四年后重回土拍市场，浦东唐镇核心宅地楼面价破4万

文 | 解红娟

7月21日下午，上海" target="_blank">浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块（以下简称“唐镇镇北D-04-06地块”）如期进入竞拍环节。

现场共有4家企业参与竞价，分别 建发金茂、 上海金桥和华侨城。最终，经过1个半小时超200轮的竞价，该地块被华侨城以50.01亿元竞得，成交楼板价为44238.7元/平方米，溢价率19.07%。

出让公告显示，唐镇镇北D-04-06地块，东至诚礼路，南至D-04-04地块，西至D-04-04地块，北至德淳路。出让面积5.65万平方米，容积率2.0，起始价42亿元，起始楼板价37153元/方米。

地块要求中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%，计67827.48平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）；同时配建保障房建面占总住宅建筑面积的50%，计5652.29平方米；同时受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁。

值得一提的是，这并不是唐镇镇北D-04-06地块第一次挂牌出让。

2016年7月，唐镇新市镇D-04-06地块在上海土地市场挂牌。信息显示，出让土地面积5.65万平方米，规划用途为普通商品房，起拍价25亿元，折合楼面价约2.95万元/平方米。四至范围显示，唐镇新市镇D-04-06地块东至规划经五路，南至D-04-04地块，西至D-04-04地块，北至规划纬一路（地块四至范围应以附图红线为准）。

按照地块范围来看，唐镇镇北D-04-06地块就是此前被中止出让唐镇新市镇D-04-06地块。

2016年上海外环地王频出、溢价率不断升高。也因此，唐镇新市镇D-04-06地块被看作成交楼面价翻番、外环住宅售价破10万的“潜力股”。

不过，挂牌后一个月，上海土地交易市场发布公告终止该地块宅地出让，加上至今并无唐镇核心宅地入市，关于唐镇住宅售价破10万的猜想才逐渐平息下来。

如今，唐镇镇北D-04-06地块再度挂牌，出让面积相同，起始价却上涨17亿元，起始楼板价也相应变成37153元/平方米。

不仅如此，唐镇镇北D-04-06地块成交楼板价为44238.7元/平方米，并没有达到当初楼板价翻番的市场预判。

2005年至2008年，唐镇地价一直保持5000元/平的水平。直到2009年，绿城集团以16.611亿元的总价、378.62%的溢价率竞得上海浦东新区唐镇地块，将唐镇楼板价拉升至2万元/平方米。

2015年，大名城50.76亿拿下唐镇两宗纯住宅地块，扣除5%保障房後实际楼板价29378元/平方米、31260元/平方米。

这两个地块，之后成为大名城紫金九号。公开资料显示，大名城紫金九号最近一期开盘是在2019年12月3日，成交均价为61526元/平方米。

而得益于承接张江高科的人口红利和“国际社区”的概念，据易居克而瑞数据显示，2019年，大名城紫金九号位居浦东成交面积排名第1位、成交金额排名4位。

那么，作为大名城紫金九号一期、二期之间的“夹心饼干”，唐镇镇北D-04-06地块未来的发展轨迹已经十分清晰。据悉，唐镇距离上海市中心的人民广场约20公里距离，与张江镇、川沙镇、金桥镇等地区相邻。是浦东新区规划建设的四个新市镇之一，也是继联洋、碧云之后的第四代国际社区。

浦东新区国土空间总体规划（2017-2035）表示，唐镇将依托张江科学城，形成以总部经济、电子商务、汽车智造和现代服务为主导产业的国际化综合型城镇。

中原分析师卢文曦表示，如果不算今年4月出让的城中村改造地块，唐镇上一次出让住宅用地是5年前。而随着外围远郊区域土地投放量增多，唐镇外环区域的地块也显得越发稀有。虽然没有迎来区域价值的大爆发，但唐镇的居住便利度、周边配套等都在根据规划逐步实施，看好其未来发展前景。