“卖房晚了一步，我亏了100万”

大家好，我是大帅。

现在整个上海在链家上的二手挂牌量目前大概是在5.1万套的样子，而大家知道苏州当前的二手挂牌量是多少嘛，大概是9.8万套，苏州的挂牌量是上海的两倍，与北京挂牌量类似。

上海市场上的整体流通房源，明显是偏少的。
上海当下正处于这样的一个阶段，就是房东惜售，愿意卖房子的人越来越少，很多人的理解是，上海当下正处于一个楼市上升通道，晚卖一个月就能多赚一个月的钱。
有这种想法的人，我觉得真的是too young too simple。

1

我们要先厘清一个概念，上海的房价在涨，并不等于你的房价再涨。
上海房价当然是上涨的，大家可以看看这个房价上涨图。
2019年的上海均价差不多是在3.6万-3.8万，到了2020年，达到了4.1万-4.2万的样子，一年的时间，均价涨幅达到了3000-4000，均价涨这么多，其实是处于暴涨了。

但是，这样的价格剧烈上涨大约40%左右的房产持有者是没有感知的，因为他们的房子其实根本就没有涨。
换句话说，他们被平均了。
给大家举几个例子：前滩小户型，2018年年底买入，摇号单价8.7万/㎡，现在卖出17万/㎡，涨幅达到了95%；
大宁板块的标杆楼盘，挂牌单价从1年前的11万现在向13万进行冲刺；
学区房更是夸张，浦东大量的学区新房全部都出现了集体上涨，半年时间涨幅达到20%-30%是很正常的。
而这样大面积的上涨并不是普世性的，上海大概有40%的房源其实并没有涨或是只能说是微涨。
真正大涨特涨的房子整体的区域性也是很集中的，上海一共100多个板块，真正出现房价狂涨的板块，其实也就是那么十几个。


所以很多人才会产生这样的疑问：今年的上海房价真的涨了吗？


如果总结下这波涨幅比较快的楼盘，基本集中在这样的类型：区域内的标杆楼盘，品质不错的双学区，中内环核心区域。
其余楼盘的话，也就只能默默的含泪了。

2

所以对于大部分人而言，想要最大程度的获利，一定需要及时置换，就是剥离不良资产。

大家有没有认真想过一件事，为什么你的资产需要不断置换，需要折腾。
这个逻辑就跟做人是一样的，有句话叫人挪活，树挪死，资产也是一样的。
不同的阶段需要不同的房产来满足自己家庭不断变化的需求。
对于很多年轻人来说，刚开始毕业的时候，当然没什么钱，就只能买郊区的房，就只能买市中心的老破小，就只能买非地铁房，这个都是很正常的。

现在国家鼓励生二胎，很多家庭的家庭总人口也开始慢慢增多，以前的2室往往不够用了，当然也需要进行房产的置换。
还有些是跟未来预期有关，你买房的时候规划还没有落地，随着规划的逐渐落地，房价涨幅往往会由快到慢，所以你需要寻找下一个“前滩”，让自己的资产在每个阶段都能上涨。
还有些是买了单学区房的，可能孩子念的小学还不错，但过了几年，孩子要念初中了，区域内初中一般，要换一个更好的初中学区，你也需要置换。
对于很多家庭而言，差不多每过5-7年就需要进行房产置换，这就是一个正常的置换周期。
不管怎么样，请大家牢牢把握一个最简单的原则：卖出差的买入好的。
所以如果你觉得当下的房子不能很好的满足你的需求了，想要置换了，那就别犹豫一定要抓紧卖，不要等，因为你晚等一个月，就是在变相的亏钱。

这么说的原因也很简单，房产涨幅是存在结构性的差异的。
在同样的上涨周期中，同样板块的高总价优质区域的房产的涨幅就是要高于中低端房产，随着时间的拉长，两者的差价会不断的拉大，原先总价的差距可能只是50万，现在会慢慢放大到100万。
我有个朋友在今年年初的时候，想卖了浦东金杨新村的房子买碧云板块的，在犹豫和等待了半年后，房价差距突然拉大了，原先可以买3房的预算，直接变成了只能买2房。
不是说浦东金杨新村不涨，而是说与碧云板块比，涨幅弱了许多，从绝对值看，差距就越来越大了。

很多时候家庭财产的变化，在这踌躇之间，就拉开了差距。

3

当然，可能很多人会考虑一点，就是楼市处于上涨期，卖了马上会涨价怎么办。

这应该是很多人都很担心的点，可以从两个方面来解决这样的焦虑。
第一就是千万别踏空。
我们一直倡导的是卖出“差房”入手“好房”，就是进行房产的置换。当然，所谓的差所谓的好对于不同的家庭，含义也是不一样的。
比如年收入在100万的家庭和年收入在30万左右的家庭，所能承受的房子总价段和月供压力也不同。
每个人所应该买入的房产，应该是那种自己够一够能够的上的。
很多朋友不愿意承担任何贷款压力，手里有现金700万，想要买的房子总价就是700万，不想做任何的贷款，这样做其实不对。

正确的做法是引入一些杠杆，把总价定在1000万，贷款300万，一方面是有了杠杆后同样的涨幅收益更高，另一方面是只有加大杠杆，才能让自己能够买到更为优质的资产。

这样就是把原先的房产再上一个台阶，一旦出现涨幅，因为有了资产进行对冲，也完全不用担心。

整个过程中切忌最大的弊端就是卖房后犹犹豫豫的。

有些朋友是在今年4月份卖的房，因为一直犹豫或是摇新房又一直摇不中，一直到上周才正式买入，相比于4月份，同样的房源多花了70万。

考虑到流程问题，一般是买入和卖出同步进行，当然这个里面操作稍微有些复杂，可以咨询我们专业的顾问，帮你们做一对一规划。

第二就是如果不满意，最粗暴的方式就是提高房价。
你觉得你的房子卖低了，别人在2楼是卖8万每平，我是子是在12楼楼层更好一些，我想卖8.5万每平，当然没有问题，你提出你的需求就可以了。
现在是自由市场环境，买家和卖家都是出于自愿的情况下签署的协议，相信我，之所以有买家愿意加价来买你的房子，也是因为这在他所能接触到的房源中，你的这套性价比是最高的。
对于买家而言，一次成功的自住买房流程，一定是在有限预算下，配置出合理的房产功能性，最大化满足个性化居住需求。

所以，如果你是卖家，真的没什么不好意思的，感到便宜“坐地起价”就好了，没什么不好意思的，要让自己的利益最大化，别婆婆妈妈的找一大堆理由不卖房，自己都觉的累，最后风口一过，耽误的还是自己。

4

我们看到现在房住不炒的政策其实落实的还是挺严格的。
在不远处的上空，始终有一把枪对着各个想要冒泡的城市。

只要你的房价敢涨，只要你想做出头鸟，就给你来一枪。西安、苏州、南京、深圳等在最近两年，都挨过“枪子”，楼市政策都出现了不同程度的收紧。
而中国的楼市就是政策市，一旦政策发生变动，整体的风向就很容易会发生变化。
现在的上海楼市，已经连涨好几个月了，从政策层面看，有些危险了。

趁着这段楼市上涨期，大家要置换的抓紧置换吧，万一调控政策真来了，可能真的要肠子都悔青了。
当然，还有一点，在卖出的同时，要记得尽快买入。
以上为正文，来自大帅。
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