房贷利率5.635%，还剩18年，有必要转换成LPR浮动利率吗？

　　问：房贷利率5.635%，还剩18年，有必要转换成LPR浮动利率吗？

　　答：题主的这种问题笔者回答过数十次了，现在距离最后的转换时间还有7天，国有五大银行将从8月25日起就批量转为LPR浮动利率，从经济角度来看，最理性的选择就是转换为LPR浮动利率。下面分析一下为什么选择LPR浮动利率是最理性的选择。

1、房贷利率换锚的过程

　　房贷利率换锚的核心其实就是将原来房贷利率的定价基准从“贷款基准利率”转为为LPR，原来的房贷利率是这样的：房贷执行利率=贷款基准利率*（1±浮动利率），公式中的“浮动比例”从一开始签订房贷合同就是固定不变的。但是贷款基准利率却可以按照最新的数值重新计算（前提是你选择的是浮动利率，如果你选择的是固定利率，那么也是永远不变的），所以，在这种计算公式下，未来你的房贷执行利率就看贷款基准利率的变化了。贷款基准利率涨，你的房贷利率也跟着涨，贷款基准利率跌，你的房贷利率也跟着跌。

　　而目前的房贷利率计算公式是这样的：房贷利率=LPR+点数，其中的“点数”一旦房贷合同确定就是固定不变的，能有变动的就是LPR，如果你的房贷利率是固定利率，那么LPR在房贷合同期限内永远不变， 但是如果你选择的浮动利率，那么LPR可以在一个周期后按照最新的数值重新计算房贷执行利率，这个周期一般是1年，也就是每年都可以在约定的时间按照最新的LPR重新计算房贷利率。

　　所以，如果你选择LPR浮动利率，那么未来的房贷执行利率就是看LPR的变化了。

2、LPR是涨是跌？

　　从短暂的过往来看，LPR是跌的，5年期LPR数值在2019年8月20日第一次公布，当时是4.85%，目前是4.65%，也就是一年的时间降了20个BP，这是一种降息行为，降息的原因就是我们经济受到影响，需要降息降低社会资金成本。

　　如果从更长的时间来看，从2011年以来，LPR（前身是贷款基准利率）也是一直走跌的。当时贷款基准利率高达7.05%，比目前的4.65%要高2.4个百分点。我们想象一下，如果你当时选择的是固定利率，那么你现在的房贷将多支付2.4%的利息。

　　从过去更长的时间来看，贷款基准利率从1995年以来就是一直下跌的，1995年最高的时候是15.3%，你当时要是不小心选择了固定利率，那真是要多支付不少利息。

　　从未来来看，LPR也是下降的趋势，因为我们的经济增速未来会继续放缓，这是LPR未来下降的根本原因，经济增速下来了，利率自然也是要下来了，说一句多余的话，最近最高法院将民间借贷受保护的利率上限定为15.4%，以前是24%，之所以降低，除了这 几年因为网贷引发了极大的社会纠纷，浪费了很多社会财富。另一个原因也是因为这些年我们的贷款基准利率一直在降，原来是6%，4倍就是24%，而现在用1年期LPR的数值—3.85%—的4倍，结果就是15.4%。

　　在这种逻辑推理下，笔者预测未来LPR是下降的趋势，所以，选择LPR浮动利率自然是更划算了。