​楼市中考|土地篇：2020年上半年土地市场七大关键词

随着6月30日浦东新区川沙办公用地的成功出让，2020年上半年上海市土地市场宣告落幕。2020注定是不平凡的一年，上海的土拍市场，也是看点颇多。

据凤凰网房产统计，2020年上半年，共成功出让91宗地块，其中涉宅用地46宗，总出让金达1244.68亿，为近五年上半年出让金最高，同比增长约125.81%。

本期年中盘点特辑，凤凰网房产将通过几个关键词回顾土拍市场这半年。

关键词壹：成交破千亿

据凤凰网房产统计，2020年上半年，上海市共成交91宗地块，总出让面积459.68万方，建筑面积839.07万方，总出让金1248.98亿元，平均楼面价14885元/㎡，平均溢价率4.01%。

与2019年同期相比，2020年上半年土地出让面积上涨182.22%，建筑面积上涨145.82%，出让金上涨125.81%。

2020年上半年成交的91宗地块中涉宅用地共46宗，总出让面积316.44万方，总建筑面积515.89万方，成交总价930.14亿元，成交楼面均价18891元/㎡，平均溢价率5.22%。

此外，成交商地（含其他性质）40宗，总出让面积96.56万方，总建筑面积243.02万方，成交金额289.74亿元，楼面均价11922元/㎡，平均溢价率0.71%。

上半年，成交5宗租赁住宅用地，总出让面积46.67万方，总建筑面积80.16万方，成交金额29.1亿元，楼面均价3630元/㎡。

关键词贰：区域深耕

从上半年土拍分布来看，部分房企拿地区域性战略显著，持续强化深耕核心区域，包括瑞安、万科中建联合体、中海中环新长征联合体、浦发等在内的房企深耕意愿明显。

继青浦蟠龙天地后，瑞安（上海蟠龙天地有限公司）今年又连在青浦蟠龙路周边落4子，共斥资20.96亿元，总建筑面积12.27万方，俨然已成蟠龙路大地主。

万科中建联合体（ 上海诚卫兴置业发展有限公司）更是在宝山杨行连拿3宗涉宅用地，共斥资38.11亿元，总建筑面积20.56万方。从2018年开始算起，万科中建联合体已经在杨行落6子，斥资103.86亿元。

为了构建伟大的一平方公里，中海中环新长征联合体今年又在普陀真如城市副中心斥资76.84亿元落3子，总建筑面积38.76万方，到目前为止，中海中环新长征联合体已在普陀真如连拿7宗地块，斥资170.84亿元。

对于房企来说，在某区域经过一段时间的发展，能够拥有一定的资源积累，对于地块和客群都相对更加熟悉。因此，相比其他新进入的房企，在板块内再度开发具有更多的优势。在同一板块内多次开发，也会增强其打造区域品牌的信心。

当然，连续落子同一区域，对房企而言也意味着新的挑战。想要在区域内“多盘联动”，就要求房企在项目规划之初，就从产品、客群、推盘节奏等方面进行区分，避免内部项目之间的竞争。这些都反向向房企提出了更高的要求，同时也是房企实力的一种证明。

关键词叁：百花齐放

与往年不同的是，今年上半年各大房企纷纷入沪拿地，上海的土地市场也呈现出百花齐放的姿态。据凤凰网房产统计，91宗地块被63家不同房企瓜分。

在这63家房企中，不仅有万科、中海、保利这些第一梯队的房企，还有新城、招商、金地、万达等第二梯队的房企，更有以大名城、祥源、大家、宝华为代表的中小型房企，均展现出不俗的竞争力。

关键词肆：补仓解渴

除万科、瑞安、中海等规模性房企区域深耕外，大名城、金地、万达、景瑞等房企开始纷纷“找米下锅”。

其中大名城今年在上海动作频频，今年已经拍得5幅土地，涉及松江区、奉贤区和青浦区、临港，总建筑面积共39.6万方，拿地金额45.58亿元，平均溢价率15.1%，平均楼面价15603元/㎡。在2015年斥巨资50亿元在上海拿下浦东唐镇两幅纯住宅地块后，大名城在上海沉寂了一段时间，此次出手，彰显出其践行”深耕一线城市”战略的决心。

上半年，金地集团在上海也表现出极高的拿地热情，开启“买买买”的模式。仅一周时间，金地在上海就拿下了三幅地块，涉及嘉定、青浦两个区，拿地金额约94亿元，总建筑面积35.89万方，平均溢价率29.09%，平均楼面价26187元/㎡。

此外，万达也在日前强势复出，分别以53.13%、10.47%的溢价率摘下临港两宗涉宅用地，总拿地金额约20.49亿元。

关键词伍：土拍规则生变

今年4月份，持续了3年之久的土拍规则发生变化。

第一个显著的变化便是申请人数的确定。拍卖竞争的入围者从原先的10进2改为10进5，当入围者不超过5人时，直接竞价拍卖，不用评分，价高者得。

第二个变化是“资金冻结”规则。原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款；而新规之后，只需要在参拍前一天冻结资金即可。此前，从递交保证金到参拍，中间要有20天的冻结期。

第三个变化是“自持比例”。最近上海新挂出的几块地，也都逐步取消了自持比例。而此前，上海土拍往往会规定15%左右的自持，以及一定比例的保障房建设要求。

充裕的土地供应与适度宽松的地块出让规则叠加，令上海土地市场的竞争机制更为市场化和公平化，从而吸引了更多的房企入局。

关键词陸：溢价率重出江湖

土地规则的调整，让更多的房企可以参与上海的土地拍卖，这也意味着竞争放开，溢价率有所提高。

据凤凰网房产统计，自土拍规则调整以后，5月、6月上海一共出让28宗涉宅用地，仅9宗地块底价成交，平均溢价率为11.6%，同比2019年上半年，溢价率提高392%。

今年上半年溢价率最高的地块为闵行区浦锦街道芦恒路北块居住小区3-8地块，溢价率164%，竞得人为上海闵行储备粮管理总公司；溢价率最高的涉宅用地为临港NHC10101单元06-01地块，溢价率为53.13%，竞得人为万达）。

（2020年上半年溢价率TOP10地块）

关键词柒：新地王诞生

年初，虽然受到新冠肺炎疫情的影响，但上海的土地市场依旧热闹。

2月20日，上海“徐汇滨江西岸金融港”地块被上海怡兴+重庆优盛达+重庆利嘉华联合体以总价310.5亿元摘得，高达310.2亿元的挂牌价已经足以吸引眼球，310.5亿元的成交价则刷新上海总价纪录，问鼎新“地王”，这一价格也远超2014年中民投联合体拿下董家渡地块的248.5亿元。

此外，这一总价也略微超过了此前招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心地块，刷新中国大陆土地总价记录。

下半年已开启，从7月土拍预告中可以看到，上海土地市场依然会保持上半年的推地节奏。在这当中，不乏有多幅热点地块，比如重新挂牌的北外滩虹口嘉兴路HK271-01纯住宅地块、杨浦内环内江浦社区R-09地块和定海社区D5-1地块以及前滩华二旁的Z000801单元54-01商住地块，都受到市场的广泛关注，还没开拍就已经炒的沸沸扬扬。（点击查看：7月土拍预告|超350亿！20宗地待嫁！杨浦内环50亿宅地压轴登场）

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