房企观察 | 斥资百亿拿地，金地加速华东扩张

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文 | 冯兰兰 荣灿

金地华东没有停下扩张的脚步。

截至6月底，2020年上半年金地集团公开市场拿地金额为427.02亿元，新增项目36个，其中华东区域约占40%。

对于金地来说，上半年集中式拿地只是结果，背后逻辑与其的投资策略有很大关系，金地华东相关负责人表示。

斥资百亿拿地  金地加速华东扩张

据界面楼市统计，仅二季度，金地华东就将10幅地块收入囊中，耗资142.27亿元，增加货值预计超过270亿元，其中6月更是连续竞得上海与南京的7幅优质地块。

而金地在华东土地市场的动作频繁，被业内解读为亟需补仓。对此，金地华东相关负责人表示，金地是对华东市场进行了精准判断才做出了拿地之举。

从投资区域分布来看，2020上半年金地华东主要集中发力在上海、南京、苏州这三个城市。

如果把时间线拉长，回顾过去三年金地华东在土地市场上的表现，更显著的变化是今年金地华东回归一二线主战场。

2015年，金地集团华东区域地产公司董事长阳侃走马上任，开启了在华东区域积极的布局。2017年，金地新进入了滁州、镇江等城市；2018年开辟了合肥、南通太仓等地；2019年，金地华东也在镇江、常州、扬州、芜湖等地都拿下了新的项目。

回归上海核心区、再次重点补仓南京，充分体现金地华东回归一二线主战场的决心。于未来而言，优质地块和土储结构的优化或将为金地华东未来业绩稳健增长奠定基础。

事实上，华东一直是重点区域，一直是金地重要的营收来源。

数据显示，2020年上半年，金地集团累计实现签约金额1016.3亿元，同比上升18.73%。其中金地华东区域累计实现签约超过200亿元，销售回款亦超过200亿元。

该负责人认为，对于金地来说，上半年集中式拿地只是结果，背后逻辑与其的投资策略有很大关系。

广拓就是金地投资的“战略武器”

广拓是金地华东土地投资逻辑里面的一个核心。

上述负责人透露，金地华东投资平台每年可沉淀超1200块土地数据。针对初判的600幅地块，会进行土拍模拟和经营模拟；而针对其中真正参拍的300余幅地块，将进行更深度的全方位监测评估，以确保不遗漏每一个地块。

截至2020年上半年，金地华东区域已实现辖内35个城市的全覆盖跟踪，其研究的颗粒度可以做到诸如海安、如东等县级市。

金地华东土地投资就像筛网漏沙一样，通过选地、初判、可研、参拍等层层筛选，最后会将有价值地块都留下。通过这种方式，金地华东基本上可确保不会土地投资机会的遗漏。

以上海为例，“金地三连”之后，上海的土拍市场热度急剧上升，一些有潜力的地块竞争情况愈发激烈。

金地华东踩准今年上半年的土拍节点，与金地华东城市全覆盖跟踪策略有很大关系。

据了解，目前金地华东已经设立了5大城市公司和办事处，分别为上海公司、南京公司、苏南公司、合肥公司和苏北办事处。业务版图涉及上海、南京、常州、扬州、苏州、镇江、滁州、徐州、合肥、芜湖、南通等11个城市。

此外，金地华东正在落地智能化投资监测分析平台，即全周期可视化土地投资系统G-Cube，是一个集数据采集、管理、分析、沉淀的平台。目前G-Cube已完成一期开发，未来将成为金地在华东区域的广拓投资的“战略武器”。

不拿错地 守住投资承诺更重要

投资具有一定偶然性，但一家房企拿地能力也体现了房企经营管理水平。

在全覆盖跟踪策略下，上半年金地有没有漏掉该拿的地呢？金地华东相关负责人表示肯定有，不过投资成功的关键在于不拿错地。如何不拿错地？主要抓住三个要点：保持区域ROIC水平、严格投资纪律，复盘规整数据。

金地其实并不会特别追求规模增长，集团也不考核销售额，而是把各个区域当独立上市公司，考核ROIC水平。守住投资承诺比投资收益重要，只要每块地能做到投资承诺，就是最优秀的地产公司， ROIC就是表现就是全国最好。

在拿地的纪律上，金地是比较克制。当一个城市公司20个月没有拿地的时候，压力非常大。“但金地能忍住。”该负责人解释称。

每一次复盘都是一次加深。拿地绝不是投资一个部门的事，一次好的投资需要公司战略、营销、成本等多专业多部门协同。

对于每一块竞拍的地，当天就和各城市总、投资负责人开复盘会。几家参与、别人拍到原因是什么、成本是怎样……每一问题都要分析。然后自己再去做比较，总结差异问题进而做改进，为后期拿地做准备。

“做投资没有谁比谁聪明，但凭聪明能做一时却做不长久，勤能补拙，你要比90%的人努力10倍才行。”该负责人有感而发。

多元创新业务探索和尝试

除了住宅开发之外，金地华东在多元创新业务上进行探索和尝试。

教育领域方面，今年6月，金地南京未来学校即英国皇家文法学校（吉尔福德）开放招生。该学校是中国首家分校，在全英250多所文法类学校中排名前列，在英国享有盛誉。由金地教育于2018年配合江北新区G04地块的出让同时引入，占地86亩。

时隔两年，金地在南京江北新区再次拿下2幅教育用地。据悉，金地计划到2023年内开办6所国际学校、11所K-12学校、160所社区教育学院、49所多功能幼儿园和托幼所。

此外，2020年以来，金地华东区域还陆续与盐城市政府、阜阳市政府等华东重要城市及奇瑞集团、58集团等龙头企业展开全面合作，以产城融合实现华东城市布局及产城项目落地。

事实上，金地集团作为一家综合型企业，近年来不断布局相关产业，且在健康、科创园、智造园、产业小镇等多元化领域也日益成熟。

金地华东相关负责人强调，当你新跨一个行业没做好，以后就没有机会。所以金地不会为了规模而做规模，金地的核心策略是做精做特色。

“未来，创新业务我们是会一直继续去做。”该负责人表示，产业投资或是未来的一大方向，今年下半年金地华东区域还会有部分产城融合项目会相继落地。

另外，在城市更新方面，金地上海也正在与政府建立深入沟通，希望未来更多是贡献投资和能力的结合。