北京楼市：北漂9年的积蓄，可否入一套门头沟商住？

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提问：包大大，我在2015年，买了一个北京" target="_blank">东城区安 定门的小学学区房，现在孩子已经开始上小学，我们需要老人来京帮忙照顾孩子，但是目前的小房子根本住不下。所以打算置换一套三居，至少是两居，总预算700W左右。春节前已经看了很多房子，目前感兴趣的区域是安贞、惠新、西坝河。请问包大大，哪个板块好些，有什么推荐的小区吗？谢谢。

回答：1）安 定门板块，想改 善居住空间，自然是向朝阳置换，买单价较低的房子。周边有安贞、和平里、西坝河、惠新西街、芍药居。从距离来看除去惠新西街、芍药居、西坝河。那只剩下安贞和和平里。

2）安贞板块符合你购 买条件的房子，楼龄在30年甚至还老点，建筑面积在70-80平 米之间，户 型以两居为主，部分三居也是二改三的结构。因为面积的局限，对户 型布局不要期待太高。

和平里板块整体价 格偏高，其他与安贞房 源相似，需要耐心找便宜的房 源。

3）具体的小区主要差异在于位置，因为孩子在安 定门上小学，在可选范围内买个靠南，距离安 定门近的小区。小区算不上投 资推荐级别，仅仅是选筹范围内择优购 买。小区可以去看看安贞西里、和平街西苑。这两个地段、配套、交通和小区环境相对也可以，如果碰到有赠送面积的特殊户 型，就很好地解决你预算不足买三居室的需求。可公号入口提问。

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提问：帅气的包租公，你好！本人北漂9年了，在京购 房资格已使用，所以没法买住宅了。仔细拜读了你的文章《​“鼠”实不易，“牛”转乾坤》。我还是想再买入北京的房产，看好门头沟区，西长安壹号这边的小 户 型商 住房，请问是否有投 资价值？价 格已经跌了，现在是否为入手好时机。44平 米的总价100万左右，月租3000元。期待包租公指导。

回答：1）拿数据。按照你提供的数据测算，租 售比在3个百分点以上。这是很好看的数字，我们做投 资的，要能读懂数字背后的信息。这个租金水平，是北京普通住宅的2-3倍。这么好的收 益率，为什么价 格跌了，还摆在那没人抢，任由你挑选。商品价 格是由市场决定的，不是你看着好，大家就都能接受。

2）看实例。门头沟的商 住公 寓算各区偏少的，你可以看看当年曾经很有名的熙旺中 心，现在是什么样子。2008年开的盘，均 价1W，现场十分火爆，众多投 资者拿着现金抢着买。而当年北京住宅的均 价1.2W左右。虽然项目差点儿烂尾，但终于在2010年交房了。十年过去了，北京均 价涨到了6W多，熙旺中 心涨到2W不到。差这么多，我就不认为是投 资了 。

3）多打听。有人总结过：商 住公 寓，是对穹人的定向收割机。你可以问问身边买商 住的人，帮他们算算帐，收 益情况如何。商 住可以买，我们也不会一刀切的，但是缺少砖业能力的普通人，很容易成为韭菜。一茬茬韭菜前赴后继，所以你总能看到有人买商 住。同样的空间，为什么建这种小 户 型，有钱人会买么？购 买力在小 户 型的外行人，比经过商业历练的有钱人，更容易上钩。幻想自己聪明，眼光独到，运气也好，轻松就能发现别人都看不见的商机。实际上，谁赔钱谁都不说，心里知道。

4）有难处。几乎所有的公 寓投 资者，都在说自己钱少、没购 房资格、暂时过渡等等理由。这其实都是给找借口，兜里有俩钱给闹的，纯粹的赌徒心态。也许把钱花掉了会解决暂时的闹心，但或许会换来长期的更闹心。

5）听人言。我在努力的劝说你，估计也拦不住。一看你就在圈里待的时间短。在包租公的圈子里，没有韭菜；我不管你是牛气哄哄的新韭菜，还是饱经沧桑的老韭菜，到我这都给你讲明白、说通透。让你少吃亏，尽量不吃亏。

6）总结。在楼市中，会出现少量的价 格洼地，但大部分是深坑，留给不懂行的人。如果想通过买商 住增值，还是请回避。至于有其他非投 资的理性需求，我就没法说了，由你自己决定。