受疫情影响，各行业都受到不同程度影响。虽然疫情不直接针对楼市，但一季度供求双双跌至低谷。面对疫情带来冲击，从中央到各地政府都出台稳经济举措，楼市也不例外。随着复工、复产、复市等积极推进，楼市在二季度迎来快速反弹，小阳春迟到2个月出现。
7月1日，大盘在地产股集体发力下冲上3千点关口，再次证明，地产对经济对金融的支持作用。
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土地市场：总价地王提信心 宅地溢价走高
上半年含住宅用地成交377.76万平方米，金额超过1012.27亿元，累计同比分别增加124.09%和128.08%。从空间布局来看，远郊区域依然是交易主力，而市中心范围仍屈指可数。从交易层来看，有几个关注点：
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出现总价超300亿的地块，提振市场信心。
上海2月20日复工后成交徐汇滨江的重量地块，总价超过310亿，并且刷新全国总价记录。徐汇滨江是重点发展区域，当前住宅项目均价基本在9万元/平方米以上，市场关注度自然高。地块总价高是因为出让面积大导致的，从成交绝对楼板价来看，只有11673元/平方米。这幅地块顺利成交给处于阴霾中的市场一种信心提振，表明房企继续看好后市的预判。此后不仅上海土地市场日趋活跃，其他城市相继出现高溢价地块。
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出现没有自持的地块。
自从2017年楼市调控以来，住宅土地出让除了崇明、金山没有15%自持外，其余区都有此要求。对房企而言这15%就是重资产，并且对于当前高周转模式而言这部分是不可周转部分，增加企业财务负担，至今房企都没有优秀的处理方案出现。
也正因为15%自持，导致最近2年土地市场很少看到溢价现象，底价拿地成为常态。但是今年有部分土地取消15%自持要求。在此背景下，房企拿地热情有所增加，土地溢价也逐步上升。比如6月土地拍卖罕见出现53.12%的高溢价。
对此，面对今年特殊情况，房企压力也比较大，这些土地能快速开发，快速进入销售状态，可以减轻房企资金压力。其次，从地方经济来说，此类土地可以吸引诸多房企关注，对稳定地方投资有推动。最后，土地真正价值可以在价格中充分体现，同时也显示出房企对后市信心。
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部分土地出让方式做调整。
4月10日以后出让的地块规则做了微调，比如，有效申请人数不足六人的，地块直接采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”；有效申请人数为六人及以上的，本地块采用有竞价招标方式出让，有效申请人即为“投标人”。而此前多为“三人”。出让方式的微调可以增加竞买公平性和难度。
后市研判：
大量房企把重心聚焦在一二线城市，并且不少房企把总部迁至上海，上海土地市场的竞争依然会相当激烈。
考虑到维持市场活跃度，下半年还会有不少没自持要求的土地入市，此类土地有20%甚至30%以上的溢价都是常见数字。而且为吸引房企，下半年还会有不少优质地块入市，比如市区等区位好的住宅地块。
另外，上半年龙头房企土地市场的补仓动作不明显，不排除下半年加大投入的可能。临港作为上海大力发展的地区，诸多优惠政策聚集于此，预计今后临港土地交易将占市场重要比重。
虹口“涉嫌围标”地块
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新房市场：豪宅带领市场走出小阳春 下半场将有分化
受疫情影响，供求节奏都出现滞后，尤其是一季度几乎处于停滞状态。虽然房企通过网上直播，一些企业也在积极以价换量，但和去年相比，供求都出现不同程度缩水。4月后市场开启一波供应潮，在高供应推动下，市场迎来迟到的小阳春。
供应
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上半年上海楼市供应257.26万平方米，累计同比减少31.11 %。
虽然从供应绝对量来看，外环以外依然占到主力地位，但是从各环线供应情况来看，外环以内供应量累计同比都出现增加，相反外环外地区均出现减少。供应出现大幅短缺很大因素和疫情有关，尤其是刚复工时期，建材、物流等无法跟上，造成工期延后，无法及时入市。
图：各环线2020年上半年供应情况
数据来源:上海中原地产
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产品类型来看，今年高价房项目是市场最抢眼的部分。
4月供应潮开启后，高端项目几乎逢开盘就日光，尤其是一些热点区域的热点项目，认筹率超过1:6。
不过到5月份后，市场开始分化，部分项目认筹效果不理想，只有几十套，而有的项目依然是“日光”。可见对于产品买家自己有衡量标准，“性价比”高的项目自然会受到市场热捧。
前滩三湘印象名邸
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入市价格略有上涨，这点在豪宅项目上尤为显著。
比如浦东前滩三湘的项目，入市均价超过12万元/平方米。而同区域内此前开盘的项目均价都没有突破10万元/平方米。另外，就在6月底，翠湖天地五期也开盘入市，均价超过16万元/平方米。
表：2020年上半年供应量前5楼盘
数据来源:上海中原地产
成交
