房企观察：豪掷35.3亿拿新地，建发紧急补仓上海

文 | 冯兰兰 荣灿

从宝山地王淡去的闽系房企建发，最近在上海土地市场上身影频现。

短短4天时间，建发便以30多个亿在上海连拿2幅地块，积极补仓在沪土储。自2016年夺得宝山顾村地王后，建发便鲜少在上海土地市场上公开拿地。

手中无粮，心里发慌。在上海土地市场上迟迟无所斩获，建发必然将面临失守上海的隐忧。

高价拿地  建发曾在上海的高光时刻

建发早在2004年建发就已进军上海市场，克而瑞披露的数据显示，建发2019年上海权益销售额为23.708亿元，踩线进入TOP50位列48。

2016年是上海土地市场最火热的年份之一，也是建发在上海表现最为“激进”的一年，2016年建发在上海共花费109.88亿拿地。

时间拨回到4年前，2016年6月17日，建发以总价41.98亿元竞得嘉定区嘉定新城E27-1地块，成交楼面价30289元/平方米，溢价率68.27%。该地块不仅成为当年嘉定“地王”，而且还将此前金地20.1亿的嘉定地王记录拔高了近一倍。

短短两个月后，建发联合体力压万科、雅居乐、融信、龙湖、融创等房企以总价67.9亿元夺得宝山顾村N12-1101单元06-01低密度纯宅地，溢价率115%，楼板价为53727元/平方米。建发不仅再度夺得宝山顾村“地王”，还问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。

事实上，该地块出让政策颇苛刻。公开信息显示，该项目全装修比例为60%以上，中小户型比例不低于60%。同时，须配建5%保障性住房，且自持15%的住宅物业用于租赁。

2016年9月，建发与金茂、保利置业签订合作开发协议，共同开发嘉定地王项目，该项目交由金茂操盘，命名为“西郊金茂府”；而宝山地王项目，由建发负责开发操盘，定名为“央玺”。

地王困局 “割肉”入市仍去化艰难

然而辉煌过后，便是突如其来的“低谷”。

自2016年底起，上海房地产市场开始施行了限购、限价等多重严格调控。在此状态之下，建发两个“地王”项目因遭受市场风险和政策风险的双重夹击，继而陷入漫长的入市等待。

这一等，便已是3年后。据了解，西郊金茂府项目和建发央玺最终分别于2019年2月、2019年6月方才入市。

克而瑞上海数据显示，其以2015年以来的上海成交的16宗地王为统计样本，这些入市地王的平均入市周期达33个月，远高于全国平均入市周期18个月。

在此情况下，不少房企最后似乎都选择低价进入市场。如顾村板块地王央玺项目最终的拿证价却只有6.19万元/平方米。而当时就有多位专家预测，建发央玺的保本价应在7万元/平方米以上，实际售价可能超过8万元/平方米。

在经历了停工、失火等风波后，建发央玺2019年6月终于入市。据了解，该项目一期推出344套，均价6.2万元/平方米。但东方公证处数据显示，经过购房资格审查共计90组有效认筹入围公证摇号，认筹率仅有26%。

2019年10月，建发央玺再次加推331套房源开盘。尽管地王头衔加冕，三家房企联合打造，曾弄出“买房送宝马”新闻的央玺销售情况似乎并不乐观。

网上房地产数据显示，截至6月2日，675套房源至今仍然有155套为可售状态。从首次开盘至今近一年时间，去化不足8成。

地王低价入市、销售进度提速，是急迫也好，是无奈也罢。从拿地到开盘，这两个地王项目正是建发在上海发展的缩影。

4天连落2子 建发紧急补仓在沪土储

在一众闽系房企中，建发在上海的存在感并不是十分突出。而目前在上海在售的新房项目仅剩建发央玺。

一方面项目去化艰难，另一方面土地市场也迟迟无所斩获，饱受地王之困的建发也面临着失守上海的隐忧。

据界面楼市梳理，自2016年建发在上海土地市场的2次出手拿下地王地块，将近3年的时间建发在上海没有公开参与上海土地市场的竞买。这对于一家规模性房企来说，在战略上却已失守上海。

5月13日，建发以10.93亿竞得闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区37-01地块。该地块的出让面积约为3.24万平方米米，容积率为2.0，成交楼板价约1.69万元/平方米，溢价率3.3%。

除了本次拿地外，建发于5月8日以24.39亿元摘得上海宝山区一宗宅地，成交楼面价约2.1万元/平米，溢价率0.2%。该地块的出让面积约为5.8万平方米，容积率为2.0，建筑面积月11.59万平方米。

此次建发4天连拿2幅地块，在更多市场人士看来，实为补仓上海的动作。

事实上，近期建发不断现身公开土拍市场抢夺地块。据界面楼市梳理，自今年3月底以来，建发就豪掷174.7亿元连续在无锡、苏州、成都、南京、杭州以及上海六城拿地，总建筑面积88.08万平方米。而此扩储态度难免会被贴上“激进”的标签。