旭辉江山都会明日认筹，均价四万卖贵了？

明天，浦江镇纯新盘旭辉江山都会开启认筹，主推建面约90-125㎡3-4房，认筹金40万，预计8月13日开盘摇号，项目均价：4.04万/㎡，房价区间在3.8-4.2万元/㎡之间。

这是浦江拓展大型居住社区内首个上市的新盘，自该项目放出价格抢抓眼球，对于其价格就形成明显的两派，一派觉得这个价格性价比蛮高，另一派则是浦江那边现在都这么贵了。

今天，小编就来韶韶旭辉江山都会四万的均价，卖贵了还是定价还算合适。

项目去年刚拿地，如今快跑入市！

旭辉项目所在的地块位于上海" target="_blank">闵行浦江镇板块，属于浦江拓展大型居住社区39-01地块，浦江万达的正南面。该地块是旭辉去年12月拿下的，当时成交楼面地价16232元/㎡，溢价率0%。项目从拿地至今，仅仅过了7个月就上市了，可以用“光速”来形容。

在项目的西侧，也有2幅纯住宅用地，在今年的5月12日分别出让，38-01地块被新城集团以13.45亿元拿下，成交楼面地价16916.28元/㎡，溢价率3.46%。

另一块37-01地块则被建发以10.933亿元摘得，成交楼面地价16881.9元/㎡，溢价率3.3%。

 

2035规划已定，未来定位大型居住区！

根据2010年《上海市大型居住社区第二批选址规则》，该地块就在浦江拓展基地内，属于23块大型居住社区之一。

该基地至外环线约10公里，至人民广场约22公里，交通条件良好。整个社区规划出3个居住片区和1个滨江片林区。旭辉地块的南侧有两块教育用地，值得期待。

 

生活配套均覆盖，被忽视的角落！

1.交通出行

浦江镇一直被业内称为前滩南，在交通网络上和前滩是紧密相连的。

旭辉江山都会距离轨交浦江线汇臻路站直线距离约1.3公里，基本可以实现步行到达。因为是终点站，还能坐上位置。浦江线到沈杜公路可以无缝换乘8号线，6站直达东方体育中心（前滩）。

浦江线实景图

不仅有轨交，项目东侧约500米还有奉浦快线 BRT，1站到达地铁8号线沈杜公路，是一条更加便捷的快速交通路线，未来还会延伸到前滩。

自驾方面，项目家门口的浦星公路直通前滩，快速连接建设中的济阳路高架，连通中环，外环两大交通动脉。此外银都路越江隧道新建工程项目已经动工，建成后将进一步缩短去莘庄和虹桥机场的时间，提高交通便捷性。如此便捷的交通网路，让业主出行更便利，不仅可以吸引市区拆迁客群，还能进一步抬升区域价值。

2.生活消费

万达就在项目一路之隔的地方，纵观上海各大郊区的万达广场，都能成为区域内的聚宝盆，吸引人流聚集。当然，由于浦江镇南拓区域内住宅体量大，人流密集，但是却没有集中的消费场所，因此万达抓住了时机。
可以看到项目和浦江万达仅一街之隔，同时，预计2021年开业的和润生活广场距项目仅约900米。约1公里范围内有两家大型商业体，商业上的优势还是得到了充分体现，这里也是未来浦江发展的另一大核心！

万达实景图项目周边2公里范围内有6所学校，幼儿园到高中各年龄段一应俱全！其中闸航路幼儿园 19 年被评为二级一类幼儿园，浦江三小则是一所百年名校，浦江三中享有40多项市区级集体荣誉称号，拥有一批国家级、市区级优秀教师。

 

3.生态公园

住在郊区，周边没有个大型生态公园怎么能好意思说住在郊区呢。好在，项目距离国家级4A级旅游景区浦江郊野公园仅约2.5公里。这个更靠近市中心的郊野公园总面积约15.29平方公里，相当于10个世纪公园，并拥有约5.3公里黄浦江岸线资源，是深受年轻人喜爱的网红打卡地！居于旭辉江山都会，这大美盛境将成为茶余饭后散步约会的“私家公园”。

浦江郊野公园

 

周边房源均价2字头，江山都会4万值不值？

由于浦江镇范围非常大，浦江镇整体房价在4.5万元/㎡，但这个价格对于旭辉江山都会所在的浦江南拓大型居住社区而言没有参考意义。因为项目是在浦江镇最南端的大型生活基地。周边以动拆迁房为主，体量非常大，地块北侧就是大型的动拆迁基地——永康城星华园，建于2014年，总户数约1547户，体量较大。从二手房挂牌数据来看，均价在2.6万元/㎡上下。

东侧靠近地铁站汇臻路站是浦江瑞和城，总建筑面积91094平方米，总占地面积34375平方米，共计房屋4836户，也是一个体量非常庞大的住宅小区，目前已经开发到八街区。

从数据来看，由于社区分多期建造，交房年代不同，瑞和城小区的挂牌均价在2.7-2.9万元/㎡区间。本次旭辉江山都会均价在4万元/㎡，比周边的二手次新房要贵了足足一万，从本区域来看，价格上确实有点高。

但放眼全市来看，距离人民广场20余公里的范围内，马桥均价4.3万-4.5万，唐镇均价6万起，泗泾4.5-5万元/㎡，杨行4.6万元/㎡，美兰湖4.6-5万元/㎡。

通过对比可以发现，浦江南拓社区确实可以称得上是洼地了，考虑到该片区前期又没有新房，拉低了区域的房价。而且从配套来看，区域内有万达广场，整个区域还算比较成熟，格局规划也较为清晰，属于一个以居住生活区为主的板块，城市界面也较新。

 

旭辉江山都会社区规划了沉浸式森林都会系统，由三大主题宅间花园、三大链接森趣街区与滨江罕见森林都会景观系统组成，园区中为不同年龄段居者打造全龄社区系统，这一点做得比较贴心。

但项目的打造还是典型的刚需项目，在品质面上做得一般，小区非人车分流。

旭辉江山都会仅有464套住宅，开盘将一次性推出，主力户型为建面约90平3房1卫和约100平3房2卫，另有 125平4房2卫，仅1栋楼（8#）。项目精装交付，带有中央空调和新风系统，可惜没有地暖。

装修标准展示

 

户型图如下：

【奇意君说】

旭辉江山都会从产品上来看，是个不折不扣的刚需产品，没有太多的惊喜。由于周边没有新盘作为竞争对手，旭辉也是早早先拔头筹，为了抢占市场先机。尽管一旁的动迁安置小区瑞和城不仅有价格优势，小区的格局也非常前卫，但依然不影响旭辉项目的人气。毕竟，浦江镇作为前滩的第一辐射区，未来也能享受到人口导入的红利，更何况4万单价，要买到地铁旁、商场旁、离市区近的精装修新盘，这样的选择已经很少了。

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