4年回本？18万起买南航总部商铺，5年躺赚37万？

　　最近，中介都忙起来了。

　　他们都在积极推进广州" target="_blank">白云新城最核心的商铺，“总价18万起”。

　　在广州最具规模的商圈——白云新城，买下一席之地，一句“收益赚到笑”，足以让楼市君浮想联翻。

　　大名鼎鼎的南航大厦竟然有这么便宜的商铺，到底啥来头？

　　楼市君今天一探究竟。

　　楼市君实拍

　　在售商铺15-20平21-28万/间

　　出售20年使用权 物业统一管理

　　根据销售介绍，项目共400多套货，7月份刚开盘，现在剩下不多了。

　　但楼市君从招商处现场看到，大批中介正在培训。

　　项目位于2号线白云公园站B出口上盖，凯德广场旁，位于南方航空大厦的裙楼。

　　楼市君实拍

　　南航大厦是2016年投入使用的，楼市君从大楼外部看，还误以为是政府机构，而周边打的广告却显示“火爆招商”。

　　项目总建筑面积3.68万㎡，1-4楼规划为商业。

　　包括1楼为品牌零售，2楼为24小时航空主题美食不夜城，3楼为培训机构，4楼为电影院美容美发，5层以上是南航的办公楼。

　　这个计划统一打造的美食广场，就是今天的主角—顾德颐云启。

　　项目位于南航大厦裙楼的2楼，销售称由白云金控集团统一签订租约 ，再公开出售20年使用权。

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　　目前，顾德颐云启在售2楼A、B区铺位，分割为15-20㎡的档口出售20年使用权，没有产权；

　　价格为21-28万/间，并没有宣传所示的18万/间的价格，铺位超过400个，其它区域则为开发商自持经营，

　　也就是说，买家买了商铺使用权后，不能自主经营，要交给物业统一管理。

　　左右滑动查看户型

　　对标文和友 造网红打卡点

　　买完后躺着赚钱？

　　从现场情况来看，顾德颐云启所在的二楼已经装修完毕，目前处于待吊顶状态；

　　销售表示，商铺买入后全权交给物业来打理，买家只用等着收租就好了。

　　楼市君实拍

　　真有这么大的馅饼？

　　从位置上看，南航大厦位于地铁上盖，紧邻凯德广场云尚、五号停机坪广场、万达广场、绿地中心、广州体育馆等，周边企业总部不少，人流量确实不小。

　　楼市君听下来，根据销售说辞，项目确实有几个亮点：

　　第一，根据销售介绍，项目由白云金控集团统一经营，计划打造首个航空主题shopping mall，对标太古汇文和友，成为网红打卡点。

　　第二，查看该项目的历史，2019年8月，白云金控集团成功承租南方航空集团总部大楼——中国南方航空大厦1-4楼裙楼项目。

　　两大国企背书，目标打造为产业办公、科技研发、成果展示、教育培训、商业服务集群地。

　　第三，销售出示了商家进驻意向书，海底捞、椰子鸡、麦当劳等已经招商进驻，销售一再强调7成以上商铺已经有意向商户，无需忧虑出租问题。

　　第四，销售向楼市君出示了空中连廊规划，项目所在南航大厦与凯德广场、绿地中心、建华中心、缤纷天地、宏鼎大厦，6座大厦将建成空中连廊，届时将实现流量共享。

　　楼市君实拍

　　楼市君现场所见，空中连廊的地基已经在建设中。

　　综合来看，项目有国企背书、规划在建设中、品牌商家进驻，让意向客户感到颇为可靠。

　　总价21万起，年回报率超20%

　　第四年回本？

　　至于重头戏，成本和收益方面，销售表示商铺付款方式以一次性付款为主，但可以帮助买家申请商业贷款。

　　至于收益，由三部分组成：固定保底收益、实际租金分红和入场费。

　　1、返租固定保底收益：715元/月。

　　2、租金分红，由于租金会逐年上涨，项目参考租金前三年为400元/平，第四年起为600元/平。

　　租金分红比例：

　　1-5年，买家和物业分红比例为4:6

　　6-10年，买家和物业的分红比例为5:5

　　3、入场费，归业主所有。销售称，入场费通常为10-15万，该项目出租给商户的使用权三年一转让，入场费由第四年开始向商户收取，项目参考入场费为12万。

　　以总价21万、面积18平的商铺为例：

　　那么，前5年的收益就达到：

　　43140*3+60420*2+120000（入场费参考标准）≈37万。

　　销售人员还承诺，租金会以10%的涨幅逐年递增，入场费则对应市场价进行调整。

　　返租日期从2021年年初开业后开始向商户收租，按季度返还。

　　楼市君实拍

　　打白云金控的旗号

　　实为第三方返租公司

　　按照这一计算方式，顾德颐云启第四年就可以回本。真有这么大的便宜可以捡？

　　值得注意的是，销售对外宣传的招商运营商白云金控集团，而买家真正签合同的是项目找的第三方合作方（返租公司）：广州市永斌物业管理有限公司，跟金控集团并无直接关系。

　　楼市君从另一个中介处证实，跟业主签合同的主体公司是代运营公司广州市永斌物业管理有限公司，项目由广州顾德物业有限公司运营管理。

　　经楼市君查询，这两间公司关联同一个法人，属于“小微企业”；

　　此外，需要关注的是，该公司曾有16起司法风险，皆为租赁合同纠纷。

　　这里，有几点楼市君需要提醒各位买家：

　　第一，分割出来的格子商铺没有产权只有使用权。无论是开发商跑路，又或者是一铺多卖，业主的权利没有任何保障。

　　第二，市面上大行其道 卖使用权项目，都与规范不相符。

　　2019年 7月2日，广州市政府出台《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，当中规定住房租赁合同期限不得超过二十年，一次性收取租金的不宜超过一年。

　　第三，对业主而言，获利稳但自主性不强。由于业主没有自主经营权，收益取决于商场的营商能力。一旦运营方管理不善，损失则转移到业主方。

　　早前，佛山南海就有业主投资了大沥某广场“承诺5年回报44%” 的商铺，却由于商场管理不善，空置率较多，并以升级改造为由违反双方合同约定，变相压低投资者返利。

　　而该公司通过返利营销一次性回笼资金，并在顺德龙江、连州等多地四处投资建新广场，以同样的方式销售。投资者大约3000多人，涉及金额数亿元，众多业主不得已走上漫漫的维权之路。

　　一般来说，商铺的年回报率为3-4个点。而这里成本约21万，第四年可以回本，5年累积收益约37万，年回报率超过20%。

　　如果是这样，开发商还有必要发送全城中介大力推广这个项目吗？

　　微信：gzlsj2019