的，都还不如20年前

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