史无前例，上半年土拍揽金1137.62亿！供应量创3年新高！

365淘房 2020-08-15 10:54 阅读 892

2020年上半年，上海土地市场可以用“史无前例”来形容。短短6个月的时间里，上海的宅地出让迎来爆发，已出让纯宅地34幅，这已经超过了2018年住宅用地出让的总和。按照目前上海供地的整体节奏，今年上海全年的纯住宅供应量，基本确定了就是近几年的供应王。

随着上海加快经营性用地出让节奏，并对出让条件松绑，上海的土拍市场又重新恢复了更加市场化的良性竞争关系。在修改土拍规则后，宅地出让均出现了不同程度的溢价。同时，为了减少了对开发商资金的占用，前期要求15%的自持比例，现在也正在逐步取消。

所以，今年逐渐放宽了限价制度，更多优质地块放出，也给到开发商更多的信心，从而鼓励他们更积极拿地。接下来，奇意君会从各大维度，带大家回顾上半年土地市场的点点滴滴。

上半年土拍大事件

1.中海地块叫停后重新拍卖

3月31日，中海竞拍虹口区优质纯住宅用地——嘉兴路街道HK271-01地块，楼板价6.3万/㎡。随后，由于出让存疑，官方始终未正式公布竞得人。

6月3日，官方发布两则公告，其一是虹口区HK271-01地块“出让活动存在疑义”，终止虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动。

公告之二即为嘉兴路街道HK271-01地块重新挂牌出让的信息。地块具体信息基本无变化，东至新建路，南至周家嘴路，西至金田路，北至海拉尔路，出让面积21724.2平方米，容积率2.5，土地用途为住宅用地。

不同于地块此前规定的“竞买人3人及以上时采用有竞价招标方式，综合条件最佳者确定中标人”的出让规则，最新的出让公告显示，“有效申请人数为11人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人数不足11人的，本地块采用挂牌方式出让。

北外滩示意效果图

2.徐汇滨江巨无霸地块出让

2月20日，香港置地联合体斥资310.5亿元拿下徐汇滨江巨无霸地块，全国新“总价地王”诞生。

值得注意的是，该地块成交价超过2014年中民投联合体248.5亿元拿下的董家渡地块，以及新鸿基2013年拿下的217.7亿元的徐家汇地块。

该地块拥有约1.2公里的黄浦江岸线，相当于浦西中环内黄浦江20公里岸线的6%。可以无遮挡全景收藏世博文化公园，这种地理优势，基本上是不可能再复制的。

从市规土局公布的规划中了解到，该地块将打造210米、280米高楼，建成后将与西岸第一高楼恒基星扬西岸中心持平，成为城市生活新地标。

3.加快经营性土地出让

4月10日，上海市发改委公布20条政策“组合拳”，以扩大有效投资、稳定经济发展，多条措施中提及土地市场，明确“加快经营性用地出让节奏，夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量”。

随后，临港新片区管委会举行“临港新片区住宅与商业地块线上推介会”，计划全年出让土地共152幅，住宅43幅，用地面积196公顷，商业地块58幅，用地面积117公顷。

4.土拍规则生变

4月11日：上海土地市场发布公告，并明确调整出让规则。新规提出“有效申请人数不足六人的，本地块直接采用挂牌方式出让。有效申请人数为六人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让。等同于上海土拍市场放宽了房企竞价条件，让中小房企有更多机会入围竞价。

此外，上海进行了不同程度的激励调整，如放宽自持比例，对部分纯宅地取消了15%的自持要求。

土地成交大数据回顾

整个上半年，上海土地市场出让住宅及商业地块共81幅，总出让面积约367.7万方，成交总金额近1137.62亿元。其中纯住宅地块34幅，总出让面积141.1万方，总涉值488.3亿元。

1.住宅地块

住宅用地方面，浦东新区出让8幅宅地高居榜首，青浦区和嘉定区分别出让7幅和6幅紧随其后。这三个区域上半年的纯宅地供应占据了上海土拍的半壁江山。

从出让面积来看，宝山区位列榜首，出让面积273.83万方，浦东新区和嘉定区分列2，3位。总体出让面积差距不大。

2.商业、商住地块

上半年商业、商住及商业综合等地块成交47幅。浦东新区出让15大幅领跑，主要集中在临港新片区。青浦和宝山也均为出让大户。

上半年土拍关键字

1.关键字——总价地王

香港置地联合体斥资310.5亿元拿下徐汇滨江巨无霸地块，全国新“总价地王”诞生。也为今年上海土地市场回暖打下了开门红。

徐汇滨江西岸金融港效果图

2.关键字——最热板块

临港新片区上半年出让宅地、商业及综合用地14幅，是全市最热门的区域。伴随着临港新片区规划草案公示，临港自贸区新片区未来将是上海面向世界的桥头堡，承载上海全球城市核心功能。

临港新城航拍图

3.关键字——溢价率

今年上海修改土拍规则后的这几个月里，上海的土拍市场重新恢复了良性竞争的关系，仅仅上半年，超过5%溢价率成交的土地就多达17块。去年全年上海出让的157宗地块中，溢价率超过5%的也只有区区8块。

成交地块中，溢价率最高的地块是闵行区浦锦街道芦恒路北块居住小区3-8地块，地块属性为商业地块，由上海闵行储备粮管理总公司摘得，溢价率164.7%。住宅用地方面，溢价率最高的是临港NHC10101单元06-01地块，由万达地产集团有限公司12.39亿元拿下，溢价率53.12%，楼板价17636.9元/㎡。

浦东临港、青浦西虹桥、松江泗泾、嘉定南翔等几大新城的优质地块，更是被众多开发商争相竞买，成为了当今上海炙手可热的土地。

4.关键字——拿地冠军

大名城是上半年的拿地冠军，摘得5幅住宅用地，主要分布在临港、朱家角和松江等外围区域。此外，金地摘得3幅宅地，表现可圈可点。

2020上海土拍下半场

预计下半年，上海土地市场依然会保持上半年的推地节奏，静安、宝山、浦东等核心区域将会有更多优质地块出让。

在这当中，不乏有多幅热点地块，包括重新挂牌的北外滩虹口嘉兴路HK271-01纯住宅地块、以及杨浦内环内，紧邻轨交的杨浦区江浦社区R-09地块（大桥街道115街坊）和杨浦区定海社区D5-1地块（定海路街道152街坊）。还有前滩华二旁的Z000801单元54-01商住地块，都受到市场的广泛关注，还没开拍就已经炒的沸沸扬扬。最后，奇意君奉上7月土拍预告。