旭辉控股：下半年可售货值2800亿持续发力，8月销售256亿创单月新高

凤凰网房产上海站讯 文|孙思思

今年二季度以来，旭辉控股（00884.HK，下称“旭辉”）在市场回暖后销售快速复苏。在刚刚过去的8月28日中期业绩发布会上，旭辉实现合约销售额807亿；截至7月末，旭辉合约销售额和销售回款已双双突破千亿，回款率超过95%。下半年可售货值达到2800亿元，只要53.3%的去化率就能达成全年目标。旭辉控股董事局主席林中表示，从短期看，今年黑天鹅事件对地产还是有一些影响，不过，从目前销售情况来看，旭辉有信心超额完成年初制定的2300亿销售目标，“8月份应该可以完成超过250亿”。

果不其然，9月3日，旭辉控股集团发布未经审核营运数据显示，2020年8月，集团合同销售金额约人民币256.0亿元，同比增长86%，增速领跑行业，完美兑现了预期。

值得注意的是，256亿元的单月合同销售也打破了旭辉今年6月刚刚创下的251亿元的记录，再创该公司单月合同销售历史新高。

今年正时值旭辉成立20周年，透过这份财报背后，我们能看到旭辉在当前市场环境中，继续以稳健的业绩增长向外界传递着未来发展的信心。

规模的稳健增长也将于企业带来正向反馈，有利于评级提升及实现资本市场的畅通，因此，在交出一份扎实稳健的中期业绩后，旭辉也得到了国内外机构的一致认可。

增长提速 前8月完成全年销售目标55.8%

对房企而言，高回款的销售和可售货值的保障是公司发展的重要因素。对于这点，旭辉管理层也表示“不会为了数量而放弃质量，我们坚持的是有质量的增长。有质量就要有回款和利润，没有回款和利润的销售都是耍流氓。”

事实上我们也看到了下半年旭辉发力抓销售回款的表现，公告称，2020年1月-8月，旭辉共完成合同销售金额约人民币1,283.2亿元，较去年同期增长10%。按2300亿的全年销售目标计算，已完成年初制定计划的55.8%。旭辉在销售淡季就已逆市创出了佳绩，预计接下接下来旭辉会把握传统“金九银十”加快推盘量谋取更好的业绩。

值得一提的是，旭辉前8月实现了销售、回款双双突破1200亿。这背后，得益于旭辉坚持布局有人口导入和持续发展潜力的一二线城市深耕策略。

根据财报显示，今年前7月，旭辉东南区域销售突破250亿，江苏区域、山东区域、华北区域销售各突破100亿；东南区域、江苏区域、华北区域、山东区域前7月回款均超过百亿。

下半年，旭辉还有2800亿的可售货值，将新推超过50个项目，其中单盘超过10亿的项目预计将达到30个以上。随着房地产市场的逐步转暖，在下半年发力完成全年目标的难度应该不大，甚至有可能超额完成。

积极探索多元化拿地  提升新增土储权益比例

旭辉控股是众多房企中发展比较稳健的企业之一，投资上严守一二线布局原则，成本和负债管控上，坚持一定红线不动摇，经过多年沉淀，旭辉打磨出自身拿地的多元化方式。

2020年上半年旭辉严格遵守价值投资原则，并利用多种拿地渠道，包括政府公开拍卖及招标、收并购及旧城改造等方式，共新增27个新项目，新增土储总建面为465万平方米，新增土储总货值约为838亿元。上半年旭辉的拿地销售比为0.44，相比于2019年的0.41有所提高，可见保持了较为积极的拿地态势。

从拿地的区域来看，2020年上半年旭辉主要在一二城市核心区域的布局，占比近九成，去化压力较小。同时在上半年显著加大了在长三角地区的布局力度，占比近4成，其中，公司战略性的进入江苏宿迁市，进一步扩大对江苏省的区域深耕。可见旭辉对于长三角区域的重视，未来的销售贡献可能会有所增加，从而进一步推进全国化布局分散市场风险，让企业的销售能更加稳定地增长。 

在拿地均价方面，2020年上半年，旭辉拿地均价为5304元/平方米，较2019年同期的4841元/平方米提高了9.59%，拿地均价提高，主要原因是在2020年上半年获取的部分地块较为优质，其中，6月份在厦门拿下的湖里区高林项目，是厦门岛内地段较为宜居的优质区域，其楼面价为50603元/平方米拉高了公司的拿地均价。

