115万的房子“砍价”到95万，内行只用几句话，买家“省下”20万

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　　前几天有朋友买房咨询我一些问题。

　　这位朋友从前几个月开始看房，后来看好了当地一套二手房，这套房子户型方正，坐东向西，门对中庭，小区绿化不错，楼龄较新，套三单卫，面积有95平，他感觉非常满意，当即对房产中介表示自己非常想买。

　　房产中介声称这套房子挂牌价为115万，诚心买还可以便宜5万，不过卖家的1%中介费需要买家来承担。

　　期间讨价还价都是房产中介通过电话和房东沟通，并没有和房东面对面交流，中介声称房东丝毫没有让步的意思。

　　朋友算了算，这套房子满两年，没有增值税，但需要缴纳1%的个税和缴纳1.5%的契税，加上自己中介费2%以及买家中介费1%，需要至少5.5%，110万的房子，税就要交6万多，总价就成了116万。

　　朋友一算觉得超过预算，决定再多看看。

　　此后半个月时间，这位朋友又看了不少房子，还是没有看到更满意的房子，又通过另外两家中介公司询问了之前那套房子的情况，结果价格都没有松动的意思。

　　这位朋友找到我，希望我给一些建议。

　　我大致了解了情况后，心里基本就明白了十之八九。

　　这位朋友在买房的过程中其实犯了3个小失误，用一个成语来形容就是"操之过急"。

　　①大家都知道，二手房市场其实就是卖家和买家之间的博弈，中介只是一个"桥梁"。如果真要喜欢这套房子，谈价需要和卖家约定时间，当面进行沟通，这其中可以规避一些无良中介"欺上瞒下"的行为。

　　②在看房时，尽量找准一家中介之后，看好的房子不管自己有多喜欢，也要喜形不外露，在和房东谈价时，尽量提出对自己有利于自己的价格，多砍砍价，提前做好周边楼盘的功课，通过房产专业人士了解小区的真实"成交价"，同时谈判过程中不急不躁，拿出自己对周边的理解，以及小区同类户型成交价作为依据。

　　这点至关重要，因为很多时候房产中介公司的挂牌价始终高于成交价，这是业内"潜规则"，为了避免业主谈价不至于陷入被动的局面。比如一般只值100万的房子，挂牌价通常会挂110万。

　　③如果房子在中介公司挂牌周期太长，且无人问津，或者来看房谈价的买方通常给出低于心理价太多，都会让房东怀疑自己的定价是否过高。

　　所以，买房是一次智力的较量，谈判也需要很多技巧，否则很容易吃大亏。

　　这位朋友在听从我的建议后，咨询了不少房产经纪人。从中获悉该小区上半年成交价均在94万-102万之间，周边楼盘成交价也了然于胸。之后再与房主的多次“砍价”，底气很足，加上态度诚恳，有理有据，业主终于同意95万卖房，对比之前价格115万，足足让这位网友省了20万。

　　58同城安居客房产研究院专业人士认为，在国家调控政策持续不放松的当下，二手房的议价空间正在加大，在多空双方博弈的紧要关头，大家要对国家稳控楼市有信心，对房价回归合理水平有耐心，同时也要提高自身的房产知识。