当我置换房子后 才发现上海楼市是这样……

　　对，我换房子了，是置换的。

　　这个五一让我过的很充实，先卖房，紧接着抓紧时间看房，再买房，一气呵成。

　　在这其中，让我切身体会到了当前上海房地产的现状，所以我想和你认真聊聊。

　　我的房子在上海远郊南部区域，去年因划到了自贸区新片区，这里稍微火了一阵子，但是因为所在地并不在自贸区先行启动区，随着自贸区概念消化后，这里的楼市也跟着慢慢的回落下来。我所说的回落并不是指房价，而是交易量，因为这里的房价自2016年高位过后，自始至终都没有什么涨幅，反而还跌了不少。

　　当我看到自贸区这波红利后，去年9月就把我的房子挂牌了。说实话，我的房子楼层并不好，这是硬伤，但内部装修还蛮不错的，品相相对不错，挂了个区域均价，只是到今年3月中旬疫情基本结束后这长达半年的时间，虽有客户看房，但真正能到谈价阶段的并没有。

　　不过我的心态也好，不急卖。就这样到了今年3月中下旬后，突然感觉看房客户多了起来，而且几乎每个中介带看过后都对我表示客户有意向，能否便宜一些，起先我只表示最多能便宜1万块，最终也都没有了下文。

　　转机出现在4月20日前后，一对年轻的小夫妻在看了我的房子之后，终于愿意坐下来与我面对面谈价格，这才有了文章最开始的部分，我终于换房子了，最终我的房子总价便宜2万元后与客户成交。

　　其实在疫情过后，我明显感觉到了市场的不一样，在这个上海相对偏僻的地方，也能有比之前要多很多的客户前来看房，相比去年，市场确实有活跃度了。

　　附近中介门店的店员也告诉我，这段时间确实非常忙，“就一个4月，我们门店就签了7套房子，这在去年都快是我们半年的成交量了。”

　　不过同时他也说道，你看现在能够签约的，房东的价格几乎都是没有调过的，就像我的房子一样，在这里只要价格稍微高一点点，房子一样不好卖，客户对价格太敏感。

　　虽然我的房子基本是以市场价卖掉的，但对于上海远郊来说，目前的新房就不大好卖。

　　不知大家有没有发现，如今上海远郊的新房与区内二手房（10年以内的次新），价格差距都非常大，依旧以我卖出的房子为例，次新单价1.7万/平，而附近的新房都已到了2.6万/平。

　　这就是新房与次新房的价格之差，如此新房能好卖吗？

　　我们也可以再回顾下最近这两个月的上海楼市，很多媒体都在极力宣传排队买房、房子要抢、买不到房子等信息，这可能是典型的认知偏差，因为你所看到的都是前滩、大虹桥、内环的徐汇黄浦等这种热点区域的盘，但是你也要知道，除了这些盘外，在上海郊区还有大量的一手房也在取证开盘呢，而且储客效果并没有想象中的好，我就不放认筹表了，不信的话，你们可以查查公证处的认筹人数。

　　为何在疫情过后，上海楼市会出现这种“复苏”趋势呢，之前一位浦东新房操盘手对我说过，疫情这段时间大家都在家，2个多月都不能出门，一下子积压了大部分需求，那么这些需求就会在疫情得到控制后立刻释放，当人们都排队买房、认筹后，蝴蝶效应也就出现了，大家也都急吼吼的跑来看房买房了。

　　这或许是一部分原因，但想必还有一部分原因就是，自2016年限购政策2改5后，到今年已有差不多4年的时间，自去年起，外来人口已经部分被正式“解封”，陆续满足了购房资格，阳春3、4月通常就是这波人群购房的高峰时段，而今年，这波新上海人由于疫情因素的叠加，阳春行情自然也相应推迟至今。

　　其实我卖出的房子就是如此，这对年轻小夫妻要在今年6月才刚好满5年社保，所以在即将具备购房资格后，便锁定了我的房子，而我也愿意配合这样操作。

　　因为我也没有太多现金，既然想置换，只能牺牲部分因素，才能实现更好的置换。

　　这或许就是我从事房地产的优势所在，因为我深知，如今的行情也只是被市区热点盘所影响，那些郊区盘和郊区二手房还尚未达到房价上涨的条件，所以我愿意等，但这种等法也是不一样的。

　　以我房子的总价来看，能买哪里我心里非常清楚，所以在4月30日把我房子正式卖掉后，这个五一我就踏上了看房买房之路。

　　说是看房买房，其实总共加起来也才2天时间就直接落定。

　　其实在我的目标区域内，我只看中了2个小区，都是2017年刚交付的次新房，因为我太熟悉上海，太熟悉我所居住的区域，又太熟悉我看中的这两个小区了，毕竟当时在卖新房时，我都来看过，可以说当时房东买到的价格我都能猜的八九不离十。

　　5月1日，看房两套，其中一套比较中意，但碍于房东对我的付款方式有要求，并没有谈成；5月2日，又看了一套，与房东简单介绍我的情况后，房东表示接受我的付款方式，而且我还顺利地谈下了5万元的房价总款，因此在没有与家人商量后，就直接在看房现场交付定金，在交付定金并签订居间合同后，我的心释然了。

　　所在，我卖房以及再买房全部加起来，也只有3天时间，接下来就等待着各种繁杂的交易流程和手续。

　　说实话，虽然我从事房地产行业，但当房子卖掉的那一刻，心里难免还有些许焦虑“万一买不进怎么办”，这也就促使我在卖掉房的那一刻，立即投入看房状态，与中介交流，查看即将买房的小区情况等等。

　　毕竟在我心里，现金与房产，我更偏向于房产。

　　五一至今，已经过去了10多天，期间和中介聊起几句房价，他们的感觉都是“并没有动，房价还是原来的样子。”

　　这就是平稳时期能够给我带来的最大安慰，所以在这里我想对现在正在看房和想要置换的朋友们，说出我的意见：

　　1、千万不要判断后市，说实话我们业内人士都看不懂，就连开发商都不一定能看懂，所以尊重自己的内心，如果要买房，现在就去买，如果要置换，抓紧挂牌。

　　2、你是首次置业的，也别总看新房，尤其是外环以外的区域，说实话，现在的新房价格虽然是指导价，但普遍看下来，也不便宜，有可能的话去看看新房周边刚交房没几年的次新房，这些房子房龄新，价格也要比新房低出好多。

　　3、如果你是置换，那么现在的市场行情，你还是要挂一个区域或者你所处的小区均价，别太高了，真的没人看，市场对任何人都是公平的。

　　4、对于买房的人来说，尽量拉长交易周期，给自己留下足够大的时间准备。

　　5、买二手房的税费确实很高，现在很难有房东是满五唯一的住宅了，房东的个税基本是省不下来，那么对于中介费来说，就是你谈判的筹码，跟小中介好好拉关系，这些都好谈的。

　　6、贷款也是一门学问，其实我们自己就能去贷款的，具体就看你的实际情况吧，多问银行，如果找中介的话，也要好几千块钱的费用呢。

　　接下来，就是要勒紧裤腰带加油干，好好还月供，过上我们想要的生活。

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