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受疫情影响，上半年新建商品住宅成交346.11万平方米，累计同比减少4.44%。
虽然二季度有明显补量动作，但前期落下太多，完全弥补有困难。同时也需要看到，上半年成交累计同比还不到5%，已经属于正常波动范畴，从侧面反映出上海楼市的健康和稳健。
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高价房表现靓丽抢眼。
上半年多个豪宅项目入市，尤其是年后第一个入市的绿地董家渡项目，成交数据不错，给予市场信心。上半年10万+项目一共成交2828套，累计同比增加98.18%。
基于疫情影响，全球开启宽松货币政策，美国甚至开启无限量宽松，对于抵抗资产缩水而言买家的对待方式较为一致，就是买优质资产。这次疫情催生一部分改善力量入市，同时也催生部分资产配置需求。从历史表现来看，越是核心地段房产扛跌能力越强，更何况新房多少还受到限价影响，入市价格比预期稍低些。因此今年豪宅成为市场最为突出的产品。
图：上海新建商品住宅供、求、价走势：
数据来源:上海中原地产
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远郊区域成交占主导地位，个别区成交成倍增加。
原南汇、青浦、松江成交面积分别达到43.27万平方米，37.36万平方米和33.75万平方米。分列全市第一、第二和第三。远郊一直是刚需和首次改善的重点区域。
南汇一方面有临港等自贸区吸引力支撑新需求，另一方面，也有周康这样的成熟区域，吸引改善需求释放。而像青浦最近两年一直是市场交易主力，既有大虹桥做为依托，同时诸多产业实体比如华为在青浦拿地建厂等等导入大量人口。
表：上海上半年新建商品住宅成交TOP10
数据来源:上海中原地产
后市研判：
上海楼市调控基调未变，市场不太可能走出反转行情。周边一些城市比如苏州、杭州等市场出现爆发有一部分是人才政策等在起作用。在短期冲高后，市场有回落休整。
7、8月份受传统淡季影响，成交会缩水，但休整后，9、10月份也会有季节性高点。基于疫情对经济影响存在不确定性，尤其是国外经济复苏的不确定性，在全球经济一体化的背景下，对中国的一些产业造成影响，比如外贸出口等等，可能会影响消费信心。
因此，走势上很可能和去年一样，成交高点是在上半年产生。预计全年新房成交量和去年相仿或减少一成以内，但成交均价受到豪宅集中入市影响略有上涨。
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二手房：量、价稳定 学区房再度走热
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成交复苏快。
1、2月份收到传统淡季以及疫情影响，市场成交坠入谷底。但随着3月陆续恢复正常，市场成交快速反弹。
随着疫情影响趋弱，4月份、5月份成交进一步增大，尤其是5月，成交攀升到2.8万套，是16年10月以来的新高。6月虽然市场有所降温，但交易量仍有可能维持在2.2万套以上流量。相比新房，二手房的复苏速度更快。
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价格总体稳定。
目前中原二手房报价指数在40%-43%区间震荡，和去年同期类似。业主新增挂牌稳定，3月以后每周新增挂牌稳定在1.1万套以上运行。稳定的挂牌量给市场交易提供基础，而这一数据和去年同期相仿。
挂牌价格坚挺，尤其是300万以内房源，年初还能还2%-3%，年后随着市场复苏，议价空间缩小至1%以内。此类房源从挂牌到去化周期开始缩短，年初大概在2-3个月，现在低总价房源1个月左右。
5月后，500万左右的房源开始活跃，市场由热点由刚需转向改善。但千万以上二手房还是比较难消化，议价空间5%以上，和年前差别不大。
此外，今年入学政策调整，除了延续公民同招外，民办学校采取摇号入学，增加入学的不确定性。一些家长为确保子女能进好的学校选择优质公办学校的学区房。因此，今年徐汇、杨浦等部分学区房房源挂牌价格上涨5%。
图：中原二手房价格指数（2018.1-2020.5）
数据来源:上海中原地产
图：二手房成交套数走势：
数据来源:上海中原地产
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背后原因：
1 由于疫情得到明显控制和好转，全市积极推进复工复产复市，大家信心回升。尤其是3月后小区陆续解除封闭式管理，有助于带看顺利进行。疫情本身不是房地产调控政策，也不是针对房地产市场。遇到市场投放增加，本身就有消费意愿和计划，目前价格总体看还是这一轮调整以来的低点，大家愿意入市。新房投放加快，市场有足够挑选余地，同时也推动置换客积极入市。
2 旧改推动。今年上海计划旧改2.8万户，预计有一半需求直接推向新房或者二手房市场。
后市研判：
市场虽然复苏，但是还不到热的程度。新房至少要100万以上水平，并且要有持续性。
二手房现在是到了2.8万套的水平，属于高位，但是这个是峰值水平。前5个月月均交易量为1.68万套，和去年同期月均量相比大约减少16.42%。近期成交走高是因为前期需求挤压，集中开闸后补量的过程，高位运行一段时间后会回落下来。
金九银十依然会出现，如果市场运行稳定，乐观的局面是全年成交量比去年减少一成以内。随着成交量走稳，下半年价格会有小幅上涨，中原报价指数预计会有3%左右的涨幅。
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