领地、大唐先后上市，三道红线下“蚁型房企”谋扩张与突围

文 | 蓝鲸财经 张学新

经过多次递表后，领地控股（HK.06999）、大唐地产（HK.02117）于近日成功上岸。

12月10日，随着董事长刘玉辉的一声锣响，领地控股正式在香港联合交易所主板挂牌，领地控股本次上市募资约14亿港元。次日，来自福建的大唐地产亦在一众机构的注视之下，完成了登陆资本市场的夙愿，募资净额14.36亿港元。至此，2020年已先后有7家房企上市。

在业内人士看来，融资端的压力迫使房企寻求更多融资渠道，接下来仍不乏有亦步亦趋的房企。不过，上市并非灵丹妙药。从两家房企认购不足、股价表现平平的现状不难判断，中小房企想实现可持续性发展，并获得资本市场的认可，任重而道远。

财务指标改善，领地、大唐多次递表终上岸

对于大唐地产而言，上市过程可谓一波三折。

早在2008年，大唐地产便首次计划赴港IPO。不过，由于经济危机以及创始人的离世，上市未能成行。2019年11月，大唐地产二度递表，却因较高的负债率等原因再度铩羽而归。今年5月份，疫情压力之下的大唐地产第三次向IPO发起冲刺，终于成功上岸。

与二度递表时相比，负债率走低成为大唐成功上市的重要保障之一。据更新后的招股书信息显示，2016年至2018年，大唐地产净负债率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%。截至2019年底，公司净负债率已经降低至119.2%。2020年上半年，这一指标又小幅增至128.5%。

对于净负债三年内大幅下降的原因，大唐地产解释称，主要由于2017年至2019年保留盈利持续增加，以及2019年股东注资增加所致。自2017年起，大唐地产逐步收购福信集团旗下地产板块子公司以增加其资产总额；同时，其加速偿还借款使其有息借款总额逐渐走低，从而达到降低净负债率的效果。

值得关注的是，在上市现场敲钟的，除了董事长吴迪，另一位则是中国民生银行行长郑万春，这也被业内解读为大唐地产的背后“金主”之一。

截至2020年上半年，大唐地产向民生银行所借款项占其借款总额的29%，本金结余总额约为人民币23.76亿元，共有5笔，贷款利率从6.5%到8.5%不等。在房企融资普遍受阻的市场行情下，大唐地产此举所要彰显的意义不言而喻。

与大唐地产相比，川系出身的领地控股似乎没这么幸运。据领地控股招股书披露，2017-2019年及截止今年5月末，领地控股实际借款利率分别为：6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。同期，领地净负债率分别为60%、110%和140%、150%。

虽然债务指标出现恶化，不过，据领地控股最新的招股书披露，其前5个月盈利增长能力、手持现金资源、及短期偿债能力均有了大幅改善。

2020年前5个月，领地控股净利润1.66亿元，较去年同期净亏损925.1万元有了大幅增长。2017年至2019年，领地三年来经营活动净现金流均为“负”，而截至2020年5月31日，领地集团的现金流翻红。同期，领地控股的现金短债比也提升至1.1，较2019年底0.55的现金短债比有了显著的提升。

知名地产分析师严跃进表示，企业财务指标的改善，说明公司在运营等层面做了改变，经营状况得到好转，这对公司通过聆讯，以及之后顺利上市都有着积极意义。

认购不足、股价表现平平，领地、大唐任重而道远

虽然经过多次递表后，两家房企均如愿完成了上市目标。然而，资本市场似乎也以自己的方式来表明，对两家房企，甚至说房地产行业并不看好。

以领地控股为例，据12月9日的数据显示，领地控股已接获合共4,552份有效申请，认购合共14,298,000股香港发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购的25,000,000股香港发售股份总数的约0.57倍。国际方面的认购倒是中规中矩，约为1.39倍。

此外，领地控股的股价表现也难称亮眼。开盘当日，领地控股每股的股价维持在5.69港元，并无太大波动。

大唐地产的表现也难言乐观。上市之前，大唐亦面临着认购不足的情况。上市当日，其股价跌幅一度超过20%。

蓝鲸房产注意到，2020年内，已有7家内地房企成功赴港上市，分别为：汇景控股（HK.09968）、港龙中国地产（HK.06968）、金辉控股（HK.09993）、上坤地产（HK.06900）、祥生控股（HK.02599）、领地控股、大唐地产。其中除了祥生和领地之外，其它5家均出现了上市首日即破发的现象。此外，即便是TOP30之内的祥生控股，其香港发售依旧面临着认购不足的窘状。

IPG中国区首席经济学家柏文喜指出，行业调控持续和行业竞争加剧、市场集中度快速上升，让资本市场对中小房企的未来信心不足。

2020年前11月，领地控股操盘金额228.8亿元，位居机构榜单的第84位，这与其千亿目标相去甚远。而按照“三道红线”的标准，领地控股净负债率、以及净资产负债率均超过了标准线，因此其有息负债规模年增速不得超过5%。在扩规模和降负债的双重压力下，领地控股接下来的困难可想而知。

同期，大唐地产操盘金额为205.2亿元，位居榜单第92位。在强者如云的房地产行业，想要实现新的突破也着实不易。

对此，两家房企似乎也有所预料。两家房企均对外表示，接下来会积极内部提高运营效能，提高周转速度，同时继续多渠道拿地。接下来，成功上岸的大唐和领地，是否会取得新的突破？蓝鲸房产将持续关注。