“改姓”的西康路989，3房最低1400万还有性价比？

　　西康路989，从事地产行业超过一定年限的人不会陌生，这是个上海早期非常知名的豪宅项目。

　　其实，从项目推广名能够猜到这是个极力往老静安或南京路上靠的项目，毕竟老静安代表着上海底蕴，代表着商业繁华，也代表着的高端住区。

　　但客观事实是，西康路989与老静安相隔一条马路，依旧是个实打实的普陀区长寿路项目。

　　西康路989从前姓华侨城，如今4期产品已更换了“主人”为祥源控股，所以即将面世的4期产品对外推广名为祥源西康路989。

　　这是祥源进入上海的首个项目，从项目外围挡就能看出，开发商是个地地道道的文旅地产房企，查询官方也能发现，祥源控股“是一家以文化旅游投资运营为主导的大型企业集团”。

　　祥源一家总部位于安徽合肥的文旅地产房企，旗下除了地产业务外，还有上市公司祥源文化、交建股份以及未上市的祥源茶业等业务线。的确，是一个规模相对较大且有实力的房企。

　　祥源控股除了在二级市场收购这处西康路989项目外，今年在土地市场上也出现了祥源的身影。

　　就在本月16日（6月16日），嘉定南翔镇JDC2-0202单元21-02地块被祥源控股以总价10.74亿竟得，成交楼板价27253.92元/平方米，溢价率0.94%。

　　这或许是祥源控股进入上海的第一次土拍，这座城市对房企发展而言仿佛是插旗打卡的必经之地。

　　既然是收购项目，难免会有一系列小问题，要知道，西康路989的开发历史已有十年之久，算是个新老混合型社区。这意味着，同一个小区，前期房源与祥源本次即将开盘的房源在外立面上就有明显变化，毕竟经过十年风吹雨打的房子，外立面会有些许褪色。

　　项目总园林占地面积约1.4万方，社区中心有大面积景观环绕，从数据来看，绿化面积确实比较可观；不过购房者也要清楚，本次开盘的4期房源与前3期共处同一社区，如此之大的景观占地并不是单独给到4期购房者，前3期业主同样能够享受到这片约1.4万方的园林景观。

　　除此之外，本次推出的4期房源也与前3期业主合用同一地下停车场和会所等设施，就是十年前的房价与现在的房价有天壤之别，不知购买4期的业主是何感想。

　　至于学区，该项目前期房源已交付并入住，对口小学为回民小学，只能说是公办，真谈不上是好学区；中学则相对略好，对口同济二附中。本次开盘的4期房源也在该小区内，因此也极有可能对口上述这两所学校。不过有个问题摆在购房者面前，孩子学习是个系统性工程，小学打不好基础，中学谈何容易？这对于有学区需求的购房者来说，也是个艰难的问题，毕竟该盘最低价也差不多要1400万，并不低呀。

　　本次推出的房源是项目最南侧靠近安远路上的三幢楼，安远路以南则是老静安江宁路板块，仅隔一条路，该盘与老静安就分隔开来。

　　户型面积有125平3房2厅2卫、180平4房2厅2卫、200平4房2厅3卫、208平4房2厅3卫，预计单价11-12万/平。

　　125平3房

　　也就是说，买在这里，125平总价约1400万；180平总价要到2000万以上。

　　项目多为两梯三户设计，这样就要牺牲掉中间套户型的通透性，所以该盘的小户型125平就存在这一弊端，全南户型，北面无窗子，夏天是有闷热感的，而且名义上是4开间朝南，但朝北书房明显采光面更小，且位于户型内侧，采光是有天然缺陷的。

　　对比同板块竞品锦绣里，同样是3房户型，面积虽然略大为133平，但户型南北通透，适合主流家庭，并且总价也同样在1400万，如此对比，显然西康路989小面积户型失去了优势。好在锦绣里开盘时间略早，不然西康路989小户型极有可能会遭遇锦绣里这一大竞品。

　　大面积180、200、208平4房已不属于刚需房范畴，而且都是边套户型，南北通透，具备舒适性，相比于锦绣里、静安天御同等面积段改善型3房来说，有一定性价比。

　　180平4房

　　200平4房

　　208平4房

　　但对于4房来说，市面上同等面积段的竞品也有不少，比如苏河湾润府的184平4房，总价也同样控制在2000万左右，而且还是在新静安，地段更理想；另外市面上4房面积段还有正在取证中的中海汇德里的130、140平4房、天悦160平4房，仁恒静安世纪145平4房，这些项目总价基本控制在1500万之内，同样有性价比，若此时入市，或也对西康路989的4房产品产生影响。

　　所以，最终项目能否得到市场关注并热销，还看开盘结果吧。

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