四盘扎堆出货，大虹桥辐射区的价格洼地，华新真值得买吗

风口上的虹桥，今年又是供应主力板块，在正虹桥板块，将有万科天空之城四期、中核锦悦府二期、首创禧瑞荟二期三盘加推，两大纯新盘上海龙蟠天地、虹庐湾也将陆续上市，此外，招商今年刚拿的徐泾地块，规划已经出炉，整体推盘节奏都在加快。

傍虹桥板块，赵巷和华新是今年均有供应，尤其是华新。赵巷的映虹桥在售，今年6月份开盘，354套房源，仅110人认筹，认筹率31%，开盘仅卖了30套，销售相当滞缓。

华新属于傍虹桥的供应大户，目前有四个项目，从目前已开盘项目来看，4.2-5.3万元/㎡的价格区间，算是大虹桥的价格洼地。

那么，购房者对华新板块的认知度如何，这四个项目的销售情况又如何呢？

【销售状况】

一盘卖了8年仍未售罄

华新板块四盘分布图

目前华新板块的四个项目为恒文虹桥星尚湾、虹桥金茂悦、海玥虹桥金茂悦和御澜博翠，前三个项目为已经开盘，第四个为纯新盘，从前三个已开盘项目销售状况来看，并不乐观。

恒文虹桥星尚湾目前是现房销售，看起来很有优势，但这个项目从2012年开始推盘，卖到现在已经8年，2539套住宅到现在还未售罄，网上房地产数据显示还剩475套。

恒文星尚湾沙盘示意图

2012年9月该项目首开时，均价在12500元/㎡，目前的价格呢？均价约4.2-5.3万元/㎡，房价上涨三倍，销售则迟迟未结束，这对购房者而言不是什么好事，为房价上涨买单，买到的却不是最新规划的产品。

 

恒文虹桥星尚湾剩余住宅情况，数据来源网上房地产（2020年7月16日）

虹桥金茂悦和海玥虹桥金茂悦属于金茂系，前者为2019年6月首开，2019年9月再度推新地块，从网签数据看，销售可谓惨淡；后者为纯新盘，2020年5月开盘，销售数据相对来说稍微好看。

虹桥金茂悦一期，2019年6月开盘，到现在还有近一半的房源未售，数据来源网上房地产（2020年7月16日）

虹桥金茂悦二期，2019年9月开盘，到现在也有一半房源未售，数据来源网上房地产（2020年7月16日）

海玥虹桥金茂悦2020年5月开盘至今，去化一半，数据来源网上房地产（2020年7月16日）

【项目情况】

产品同质品牌厮杀

从华新板块目前四个项目来看，产品有差异化的到算是恒文虹桥星尚湾，占了时间先机，项目体量又大，又是现房，且产品类型丰富，产品包括89-110㎡高层、110-130㎡洋房、160㎡叠墅，但在价格上并无特别明显优势，4.2-5.3万元/㎡的均价和最新项目基本无太多差别。

海悦虹桥金茂悦虽然有上海建工新开发商进入，但产品可以看成虹桥金茂府的三期，稍微好点的是有75㎡的两房、85㎡的三房，补充了户型供应段。

海玥虹桥金茂悦85㎡户型图

海玥虹桥金茂悦99㎡户型图

在前三个项目已经广泛吸客销售后，最后登场的御澜博翠目前来看只是稍有优势，户型为88-127㎡，88㎡三房，98㎡三房，127㎡三房，前两个户型段都和虹桥金茂悦有重叠，127㎡的三房算是区域内的新品，户型看起来也比较有特点，但因地价差距不大，未来售价估计也并无明显价差，127㎡三房的高总价能否让买房人接受，这也是个问题。

御澜博翠127㎡户型图

因此，对于购房者而言，更多的就是纯凭喜好，对这家品牌有好感，对这家户型喜欢，整体价格合适来做置业抉择。

【价格比较】

所谓洼地取决于参照系

作为大虹桥辐射圈，华新板块的优势其实比较突出，目前主力4.5万元/㎡的售价和徐泾的6万、华漕的6.3万、核心区的7万相比确实有更高性价比。从所处区位的配套和交通看，华新的成熟度还算不错。

区域内的多个商业体已经开业，博隆商业广场、朋联国际购物中心、虹桥宝龙城、新尚生活广场、西郊乐缤纷广场等等，基本的逛街、休闲、社交需求区域内可以满足。

博隆商业广场

 

学校则有华新中心小学、华新中学、华新幼儿园等，教育体系完善，教育质量上华新中心小学据说比较优异。

华新中心小学

因比邻大虹桥的优势，还可以享受到大虹桥整体的商业、教育、医疗、交通、休闲、生态等诸多最新配套。

但所有的价格洼地都是有参照系，华新对于大虹桥而言确实是洼地，但这个价格如果放到更大维度则不见得。4.6万元/㎡的价格，从目前来看，整体面貌更好的松江新城板块，也差不多是这个价格，而且距离市中心还更近；宝山板块的顾村、杨行也是这个价格区间，这里区域面貌、配套成熟度、交通通勤度都远远好于华新板块。

因此，对于购房者来说，价格体系只是一个方面，工作圈比邻生活圈才是最佳选择。

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