逃跑的刚需客

不知道你们有没有这样的感觉

这几年大部分工薪阶层可能工资没涨多少

但是眼看着以前离我们很远的房子，现在离我们更远了

高总价段占比越来越高，300w以下新房占比直线下降

很多时候我们会解读为改善当道，其实不然，因为也很有可能是，刚需入场的时候就面临改善的总价段，被迫改善了

今天的刚需客还能买在哪？

上海刚需的环线“迁移史”

我们可以试着将300-500w定义为刚需购房者总价段

然后就会发现，同样的3-500w，也许五年前还能买中外环间，现在只能看看外郊环和郊环外了

拉长时间线，对比2015-2020，每年各环线的新房成交均价，我们会发现刚需在不断被向外驱逐

从什么时候开始，300-500w再也买不进中外环间了？

我们以300-500w作为总价范围，90㎡为参考面积，那这个总价段的新房均价波动范围在3.3w-5.5w之间

数据来源：兔博士APP

这个均价段，在2015年的时候能考虑中外环间的新房、外郊环和郊外环就不更不用说了

但是时间来到2016年，出现分界点，这一年还勉强够到中外环线之间的新房

自此之后，500w以下的新房就被赶到外环外了

其实，时间线再拉长一点，我们会发现这个总价段是从内环开始慢慢往外移的

但是时间线过长，因货币贬值等因素，这个总价段并不具备刚需属性，所以并不具备参考价值

单从近5年来看，刚需总价段的能考虑的新房地点，正在一点点外移，这是是一部从中外环间-->外郊环间-->郊环外的迁移史

眼下，刚需客能锁定的环线，基本都在外郊环间&郊环外，未来呢？

房价还在一直变动，现在的外郊环&郊环外未来两年的天花板又是多少？

外郊环间的房价天花板在哪

要看未来1-2年的房价天花板，最好的方法就是看今年的土拍成交情况

截至目前在外郊环间，共计成交21块纯住宅用地，平均楼板价达到27558元/㎡

主要成交区域，在 嘉 定，其次是宝山、青浦、浦东，看来未来刚需数量的供应区域，以嘉定为首

我们知道楼板价并不是最终售价

最终售价，至少要包括：土地成本＋建安成本＋管理成本＋营销成本＋财税成本＋预期利润

不过我们可以根据两类通用的“楼板价和最终均价的换算公式”，预估下这些地块入世后的价格区间

• 一类：土地成本占房价40%-60%

溢价率>15%，楼板价=最终均价x60% 溢价率<15%，楼板价=最终均价x40%

• 二类：x1.85

最终均价=楼板价x1.85
最终，我们得到了这样一份各区域外郊环间的价格区间：





最后，我们也得到了一个上海外郊环未来均价区间：

我们可以看到这个价格还是微涨的，所以刚需完全没有必要观望，该下手的时候不要迟疑（“各地块楼板价、溢价率，最终售价区间”完整表格，见文末）



300w-400w，该怎么选？

根据上面推算的价格，如果我们以90㎡作为平均置业标的
那么未来在外郊环，平均总价段在430w-523w
也就是说，未来外郊环间，只有更贵的均价等着我们
好在眼下，刚需在外郊环间还有很多不错的选择，为此我们为粉丝整理了一份300w-400w的榜单，可以作为各位看房期间的参考
点击卡片查阅榜单详情

说一下，排名靠前的几个项目，首先“9号公馆”
对项目感兴趣的小伙伴 可点击下方卡片查阅项目测评全文： 这个项目位于泗泾，泗泾和九亭是目前松江最红的两个板块，主要是因为它们比较靠近市区
而且有9号线相连，泗泾9站到徐家汇，这点对于在徐家汇、漕河泾的上班人群有很大吸引力
因为徐家汇、漕河泾这附近的新房价格几乎是泗泾的2倍，相比之下，泗泾的住宅性价比还是很高的
另外，这个项目的配套也是亮点之一，一个均价5w左右的外郊环新盘，配有露天泳池、儿童乐园，还打出了科技住宅的建筑理念

这对刚需的吸引力还是很明显的，所以项目一亮相，展示中心就人满为患
其次，宝业活力天地
对项目感兴趣的小伙伴 可点击下方卡片查阅项目测评全文： 宝业活力天地与17号线淀山湖站直线距离只有大概430米，是一个典型的地铁周边新盘

去过淀山湖大道的人都知道，那里虽然是17号线的中间站点，但是商业、教育配套等，已经落地，尤其是商业
宝业活力天地周边目前在售一手房有东原碧桂园、首创禧悦风华，均价约在4.1-4.28万/平，周边多为新建社区，交房时间都很短
第三是，中集金地美兰城（二期）：
对项目感兴趣的小伙伴 可点击下方卡片查阅项目测评全文： 这已经是美兰城二期项目了，就在7号线美兰湖地铁上，是一个非常适合年轻上班族的TOD项目

中集金地美兰城一经推出就是销冠红盘，市场反应很好，目前只有110套，总价区间为：
89㎡三房两厅一卫，380-420万；98㎡三房两厅两卫，410-460万


其实 我们买房买的是什么？
好好想想，我们买房，到底买的是什么，似乎跟环线越来越无关
我们买房买的房屋质量、小区环境，买的是交通、配套、学区
只要项目能全方位满足日常生活需求，就可以成为我们的置业目标
眼下刚需的可选范围主要分布在外郊环间，未来这个总价段的新房势必还得再往环线外迁，所以准备好，有能力下手的时候就别犹豫了
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