行业研究——新形势下住房租赁的十个趋势

简单回顾一下住房租赁行业这几年的历程：

2017年，中央号召房住不炒，政府提倡租购并举、租售同权，行业进入快速发展期，大批房企及社会资本涌入，市场热度陡增；
2018年，爆发哄抬租金、甲醛超标、租金贷引发暴雷等事件，快速发展后的问题不断涌现，拐点凸现；
2019年，房企的公寓业务整体收缩；市场运营商持续不盈利，行业进入深度调整阶段；
2020年，疫情肆虐，高收低出，暴雷现象愈演愈烈，蛋壳破碎，行业进入冰点；
那么，什么是新形势？
一句话，住房租赁是国家战略，是解决中国房地产问题的必由之路。
到了年终，以下十个行业趋势，不是预测，而是正在亲历的未来——

一、双轨制。

政策性住房+市场化租赁并存，同步发展的双轨制，将涉及到产业结构、社会治理、群体认知和商业模式的解构和重构。
最高经济工作会议的指示中，明确提出了高度重视保障性租赁住房的建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，鼓励国有和民营企业都要发挥功能作用，行业正在进入新阶段；

二、增量定义行业。
任何一个行业，产品迭代都是主旋律，一线城市的新房交易额已经远低于二手房，但新房仍然定义着新的产品标准，品质，交易规则和名义定价（限价城市体现为新房转化为二手房时的真实价格）。

今天的汽车行业，因为新能源车的崛起，正在不可逆转地颠覆着整个行业，而在两百年前，汽车行业，首先依靠工业化产品的创新，推动了高效生产方式的促进、度假生活方式的引领，再形成了新的交通规则和驾考保险制度等等。而租赁产品的创新，将伴随着政府补贴政策、社交及社群模式、租房和购房的关系、租赁信用等的体系化创新，实质性地推动行业的发展。


三、人才公寓将成为住房租赁的重要组成部分。

中国有293个地级以上城市，每年都会有近900万学子走出校门，涌入能够给他们带来梦想和发展的城市，这是每个城市人口净流入指标的一次大考，如何吸引人才？安居才能乐业，以各地政府主导的人才公寓，将会成为住房租赁的重要组成部分。
人才公寓和市场化的青年公寓相比，其实是政府同时作为市场监督人和操盘手，与资产端、运营端和租客的一次关系重构。

四、租赁住宅必然成为租购并举、租售同权下的核心产品。

中国人第一次购房平均年龄是26岁，目前租赁群体的主力人群，集中在1996-1998年出生者，3到5年后，他们中的相当部分都会咬牙去买房，逐渐开启家庭生活之旅。
北上深的上车盘总价都在300万以上，我们是否可以让这些刚需客户有一次主动选择的机会——是挣扎着寻觅一个买得起的房子，还是可以相对长久安稳，妥妥地租一个品质不错的住宅？哪一个是真正的刚需？
所以，租赁住宅将逐渐成为住房租赁的主旋律，也必然成为租购并举、租售同权下的核心产品。

五、贯穿租赁全生命周期的完整产品链即将形成。


人有两重属性，社会属性和家庭属性，前者的社会角色，是自身的修炼；后者的家庭伦理，通常和年龄相关。
租赁伴随着人的一生，我们在人生不同的角色和不同的时间段，都会有租房的经历，或长或短，从人口经济学的视角，各类细分的租赁产品，都将有巨量的市场需求。


六、合租房将逐渐沦为过渡产品。


2020年，各类分散式公寓大面积沦陷，模式备受质疑，而从产品端来看，居住品质的差异，就在于各个功能空间是独享还是共享，住宿的刚需法则是——“唯床和洗手间不可共享”。
合租房的核心劣势在于陌生人共享私密空间，这对于公共人身安全和公共卫生安全都面临着很大的挑战，尤其在抗疫将成为常态的今天。


七、新技术和产业互联网将重新塑造行业的未来。

上图为智慧社区和智慧化场景体验的示意，新技术的应用，大大升级了居住服务的场景体验。

当然，行业的发展才刚刚开始，世界的变化比想象中更快，过去二十年中国发展了全球最为先进的消费互联网，而在居住领域，面向未来的智能化产业范式，正在积极地实践和探索。

八、二房东模式不再成为行业的主流商业模式。

住房租赁领域迈向新的阶段，市场参与人体现为两个变化，一是供应主体的多样性，政府、各类企业、金融机构以及私人业主，会更加踊跃地投身行业；二是中间商的快速迭代，从中介模式到二房东模式，再到行业赋能模式。

二房东包租以赚取租金差为盈利模式，是中国在特定时期的特定产物，本质上和机构化、规模化相冲突，这注定了经营者最终把它理解为一门生意，而不能成就一番事业。

九、金融属性的资管模式和平台属性的第三方代管模式，将孕育超级公司。

如今，行业对于资管模式似乎已经达成了共识，各路品牌运营商，正在从包租模式中“集体”转型，部分有资产获取能力的，会往重资产倾斜，绝大部分的集团军，都聚焦在增量市场，走在轻资产运营服务商的道路上，再一次万马奔腾。
存量市场则呈现出另一番光景，高度碎片化，小而美，高效率，能力链条很不完整——在项目融资、产品设计、供应链、租赁系统、运营管理、出租、增值服务、项目退出等各个方面，总会有很多能力的短板制约了自身的发展，需要具备平台整合能力的机构提供定制化解决方案。

资管模式和代管模式的逻辑不一样，能力也不一样，是完全不同的两个赛道，近几年不少轻资产运营公司在两个赛道中不断切换和试错，相信很快，大家都会找到自己的方向。

十、未来10年内，中国住房租赁B2C的占比有望达到35-40%。

中国的品牌公寓运营商的市场份额为5%，保障房等政策类租赁用房为10%，二者加起来，目前的机构化率仅仅为15%。

综上所述——1、政策性住房＋市场化租赁的双轨制发展，大力增加保障性租赁住房的建设；2、人才公寓和租赁住宅（租赁社区）将成为市场增量的重要组成部分；3、通过资管模式和代管模式，服务增量和现有碎片化存量市场，建立行业规范和专业价值；
如此，未来10年内，中国住房租赁B2C的占比有望达到35-40%，逐步向国际主流市场接轨，也只有当机构化率显著提升之时，住房租赁，才真正成为了一个行业，一个欣欣向荣，日新月异的行业。