导 语
受到项目竣工交付结转进度的延缓,企业存货周转出现阶段性下降。01
存货增速持续三年收窄
36家存货规模超千亿
TOP3房企存货规模绝对领先,格局将持续维持。存货规模TOP3房企仍为恒大、碧桂园、万科三家,TOP3房企的存货规模较年初增长了7.2%,较去年同期上升了1个百分点。其中第三名万科的存货规模已经超过9000亿元,3家房企的存货总额就占了179家房企整体22.8%,接近四分之一的体量。综上可以看出,TOP3和TOP20的存货规模门槛和集中度仍在进一步升高,尤其是TOP3房企,第三名的万科存货总量超第四名绿地接近3000亿元,规模优势凸显,碧恒万三家稳居前3的态势将仍持续一段时间。
02
疫情影响开竣工节奏
存货周转率阶段性下降 截止至2020年上半年底,179家样本房企的存货总量达14.5亿元,较年初增长7.3%;存货周转次数为0.25次,同比下降0.02次,降幅明显。其中,76家重点监测房企的存货总额达到12.9亿元,较年初增长7.5%;存货周转次数为0.26次,同比下降0.02次。为了方便对比,我们统一将半年度存货周转率年化处理。 房企上半年竣工交付力度普遍较小,叠加疫情影响使得房企上半年存货周转率有明显下降。对于房地产行业而言,多数房企在上半年的结转交付都比较慢,因此以半年度的视角来看,出现存货周转率相较去年全年下降的情况较为普遍。为了排除这种结转节奏的影响,我们将20年上半年数据与19年和18年同期进行同比,可以发现,由于疫情原因,房企的开工与施工进度被推迟,尽管经济生活逐步恢复以后,企业开始追赶工期,但是整体来看房企的存货周转率仍出现了较为明显下滑。2020年上半年76家重点房企的存货周转率为0.26,相较2019年上半年下降0.02。
03
营销端持续发力
现房库存占比持续走低 由于房地产销售有其特殊的预售制度,所以一般项目在未竣工之前均已进入销售且陆续实现售罄,在竣工后再进行交付结转。疫情之下,房企为了保证经营数据的稳定性,相比以往更加注重竣工与交付的连续性,意味着现房中的已售未结部分影响变小,大部分现房是仍未形成合约的、去化存在困难的物业。这部分现房占用着部分无法及时变现的资金,影响资金周转同时加重了去化压力。故我们通过研究现房库存占比,来了解企业面临的去化压力,同时分析背后的销售结构和运营模式以提出建议。 现房库存占比连续4年下降,企业库存去化压力进一步减小。截止目前,重点监测的76家房企中,共有65家房企披露了2020年上半年存货明细。这65家重点监测房企的现房库存总量为1.3万亿元,相比2019年的1.21万亿元上升了3.6%。现房存货总量增长幅度小于存货总量增长幅度,因此平均现房存货占比进一步下降0.4个百分点至11.3%。虽现房存货占比降幅有所缩窄,但延续了近几年下降的趋势。整体来看,企业的去化能力得到提升,库存压力得到缓解。
04
总结部分
积极赶工,但追平去年仍需努力 总体来说,上半年疫情对房地产市场造成了短期的影响,主要是在周转方面。179家样本房企存货总量虽然仍然保持上涨趋势但是增速再度收窄约1.5个百分点;现房库存情况持续优化,76家典型企业现房库存占比连续四年保持下降趋势;存货周转率受到工期影响出现下滑。目前房企仍在赶工,积极应对这一问题,拉长至全年来看,疫情影响会持续减弱。 结合政策环境以及市场走势,我们对2020下半年房企存货管控提出展望: 1)”三道红线”政策逐步出台,叠加土地市场政策调控升级,拿地放缓将带动存货总量增速放缓。下半年最受市场关注的热点之一当属“三道红线”政策,这一政策主要是加强对融资和债务的管控,在新的政策框架下,部分债务压力较大房企将会持续加强库存去化,同时缩减投资力度。而针对上半年土地市场较热的情况,南京,广州南沙等多地已出台政策加强管控,从CRIC检测的土地市场数据来看,典型房企在7-8月的投资出现了明显的收缩,预期下半年房企土地投资也将保持审慎态度。因此在土地投资放缓和房企债务管控升级的大环境下,我们预期全年房企存货总量增速相比2019年会有明显下滑。 2)房企下半年将积极赶工提升交付,全年来看存货周转率要达到去年水平难度不小。虽然从上半年来看,房企的存货周转率出现了明显的下降,但是全年来看,通过下半年追赶工期,房企仍有望达到去年同期的存货周转水平。首先,下半年本就为房地产行业预售和竣工的高峰期,如果说上半年不足以完全追回疫情影响的工期,那么拉长至全年来看疫情对工期的影响进一步减小,随着企业竣工量的上升,下半年交付结转速度将会加快。第二,按照房企存货总量增速今年三年持续下降的趋势及变动幅度,我们预估20年179家样本房企的存货总量增速大约在16%左右,若要达到19年的0.33的库存周转水平,全年房企营业成本增速需达到17.0%。而上半年房企营业成本增速为12.4%,所以全年来看如果积极赶工存货周转率会有修复,但想要追平2019年的周转水平还是存在一定的难度。 3)企业去库存效果显现,现房库存占比持续优化,全年将维持在这一水平。从年中数据来看,房企现房库存占比相较期初再度下降0.4个百分点至11.3%,这是连续第四年房企现房库存占比下降,企业去库存效果持续显现。这一数据的改善得益于房企流畅的结转以及持续扩大的营销力度,上半年房企通过打折去化,特价房,直播带货等多种方式持续在营销端发力。不过房企项目竣工和取得交付许可之间存在一定的时间差,因此11%左右的现房占比已经属于较优水准。展望全年我们认为企业现房库存占比将维持在这一的水平。
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