楼市新规后五个关键的买房建议

牛年开工第一天，我们编辑部的茶话会，聊的最多的还是衣食住行中的“住”。

而最热门的话题还是上海楼市的积分制，年前紧跟“沪十条”的认购新规，在长假之中，成为交流的重要话题。

因为积分制的入市，我们的买房逻辑又再次发生了改变。

不要苦苦痴等高价二手房

33648套，这是2月18日下午链家网二手房挂牌房源的套数，而去年2月过半，这个数字是59277套。

图片来源：链家网（2021年2月18日）

所以，其实很好理解为什么上海二手房的房东现在能够那么拽。

涨价跳价还在其次，更厉害的就是挂着玩玩。

股市里有个现象叫做“逃顶”，如今也出现在了上海楼市之中。

挂个两三年以后的价格，你若真心有意，我就卖给你。

所谓“姜太公钓鱼愿者上钩”。

而如今二手房的“凶狠之处”还在于，房价并不是全部，新政之后再无“满二唯一”，未满五年的二手房，另外还要再加上8-10个点（中介费+各类税费）。

即便满五唯一，只要是非普通住宅，也需要上缴差额营业税，而近五年以上的房价，是有一个飞升的，差额营业税仍然十分“犀利”。

所以，如果你要买的小区也是如此行情的话，我强烈建议你不要苦苦痴等高价二手房。

当下二手房市场还呈现出的显著特征是：挂牌少，带看多，成交少。

且不说房源量的稀少使得存量市场变成卖方市场，挂牌价的上浮程度也远超近期的成交价格，而上文提到的一些买房成本无疑加剧成交的难度。

加之沪十条中对相关购房资格、购房资金的审核，二手房市场近期进入一个冷淡期在所难免，买卖双方也会进入一个较长时间的博弈期。

一味的在某些区域的某些小区上“吊死”，势必错过可能的窗口期，得不偿失。

买房半径要扩大

基于上述的楼市现状，二手房房源缺乏，因此买房半径一定要扩大。

以往我们买房都会有一种观念，叫做地缘的接近性。

就是买同板块或者相邻板块，因为生活在某些区域已经形成一定的熟悉程度和习惯。

然而买房时到底如何选地段，这几乎是一个永恒的话题。

针对现在的一二线大中心城市，我们可以粗略地划出三个半径圈。

第一个圈的半径是10公里，可以把它称之为“豪宅圈”。

这个圈内聚集了城市最核心的就业、教育、医疗、文体、商业资源，是富人和改善型买家的首选区。

第二个圈的半径是30公里，可以把它称之为“刚需圈”。

10到30公里这个区间，优质的城市资源相对稀薄，房价也相对较低，但发达的轨道交通可以实现半小时直达核心区，刚需买家一定要坚守住这个底线。

第三个圈的半径是50公里，可以把它称之为“投资圈”。

30到50公里这个区间，基础设施大多处在乡镇水平，不适合白领上班族自住，但快速轨道交通仍然可以触达，存在农村变城市的较大潜能，是投资型买家可以接受的极限区间。

如果超出这个极限区间来买房，可能要做好卖不出去的准备。

随着地铁拉升城市骨架，一些以往我们认为较为偏远的地方，如今都进入了三刻钟乃至半小时生活圈，而如今在上海的外环以内，都有着不错的居住氛围和强势配套。

于是跟着总预算，跟着环线买房成为当下的必备选择和买房观点。

另外，半径扩大之后，完全可以完成品质置换。置换去地段稍弱一点的隔壁商圈，面积还能扩大许多。

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不要过度迷恋小户型

我们在很多摇号选房现场，发现的是，大户型的改善户型反而是率先被选完的。

主要是两大原因，一方面，改善大户型住房供给本身就相对较少。

另一方面，2021年，后疫情时代的关键词依旧是换房。

中高端改善，比较重要的一点在于，对居住空间产生了更深的思考，有了更深的理解。

我们来看下热门板块青浦徐泾的二手房市场的两个典型楼盘，万科天空之城，以及招商虹桥公馆的新批次在营销时，往往会举一个例子，就是隔壁家仁恒西郊花园挂牌单价要卖7W多，而我们才6万左右。

