林中：房地产行业进入第3个“20年”行业到了“淘汰赛”阶段

凤凰网房产快讯9月20日下午，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库联合主办的“大变局、新动能——2019长三角一体化发展峰会暨房地产百强发布会”在上海召开。凤凰网凤凰网房产也作为战略合作方参与了此处盛会。

业内知名专家学者、开发商及跨界服务商共聚一堂，多维度聚焦长三角一体化发展取得的巨大成就，众论世界视野下长三角城市群的未来发展前景，剖析长三角区域房地产现状及前景，深度挖掘长三角一体化推进中房地产行业即将迎来的发展新机遇。

在谈到行业变局时，旭辉控股董事局主席林中先生认为，房地产行业已经进入了第三个“20年”，用过去的经验判断市场会吃大亏，而未来“房地产+”的业务有非常巨大的前景，但是也不容易做。

以下为访谈实录：

我经常有一个理论就是行业进入了第三个“20年”，我们从1978年改革开放开始算，1978年之前中国没有房地产业，那个时候房子都很破，我们家5口人住18平方米，是单位分的。1978年之后才有房地产，1978年到1997年，这20年是房地产的启蒙阶段，那个时候很多还是以单位盖房为主。我们土地拍卖是在80年代末，当时是在深圳，当时我在厦门，厦门是90年代开始土地拍卖。1978年中国城市化率是18%，意味着中国82%是农村人口，中国当时是一个农业大国。一直到1998年，1998年中国的城市化率只有28%，20年，中国城镇化率增长了10%，工业化进程很缓慢。

第二个20年是1998到2017年，这是房地产的高速增长期，城市化率从1998年的28%，到2017年的59%。这20年我们城市化率提高了30%。我们是工业化造成的城市化，城市化进一步促进了我们的工业化。这20年来，中国房地产发生了很多事情。所有城市变化最大就是这20年。比如说看上海，上海从1998年以来到这20年变化非常大。2000年之前，中环线、外环线还没有修通。所有城市最大变化都在这20年，地产行业也是如此。比如说我们看总量，1998年成交量是1亿平方米，去年我们是17亿平方米，房价涨了7倍左右，上海平均估计10倍，我记得2000年初到浦东天安花园是2000多一平方米，现在是多少钱一平方米？所以这是中国非常好的20年。

从2018年到2037年，中国进入第三个20年，这20年发生了很多变化。体量已经不可能再涨17倍了，高位平台期也就是维持几年，然后开始萎缩，房价也不可能涨个六七倍了。这说明这个行业运行的规律会和过去20年不一样，我们千万不要拿过去20年看到的现象，形成的一些观点去判断未来这个市场。所以很多人都会吃亏的，包括这一轮我相信就会有人会吃亏。为什么？他们习惯在一二线买高价低，扛个两年。过去十几年里，都是扛两年就解套了。现在发现扛不出来，现在扛五年都没有办法解套。

房地产三年一周期不是一个规律而是一个现象。这个现象背后是这个行业的政策，行业所处的发展阶段，行业有很多运行因素，但是这些运行因素现在不一样了，如果说你还是按照过去的观念，你所谓的经验去判断这个行业和市场，你一定会吃大亏。这个行业过个十年可能就会进入一个新时代。我们内部认为是一个“低容错”的时代。以前我们是踢小组赛，输个一两场也没有关系，现在是一场比赛踢输了就出局了，不再你纠错的机会了。他可能是一个横盘的时段，是一个夹缝的时代，波动很小。可能是一个精细化的时代，可能是一个微变的时代，是一个品牌和产品红利的时代。我认为未来开发商更多的是去研究怎么获取品牌的红利，获取产品的红利，怎么加大在产品的技术含量、科技含量以及加大对客户的研究。因为市场变得很快，以及在未来我们要思考的，在数据化时代如何跟得上数字化的趋势和步伐。无论是内部的管理，还是我们的管理工具，还是我们的经验和模式，因为未来地产的数字化、科技化会有非常大的商机。

至于说“房地产+”的很多业务，我认为那是你把主业做大才有机会做的，主业做不大那些业务很难做。比如说物业，你的主业做不到，你物业也是很难做的。比如说我们的物业，5年我们会给物业1亿平方米，这是他的基本盘，没有基本盘是很难的。长租公寓也是如此，你主业不大去养长租公寓也是很难的，因为它前几年都是亏损的，这对公司压力很大。我认为“房地产+”业务的前提就是主业足够大，才能有战略协同效应，如果说主业不够大，就像一个火车头，不是拖一个动热，而是拖一个传统的绿皮车，车厢太多的时候，对你来说是负担很重的，因为每一个细分行业前期都是要烧钱，要投入的。所以你要主业足够大的时候，这些“房地产+”的业务才比较容易。

因此我们认为“房地产+”的业务未来有非常巨大的前景，但是也不容易做，比如说租赁业务，你要做很多年，而且对地产人挑战很大。你做资本密集型、知识密集型、资源配置型的产业去做服务运营型的产业，还要把它做成功，挑战是非常大的。