2020上半年的楼市，到处充斥着夏日的火热。
无论是土拍市场的一触即发，还是新房市场的开盘热销，都呈现出这种居高不下的热度。
而在整体趋势向好的情况下，依然两极化。
都说二手房才能反映真正的市场，那么上海楼市的真实情况如何呢？
01
挂牌量微涨，房价没怎么涨，也卖不动
最近听到中介抱怨：日子不好过，二手房有价无市，没有学区的二手房更加。手里的房东比买家还多，房东们都等着把房子脱手筹钱摇号买新房，个别价格更是一降再降。
带看人多，业主就提高房价，买房人不接受临时涨价，就谈崩。
带看人少，业主抱怨中介，却不降价，说等着有缘人，就这么焦灼着。
殊不知，现在已进入楼市冷静期。
一方面，全国楼市在7月份被密集的政策调控打压，很多人处于观望状态，慎用手上房票；另一方面，上半年对房子的需求量会比较高，有一类人群是不得不买，比如孩子要上学。
所以上半年不管是成交量还是成交价都是火热的状态。等到了下半年，在可买可不买的情况下，很多人会选择观望。
02
这些小区跌的厉害，再涨也很难
上海楼市的当下二手房整体市场价格保持微涨态势，但涨幅继续收窄，总体持续保持相对平稳状态。但也有分水岭，有的小区稳稳当当，个别板块二手房价十分坚挺，例如优质的学区+稀缺的资源。
这类小区，不仅二手房价坚挺，房源还特别少。
而有的小区不涨反降，尤其是跌幅在各区排前几的小区，买到可能真的要亏大了。
二手房挂牌量大，房价摇摆不定，恰巧这个时机，就是检验自己小区是不是抗跌小区。
根据安居客上的数据，我从1600个小区中列举出了7月上海挂牌价部分跌幅比较靠前的几个小区。（数据仅供参考，不作为投资建议）
数据来源：安居客
03
为何这些小区不扛跌？
这个数据值得仔细琢磨。
通过本次统计上海二手房小区降价幅度较大的小区数据来看，占比较大的是一些别墅。
上海有很多历史保护建筑，严家花园和武康大楼便是其中之一，这类房产可能很多年才出来一套，总价高，有价无市，所以并不具备市场参考价值。
在链家上，武康大楼只有1套在售，挂牌价为1230万。
其次便是一些老破小，在平台上可以看到，一些2000年以前的房源纷纷降价，房子老，也没有对口什么好学区，停车位紧张，个别户型还差。
要重点注意溢价过高的“老破小”。老房子的溢价全靠学区和拆迁消息，一旦这些消息有变动，这些“老破小”价格可能会出现断崖式下跌。
总体说来：偏远板块的老破小，最不抗跌。
04
捡漏还是踩坑，买二手房需谨记4点
降价，对于买房人来说，是个减少成本购房的不错选择。
但在这些降价小区中，有捡漏机会，但也有坑。暗流涌动，如何规避踩坑？
1.优先选择真学区房
二手房最抗跌的特例，恐怕只有学区房了。上海有学区的小区，并非都是优质学区。
2.有维权历史的小区慎选
在追求品质的时代，有恶劣维权历史的小区慎选，一来自己住的不舒服，二来置换困难，无人问津，三来房价大多难涨。
3.自己的判断力很重要
进门时，观察其他人进出是否要刷卡，关系到小区安保是否严格；
进入小区，观察是否人车分流，小区绿化如何，卫生状况如何；
进入楼栋，观察墙面、电梯使用情况；
进入房内，观察户型设计、朝南方面、采光等等。
时代在变，楼市在变，买房策略也在变。
来源：上海楼市情报
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