而仁恒西郊花园当年的定位就是为高端改善量身打造，三房最少127平，四房最大223平。

真正高端的产品，由于总价高而使得单价递减的常理是不存在的，因为高端改善需求使然。

所以除了预算有限的改善一族之外，能稍微买大一点还是要选择大一号的户型。

能够跳一跳且够得着的面积段就是当下最好的选择。

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住投属性需要同时兼顾

我们再来回看下年前上海这位徐博士给上海房管局提出的建议：他在2020年选购的这些楼盘，都具备相同的属性。

自住OK，投资属性也是杠杠的。

博士信访的内容中所提及的楼盘：汇成南街里、仁恒锦绣世纪、仁恒金桥世纪和天悦二期四个新盘，都有一个重要的参考值。

图片来源：上海信访

根据东方公证处官方的摇号数据显示，这四个新盘的摇号认筹率在300-600%左右。

数据来源：东方公证处

人们真想要改善生活质量和居住品质，在当时，二手房其实也是个不错的选项。

为何徐博士对热门新房情有独钟，念念不忘？

说白了，刚需想要上车，想要改善，住投分离已经不如往常那样，需要切分开来（住投分离）。

住的同时，还希望若干年后能有比较不错的涨幅，起码是保值。

目的完完全全为了下一次改善能够拿出更多的首付。

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无房家庭最好的去处就是徐泾

为什么是徐泾？？？

新政示好的客群就是无房家庭。换而言之就是刚需，刚需又被称为价格敏感型买房者。

所以热门板块的重点还不仅仅在于“热门”二字，对于刚需无房家庭来说，还有一点必然不可忽视，那就是“起步价平易近人”。

数据来源：真有好房数据组（徐泾近三年新房一房一价公示）

上图中红色代表着19年-21年1月总计25个月徐泾新房的最低总价，前十已经标红，三个加粗的为2020年下半年至今。

徐泾的房价波动不大，基本在58000左右，而去年四季度开始站上6万。

但是由于面积控制较好，招商虹桥公馆最低的上车价格最低为347万，而位于大虹桥主城区的上海蟠龙天地的最低总价400万刚出头。

买在哪里、花多少钱一直都是首次置业者最为困惑的问题。

换句话说，预算多少往往是刚需买房的第一要素。

这次新政显然对他们特别友好，徐泾则是对这一人群特别特别友好。

做到花最少的钱满足目前的需求，简而言之就是能上车的先上车。

我们把这种方法称之为阶梯型置业，也可以叫做分步置业，未来经济条件允许，再换房不迟。

所以，对于狭义刚需来说，小户型、低总价，买来自住三大标签成为诠释的最好名词。

最近几年，随着购房需求的不断细化和升级，“刚需”的内涵和外延开始泛化，

很多改善型的换房需求也是其中一种，甚至不少高（赚）收（得）入（动）的人群，在首次置业中就选择一步到位，还包括了如今的改善型需求正在演变成购买力更强的“新刚需”。

阿飞身边便有不少这样的高学历夫妻，对于首次置业完全有着个人的理解和对品质的追求。

他们会选择目前市面供应火爆的区域，选择品牌开发商以及如今市面上的主流户型。

而改善型“新刚需”买家由于具备较好的经济实力，希望获得高品质的产品，为了能够生活的更好，而若干年之后，再来考虑地段上的升级。

之前就罗列过了2020年上海新房的摇号总组数排行，上海有两个板块是并驾齐驱，同属T0级别。

T0在王者荣耀中意味着各位置优先级最高的英雄，在楼市中的T0地段是指新房市场中最为优先考虑的地段。

而对于无房家庭而言，今年买徐泾就是市场对你最大的优待。

如果你是无房家庭，且5年内没有住房，而刚好预算也在控制之内，毫不犹豫选徐泾就对了。

根据目前市场的供应节奏来看，今年1月就曾跃跃欲试的徐泾会率先入市。

而从我们好房数据组目前整理的入市项目数据上来看，今年徐泾的供应对于无房家庭来说，可谓是一场“及时雨”。

以往在徐泾摇号中的遗憾，极有希望在2021年得到“补偿”。

我们发现，年前不少土拍较量之中，房企拿地积极，出让金上涨，这一环也说明房企看好上海整体市场发展。

具体表现在一旦有较好区域集中供地，房企都会做拿地措施。

一二手联动的上海楼市，在如今这般的严格调控之下，完全可以说的上是健康的。

以上五点建议就是今年上半年大家置业务必牢记的五大关键点。