未来10年，房子是“白菜价”还是“黄金价”？经济学家说得很明白

　　据澎湃新闻报道，日前，广西玉林一老人突然离世，子孙在老人的几个饭盒内，无意中找到大约18万元现金，而且都是老版纸币。如果按照当年的物价水平来换算，这18万元不是一笔小数目。对此，不少网友在感慨老人省吃俭用的同时，还纷纷表示，如果当年老人用来买房子、买商铺，现在可能早已翻了许多倍。

　　的确，历史数据显示，从1998-2018年，过去20年时间里，全国平均房价从1854元上涨到8542元，如果买一套100平方米的房子，当时的18万现在也已经达到了80多万的购买力，当然如果是在二线城市买一套房子，如今的价值可能会更高。正是基于房价不断上涨的事实，长期以来，人们都习惯把现金、存款换成房子这样的固定资产，一来可以实现保值增值，二来可以跑赢通胀水平，而且早买房多买房的确实也尝到了甜头。

　　不过，从2016年930调控开始，伴随房地产调控的不断深入，无论是购房者还是专家学者，对买房和楼市的态度开始逐渐发生变化，由狂热到理性，由看好到看空，就拿以前经常出没楼市的炒房团来说，很多也早已不见了踪影。值得注意的是，伴随楼市不断降温，房价只涨不跌的坚固预期也开始不断被打破，不少城市的房子已经开始出现了“白菜价”。

　　看到这里，很多人不禁要问了，那么下一个10年，房子究竟是继续“贵如黄金”还是“便宜如白菜”呢？

　　在回答这个问题之前，我们看一看未来影响房价变动的四个因素

　　第一、房地产行业地位的变化

　　作为政策性楼市，判断房价的走向，最根本的要看政策导向。从2003年，房地产被确立为国民经济的支柱产业，就一直发挥着拉动经济，稳定就业等作用，贡献巨大。不过，目前这种形势开始发生了逆转，据社科院的报告显示，2018年房地产对经济的贡献开始由正转负，这意味着房地产需要作出转变了。实际上，我们看到，国家对房地产的态度早已发生变化。从2016年开始，国家对房地产的态度就一直很明确，一是房住不炒，二是稳地价、稳房价、稳预期，三是不再把房地产作为短期刺激经济的手段了。很显然，国家不会再以房地产的繁荣来换取短期经济的增长，房地产经济大幅增长的可能性越来越小了。

　　第二、住房供需关系的逐渐变化

　　统计局数据显示，从1998年房改开始到2019年，我国商品房销售面积从12185万平米增加到了171558万平米，按100平方米一套计算，每年卖出去的商品房数量从120万套左右增加到1700万套。同时，数据也显示，目前城镇人均住房面积达到了40平方米，户均住宅达到了1.5套。由此可见，住房不仅够了，而且开始剩余了。

　　与此同时，据民生证券研究所的报告显示，2015年中国25-44岁的人口数量达到了顶峰，随后进入下行通道，受此影响，房地产和汽车需求也进入下降周期。此外，社科院报告也预测，中国的人口负增长或在2028年前后到来。不难看出，在住房总量保持增长的趋势下，住房需求却开始呈现趋缓态势，据此推断，未来10年，供需关系的拐点将会进一步出现，房价上涨动力将被大大削弱。

　　第三、信贷、货币政策的变化

　　历史数据显示，过去10多年时间里，货币供应量M2增速平均每年高达18%左右，一般来说，货币供应量增加，物价往往也会上涨。但你会发现，生活中大部分商品的价格整体保持稳定涨势，那么多出来的钱去了哪？大部分都流入到房地产，这早已不是秘密。

　　但是，未来10年，这一局面或将转变：一方面，M2增速开始放缓。其实，从2017年开始，M2降到了8%-9%左右的增幅，连以前的零头都快赶不上了。受黑天鹅事件的影响，虽然上半年M2增速有小反弹，但央行最新数据显示，随着经济逐渐回暖，7月M2增速已经开始回落。另一方面，在推动脱虚向实的环境下，国家加强了对资金流入房地产行业的监管力度，除了加大对影子银行、消费贷、经营贷的管控，还通过推出LPR机制，引导资金流入实体行业。很显然，房价正在失去一大重要支撑力。

