注意!买房逻辑已生变,接下来要小心

从长期来看，房子永远上涨，但在顺周期的房子才有资产价值，下跌周期就没有了金融属性。

三年前有的人捡便宜北京远郊房，现在仍在横盘，可能还微跌跑不赢通胀，每年的房贷杠杆高，简直是时间的敌人。

今年的全球疫情对全球经济的影响5倍于2008金融危机。到了现在这个时间点，一不小心被套，房子就真的成为一动不动的不动产。今天就花一些时间讲讲，当下买房最应该要注意的几点。干货很多，希望大家能认真看完。

1

首先有一点要明确：为什么要买房？

也就是弄明白自己的核心诉求，投资还是自住？上学还是落户？不同诉求逻辑不同。

如果是自住盘，需要考虑通勤距离、居住舒适度、楼盘新旧、学区如何，物业管理是否跟得上。

如果是投资盘，问题只有一个，收益最大化。换句话说，只要考虑“会不会涨”，其他统统不用管。

本来适合投资的楼盘，大部分不适合自住；而大多住得舒服的楼盘，往往不适合投资。

但中国人买房的一个真实情况是：

很多人说，我要买自住房，可又想兼顾投资功能，最好涨幅还能跑赢大盘。

在几十年“等一等、涨一涨”的房价中，中国的房子天然带了一种投资的属性。

不动产的优势在于，兼顾了投资安全性、流动性和收益率之后的均衡。

必须承认，目前我们几乎找不到比房产更好的、更均衡的替代品，特别是针对刚需家庭。

但房产投资，可没有想象的那么天真美好。

因为房子是流动性极差的资产，如果你不是满杠杆任意妄为去定下的房子，如果你已经做好了现金流和备用现金的准备——

作为刚需、作为改善，甚至作为投资，你都压根不用害怕，哪怕是最难时候的进去，只要耐得住寂寞，因为从长期来看，房子永远上涨。

但前提是，你得是这样的。

你任意妄为买了房，你怎么知道你买的是资产，而不是一堆砖头，只有资产才能保值。

什么是“资产”？

就是可以不断替你赚取现金流，每年涨幅大于持有成本，还能快速变现为正现金流的资产。

就像以前说的，为什么你怕调控，因为你怕房价不涨，更怕价格下跌还卖不出去。

如果手中全是房子，那更不好说了。

毕竟鹤岗的房和深圳的房，那是天差地别。

再加上流动性严重不足，除了盼望房价上涨，没什么能做的，一个杠杆过高，很可能什么都不剩。

所以在做家庭资产配置的时候，我经常强调不太建议买房强上太大杠杆。

在这期间，你得保证资金的持续稳定，不能在上涨周期前因为一些事情被迫卖出，最终才能规避掉前面持有房产的损耗成本。

高杠杆操作本身现金流就很紧张，万一资金断裂，你可能得以贷还贷，那么成本就像滚动的雪球不断膨胀，早晚还是会出事的。

一旦遭遇突如其来的大额支出，很可能，好好的房子说没就没了。

2

买房要养成的房产思维，并不是单纯买买买，而是资产配置：选筹换筹，逐步迭代的思路。但很多人除了买房子、炒股、买银行理财，不懂什么叫资产配置。

如何在优化自己的资产建仓？有没有简单实用、易于操作，而且大部分人容易做到的好方法呢？我认为较好的方法是做好资产配置，控制好你的波动率。

一是卸掉过高的杠杆

二分散投资加入低风险品种

房子变现手续繁琐、税费高昂、变现周期长，无聊是刚需买房还是投资买房，很多小白信息不足、眼光不准，买到差房子，脱手也难，压了资金，得不偿失。

比如早前曾收到一位老读者的留言，他赶在去年年末在首付了套新房，这已经很不错了，2019年双11之后房价又涨了50％。没想到，掏空六个钱包，供房没多久，家里母亲突发心脏疾病要动手术，40万的资金窟窿掏不出来。新房子2022年底才能交房，红本未出，抵押非常麻烦。幸好，借遍了同事，凑出救命钱，他母亲也治好了病情，夫妻俩没有耽误工作。如果长时间跑医院，无暇处理工作，也许可能引发断供危机……没有任何兜底措施，一场大病直接导致资产几乎清零！即使没病没灾，但说实在的，35岁～40岁是一道坎，很多公司都会有意无意清理35岁以下的员工，尤其是互联网。40岁中年危机后收入开始下滑，压力也非常大！车子、房子、孩子，大量的贷款和教育费用，让中年人固定刚性开支不断升级。但收入，却没有像预期那样不断增长。一旦下滑，家庭立马面临断粮的窘境。无论刚需还是投资，其实都要做好现金流规划，无风险的钱和撬动杠杆的保命的钱非常非常重要。

“跟着规划去买房”，买房是选筹和实操，家庭资产配置也是一样的，这是我认为最合理稳健的家庭资产分配方式：把家庭资产分成四个账户，作用不同，投资渠道也各不相同。

我建议所有的钱分为2部分：

80％是风险资产，这里面就包括了房产、股票、基金等，高风险也高收益。

20％属于零风险投资，作为安全收入，如保险、保本年金等，用于家里财务硬需求。

买房是认知的变现，投资也是一场修行，分散投资，只是为了更加稳固这种体系。

3

很多人都转向教育金，养老金、医疗保险等。但行业存在信息差，大多数人缺乏专业的准备工作，处在信息链条的最底层，踩坑了。

比如用同样预算买分红重疾，却只能拿到一点点保障。又比如，买到坑爹的理财年金，说好的5％收益，只昙花一现在最开始，之后再没上过3.7％……

所以，我真心觉得大部分人都需要专家引路灯塔照明。

这是我第N次推荐水星团队的服务，他们的投资理念确实非常适合中产投资者。本人也在开始尝试配置了。

资产配置是家庭最重要的基石，理财是终生的必修课，选择什么样的顾问，会为你以后的家庭资产优化配置起到至关重要的作用。

每个人都需要一个真正专业、靠谱的终生规划顾问。

水星团队的规划师只站在你的角度，量身定制最适合你的方案，比传统机构节约30％-50％费用。

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我体验过，讲得很中肯到位。最重要的是，他们不为任何一家做广告，产品对比也非常中肯。

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真心希望，大家能够体验下这类配置服务，搭建一套自己的投资逻辑。