除了在公开市场获取土地，旭辉在近两年不断提升拿地的权益比例，积极通过多元化的拿地方式拓展土地储备，降地价、增权益，比如一二线联动、收并购、旧城改造、通过运营商业地产项目的方式使公司在获取土地的过程中拥有一定的优势等等。2020年上半年，公司通过多元化方式获取9个项目，全部实现零溢价拿地，在通过多元化手段获取的地块中，不乏青岛即墨区、青岛西海岸新区、洛阳时代天际、南昌旭辉中心等地的优质综合体项目，以青岛即墨项目为例，旭辉通过旧改方式锁定土储330万平方米，销投比超4倍，潜在货值超370亿。所获取土地的权益建筑面积已占总权益建筑面积的37%，较2019年同期提升了4个百分点，整体来看项目权益比例的提升有助于增加归母利润，也将为集团长远稳定带来保障。

值得注意的是，截至目前，旭辉土地储备总货值首次突破万亿，达到10,300亿元。

预计未来，多元化的拿地方式，会是公司获取土地的重要抓手。对此，旭辉管理层指出，接下来旭辉拿地将继续通过多元化拿地和招拍挂“四六开”，来提升稳定毛利和净利。“下半年，我们会优先保证一些多元化拿地的项目落地，包括商业拿地，包括用教育拿地、旧改等。”据了解，旭辉上半年拿地的平均溢价为17%。林中表示，将通过上述多种方式勾地，从而进一步降低溢价，从而控制成本。同时，旭辉也计划每年将拿10%的土地投资的金额投资于持有物业，逐步增加租金收入。

净负债率63.2% 有信心一年内可进“绿档”

近期，有关防控房企有息负债规模而设置“三线四档”政策一直广受关注，不过对于发展一直较为稳健的旭辉而言，却并未受到太大影响。

旭辉控股董事局主席林中认为：“中央出台防控金融风险的措施，非常必要非常及时，也是促进整个房地产行业持续健康稳定发展的重要举措。这个政策对旭辉来说是更有利的，我认为优秀的企业像旭辉这样实施均衡发展的战略，财务稳健，以及坚持长期主义的企业会受益于这种政策。”

从旭辉的中期业绩报告可见一斑，根据报告显示，截至2020年6月末，旭辉加权平均融资成本5.6%，较2019年末下降0.4个百分点，净负债率63.2%，较2019年末下降2.4个百分点。此外，旭辉现金短债比2.4倍，展现出优异的债务安全性和偿债能力。

值得一提的是，旭辉十分重视财务稳健。旭辉2020年中期总有息负债较2019年末仅增长1.5%，在手现金近600亿，现金短债比达2.4倍。据悉，旭辉内部在债务安排上一直有详细的规划，对于大额境内有息负债要求提前半年做好准备，大额境外有息负债则要求提前9个月做好准备。

“这个政策有三个线，一个线就是净负债率不超过100%，今年上半年我们净负债率63.2%；第二，现金短债比要大于1，旭辉在2.4倍；第三，扣除预收账款的资产负债率在70%，旭辉现在74%，我相信旭辉一年之内可以控制在70%以下。”林中进一步解释。

旭辉长期稳健的财务表现也频频获得国际评级机构认可。今年上半年，标普、穆迪及惠誉三大评级机构分别确认了对旭辉“BB”、“Ba3”和“BB”的信用评级，重申对旭辉积极正面的展望评价；联合国际则给予旭辉BB+评级，展望稳定。

总体来说，旭辉的负债率保持在行业相对较低水平，加上销售回款率较高，因此财务状况较为稳定，也获得了境内外评级公司的认可，有利于未来的发展。

作为行业内的“三好生”，与其他房企一样，旭辉正面对一个更为波折不安的时代，衡量公司经营成败不仅只在于短期财报数字的增减，更重要的是可持续经营发展的潜力。

今年是旭辉成立20周年，20年间，伴随着中国城市化的进程，旭辉飞速发展，未来20年，正向着自己提出的成为一家“全球化的世界500强企业”的目标，一步一步，稳健前行。