11月即将步入尾声，本月土拍市场略显冷清，没有特别重量级的地块出让。即将到来的12月，土拍出让节奏将继续放缓，仅有8幅地块出让，但也有3幅市中心的重量级地块，为今年土拍市场画上完美的句号。
11月土拍市场出让量大幅下滑
本月上海土拍市场提前收官，所有地块均出让完毕。本月共出让地块11幅（住宅、商业和租赁），相比上月16幅出让量，再次大幅下滑。出让总面积34,08万方，环比下滑31.4%。普通商品房方面，本月仅有2幅纯宅地出让，均位于外环外区域。宝业以3.2亿元拿下奉贤区青村镇08-01区域地块，溢价率10.25%，而另一幅比较受关注的美兰湖BSPO-2302单元08-04、15-02地块，则被金融街竞得，溢价率11.52%，成交楼面地价也创下区域新高，25648元/㎡。
另外，本月还有一幅比较重磅的商业用地出让，11月20日，美团大众点评拿下杨浦区定海社区N090603单元4幅地块（大桥街道119街坊）！总投资120亿！美团将在黄浦江边新建上海总部，打造总建面近43万㎡，高度180米的地标建筑。
地块位置图
地块规划图
图源网络
12月土拍量少质高
虽然今年土拍市场非常火热，不过12月的土拍市场也迎来了“冬天”，仅有8幅地块出让。总出让面积约50.9万方，总货值211.9亿元。
其中纯住宅地块有3幅，分别位于静安、崇明和松江。最受关注的要属静安内环内中兴社区C070202单元268-01地块，起价52.129亿元，起始楼面地价7.2万元/㎡。另外还有商住地块2幅，分别位于普陀区是石泉社区和金山区枫泾镇。
商业方面，虹口北外滩也将有1幅重磅商业用地出让，位于国际客运中心站东侧，下面一起来看下这些重点地块。
静安区中兴社区地块
地块详情：
静安区中兴社区C070202单元268-01地块
四至范围：东至轻轨3号线，南至轻轨3号线，西至宝昌路，北至宝源路。
出让面积：24377.6㎡
土地用途：居住用地
容积率：2.97
出让年限：普通商品房70年
中小套住宅比例：不低于80%
起始总价：521290万元
起始楼板价：约7.2万元/㎡
住宅套数下限:724套
该地块旁边就是2016年融信地王110亿拿地的“中兴路壹号”项目，后续引入了万科操盘。本次出让地块的楼面起价高达52亿元，起拍楼面地价7.2万元/㎡，最终成交楼板价破10万+或板上钉钉。地块距离3号线宝山路站仅500余米。虽然地处内环内，美中不足的是周边的城市界面略显陈旧。
长兴岛凤凰镇地块
地块详情：
地块名称：崇明区长兴岛凤凰镇CX-01单元32-01、33-01地块
总范围：东至规划团结河，南至32-03、33-02地块，西至凤舞路，北至凤鸣路
土地用途：普通商品房
出让面积：67941平方米
容积率：1.2
起始总价：105783万元
起始楼板价：12974元/平方米
保障房占比：5%
全装修比：50%以上
中小套占比：60%以上
地上建筑限高：24米
住宅套数下限：731套
说起长兴岛，已经断供好几年了。上次土拍要追溯到2017年，中南以楼板价10030元/平方米，摘得一幅地块。
本次出让地块周边目前在建小学为上海市实验小学长兴分校，预计2021年8月底竣工。
松江区中山街道地块
地块详情：
地块名称：松江区中山街道新城主城C单元C08-04号（国际生态商务区25号）
地块四至范围：东至茸惠路，南至长水街，西至新河，北至茸盛路
性质：住宅
出让面积（㎡）：105858
容积率：2.0
建筑面积（㎡）：211717
起拍价（万元）：539878
楼面起始价（元/㎡）：25500
出让时间：2020年12月18日
出让要求：5%保障房100%全装修60%以上中小套住宅套数下限2120
该地块位置更靠近松江大学城，距离地铁站约2公里，万达广场1公里。属于松江新城最繁华的区域。
周边出让情况来看，今年5月20日，景瑞地产以5.89亿元竞得松江区中山街道SJC1001 0单元37-01号地块，楼面价24493元/㎡，溢价率11.3%。更早的去年12月17日，华发以99828万元竞得松江区中山街道SJC10010单元02-02A号地块，楼面价20603元/㎡，溢价率0.50%。 也就是现在的华发象屿光星华府。项目二期即将加推，预计推出建面约99㎡精工3房，建面约124-139㎡的叠墅，均价55000元/㎡（毛坯）。
普陀区石泉社区
地块详情：
四至范围：地块东至石泉六村，南至石泉六村，西至石泉六村，北至华池路
出让面积：25599.4㎡
容积率：2.52
建筑面积：64510.41㎡
土地性质：商住办（住宅60%、商业10%、办公30%）
起始总价：260300万元
起始楼面价：40350元/㎡竞拍时间：2020年12月18日
住宅套数下限：370套
保障房：5%
装修比例：100%（保障房全装修）
中小套住宅比例：不低于80%
商业：自持不低于 80 %不少于 20 年
办公：自持不低于40 %不少于 20 年
12月市中心另一幅涉宅用地，普陀区石泉社区W060402单元B4-1商住办综合地块挂牌出让，地块靠近内环。
位置图
这幅地块是2020年普陀区出让的第二幅含住宅综合地块。今年2月12日，普陀区石泉路街道石泉社区W060401单元A10A-01住宅文体综合地块被中海以底价9.0949亿元拍下，成交楼板价为12700元/㎡。
虹口区北外滩商业地块
地块详情：
地块名称：虹口区北外滩HK323-01、HK323-05,HK323-02（部分地下）地块
四至范围：东至丹徒路，南至东大名路，西至hk323-02绿地，北至东长治路
性质：商办
出让面积（㎡）：12725
容积率：8.72
建筑面积（㎡）：110932
起拍价（万元）：389300
起始楼面价（元/㎡）：35094
地块位置图
从地块位置上来看，该地块与今年九月恒大摘得的虹口区北外滩街道HK286A-03a、HK286A-03c号地块相隔不远。两幅地块相距约800米，中间隔着上海白玉兰广场。
今年6月举行的北外滩全球宣介会举行地块开发建设专场上，主办方介绍，90街坊用地（虹口区北外滩HK323-01、HK323-05,HK323-02（部分地下）地块）北侧紧邻轨道交通12号线，可开发地块用地面积约0.9万平方米，建筑高度180米，建筑面积约为10.3万平方米。南侧复建历史建筑，历史建筑面积约为0.8万平方米。
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