　　第四、房地产税的脚步越来越近了

　　相关数据显示，2017年，在地方本级财政收入当中，土地出让收入占比高达34.6%，房地产相关的税收占比14.9%，而这些税收又主要集中在开发环节和交易环节，保有环节占比最低，仅为3.3%。正是由于持有成本低，与房价涨幅相比，甚至可以忽略不计，所以投机客都有捂房惜售的习惯，不少投资客宁愿空置也不出租，而是坐等房价上涨之后大赚一笔。

　　但是，伴随长效机制的推进，如今房地产税的脚步越来越近了。今年5月份，国家发布相关文件，明确表示要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。对此，业内普遍预计未来5年启动的可能性较大。一旦房地产税出台，再加上折旧成本、利息成本等在内，预计未来房产持有成本提高将是大势所趋。

　　基于以上这4个因素来看，房价上涨动力大大减弱，预计下一个10年，房地产行业或将告别高歌猛进的阶段。当然，这只是目前房地产所面临的宏观形势，考虑到每个城市的经济基础不同，地理区位不同，人口吸附力不同，要判断房子究竟是“白菜价”还是“黄金价”，还需要具体城市、具体地段来具体来分析。

　　关于这点，经济学家黄奇帆和任泽平都“说得很明白” ，内行9字概括

　　有“最贵经济学家”之称的任泽平表示，人地分离、供需错配，是三四线城市高库存，一二线高房价的根源。其实，不难理解，虽然我们房子的总量足够了，但在分配上还存在较大差异。比如说甲城市有1000万套房子，能满足300万人住，但实际人口有500万人，房子显然不够住。反之，乙城市有500万套房，可满足200万人居住，但总人口才100万，房子显然过剩了。看得出来，住房供需关系影响了楼市分化，最终影响了房价走向。

　　无独有偶，今年在某活动现场，经济学家黄奇帆公开表示，目前我国人均住房面积已经达到40平米，年建设量达到17亿平方米，房地产行业的天花板已经到来，除了长三角、大湾区等一些城市群的房产还有价值以外，其他中小城市的房产最好都不要去碰。实际上，任泽平和黄奇帆说得都很明白，虽然房地产告别了高歌猛进阶段，但楼市走向分化也是不可忽略的事实，基于这个原因，“白菜价”和“黄金价”的房子也就有了眉目。实际上，说白了就是9个字，“白菜价”和“黄金价”并存。

　　1、部分城市的房子可能会沦为“白菜价”。

　　目前，这类城市已被国家定义为“收缩型”城市，主要是人口净流出、传统产业落后、地理位置偏远、远离核心大都市的中小城市。据不完全统计，在全国600多个主要城市中，此类城市有80多个，除了上文提到的鹤岗、阜新以外，还有石嘴山、玉门、伊春等。随着城市群和大都市圈的建设，未来此类城市的数量可能还会增加，除了一些占据优质配套和地段的房子以外，其他房龄较高、户型较差、距离市区较远的房子或将彻底沦为“白菜价”。当然，即使一些城市最后转型成功，但对房价的支撑力也会较弱，除了自住以外，几乎没有保值增值的意义了。

　　2、有些区域的房子仍会“贵如黄金”。

　　水往低处流，人往高处走，哪里薪资待遇比较好，哪里有就业创业机会，人口就会涌向哪里，这是经济社会发展的规律，下一个10年，只有这些城市的房子才有“贵如黄金”的潜力，即使不会大涨，也能跑赢通胀。那么，这些城市主要有哪些呢？统计局数据显示，最近4年，除北上广深外，新一线城市开始发力，杭州，长沙、西安、重庆、成都、郑州等城市年均净流入均在10万以上，伴随这些中心城市的发展，周边都市圈也得到了快速发展。2000-2019年，以长三角、珠三角、京津冀、成渝、山东半岛等为代表的全国19个城市，土地面积占据全国38.5%，常住人口占比却从82.7%提升到了85.5%，目前这一趋势还在继续。

　　最后总结一下：下一个10年，房子究竟是“白菜价”还是“黄金价”，不能一概而论，从理论上来看，需要因城而异、因地而异。但是，退一步来说，买房子还是要考虑实际情况，比如孩子要上学，儿子要结婚，该买还得买，不过闭眼买房的时代过去了，如今挑个好配套，选个好地段格外重要。此外，如果买房子是用来投资，那就需要好好考虑一番了，除了要选对城市以外，还要记住一点，房子在精不在多，这才是未来10年正确的买房态度。