一套尚峰名邸，到底能赚多少钱？

大家好，我是火箭哥。
买新房，看魔都财观矩阵号--上海新房指南。- 以下为正文 -昨晚，全网盛传前滩尚峰名邸即将在11月28日入市。作为跳票王，尚峰名邸这次应该是终于要来了，作为前滩今年最后的收官之作。
我们今天不谈什么户型区位，就讨论一个核心问题：
一套尚峰名邸，到底能赚多少钱？

1

做任何一件事情，要知道赚多少钱，我们得先明确三样东西：
产品、买价和卖价。
产品如何、竞品是谁、优势在哪——决定我怎么营销自己；
买价多少、卖价多少、利润多少——决定我的收益回报。先来定义产品。尚峰名邸总计有3种户型：47平一房、147平三房和193平3+1户型。47平毛坯，啥也别说了，挂户口中的战斗机——隔壁就是华二，上学通勤距离3分钟，九宫格最低门槛。147平三房，一梯一户、三开间南北通（加上主卧卫生间是不是算四开间了？），比较与众不同的是户型在北侧设置了阳台、客厅却设置了飘窗：
193平3+1户型，五开间朝南、四房三套房，和147平一样除了南向不是阳台之外没什么毛病：
如果要定义产品类型的话，那尚峰可以定义为三种户型（四舍五入）：
50平一房、150平三房、190平四房。

2

再来看看买价。
目前，尚峰名邸究竟是多少价格，我们都不得而知——但从客观因素来判断，价格应该在10.5-11万之间。
为什么？我们先来看看九宫格内的项目分布：
九宫格第一排的三湘印象名邸，单价12.18万；九宫格第二排的格力浦江海德，单价11.28万；……
如果按照往后一排0.9万单价的差异来推断，尚峰名邸的价格应该是：11.28-0.9=10.38万（以最终取证价格为准）同时，我们如果再来参照下格力浦江海德的一房一价，会发现小户型的单价普遍会高于整体单价大约3000元/平：
（三湘印象由于有前排江景溢价，不具备普适性，此处不做参考）
按照这个理论，尚峰名邸的单价为10.38万、小户型一房的单价在10.68万（以最终取证价格为准）但实际上， 尚峰的价格应该是超越这个数字的。
第一，是户型和装标带来的产品力：尚峰的三房和四房应该是前滩少有的方正通透户型，一梯一户更是良心；同时装修标准相比格力有着不小提升，产品力加成；第二，是小户型带来的更高溢价：江景有溢价、小户型也有。三湘最小90平、格力最小80平（那套唯一的一房不算），尚峰做到了47平——学票，只看总价不看单价。
当然，尚峰相比前排的三湘和格力没有江景，价格低于两者也是理所应当；但是单价差异，应该会有缩小。
综上，10.9万的网传单价可能也并不是空穴来风，我在这里就盲猜一个：
10.88万（以最终取证价格为准）

3

最后，我们来看看卖价。
卖价多少，自然就看看当下前滩二手交易市场的价格。目前，前滩已经交付入住的小区共计有8个：1.晶耀名邸一期：起步84平两房
2.中粮前滩海景壹号：起步91平三房
3.东方逸品：起步59平一房4.晶耀名邸二期：起步62平一房5.晶耀名邸三期：起步62平一房6.华唐名邸：起步125平两房
7.福晟钱隆：起步44平一房
8.东方悦耀：起步51平一房其中，如果你要选择挂户口买学区房，你的选择只有5个：
1.东方逸品：59平一房2.晶耀名邸二期：62平一房3.晶耀名邸三期：62平一房4.福晟钱隆广场：44平一房5.东方悦耀：51平一房、74平一房看似选择丰富，但是你的选择其实只有前三个。
如果大家对前滩的二手市场了解，应该会发现：最近前滩的高单价成交主要就集中在两个小区：目前，就这俩小区面积最小、总价最低。网上很多前滩成交的疯狂单价，大家可能觉得都不可信——但很遗憾，里面大多都是真的。
根据我的了解，前滩真实的二手房价格是这样的：一房1000万两房1500万三房2000万四房2500万（以上价格为综合各个小区实际成交价格和税费后取整得来的当下平均值，可能会存在细微偏差）如果按照尚峰名邸10.88万的单价来计算，那每个户型的平均总价应该在：47平一房总价在550万左右
147平三房总价在1600万左右193平四房总价在2050万左右（以最终取证价格为准）
结论：相比二手价格，每个户型都有将近500万的倒挂空间。如果二手价格保持不变、纯粹从投资收益的角度来看，尚峰名邸从里到外、360度无死角都是个彩票盘。
什么毛坯交付、什么离地铁远、什么大小户型混居、什么周边没商业，我就问你一个问题：500万你要赚多少年？

4

我知道看到这里，有很多人都摩拳擦掌，等着去送钱认筹了。
但在大家冲动消费之前，我还是要提醒大家一句：前滩的二手房价，是不真实的。交房小区太少，意味着房源稀缺的同时，也暗示着：房东的定价权非常之强。稀缺决定价格——整个板块就这么几套房子，我即使定了18万甚至20万，你不买也得买：对于认定这里的人而言，还真的会有人能接受。
所以，上述所有的前提都是在前滩二手房通过上百套成交后、夯实在目前成交价格后的价格推演；同时，尚峰名邸的具体价格尚未可知，不排除有高开的情况发生。房住不炒、理性买房同时，还有一点希望大家注意：机会成本，是非常贵的。摇号一次，损失两个月时间（认筹5天、开盘前两周、退款一个月），二手房涨了多少？祝喜欢前滩的人摇号好运，大家凑好钱，等着认筹吧；即使买不到，明年还有5个项目：如果你不怕涨，慢慢等就是了。以上是正文，来自火箭哥