楼盘测评|一日暴走大虹桥 3大热门项目深度PK

编者按：疫情渐息，上海也进入春暖花开的4月。凤凰网房产备受欢迎的「楼盘测评」从线上转移至线下，重磅启动4月“暖春行动”策划，往后每一期测评都会经过实地踩盘后诞生。

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近日凤凰网房产上海站暴走上海大虹桥板块，为大家“试看”青浦徐泾3个热门项目：万科天空之城、瑞安蟠龙天地和中核锦悦府，一手楼盘动态新鲜奉上。

1、万科天空之城光之丘：18米之上的空中住宅

凤凰网房产实地踩盘了解到，万科天空之城四期光之丘虽然目前只建了两层地上车库，住宅部分尚无影踪，但销售人员明确表示，万科天空之城光之丘价格已过会，现已启动验资，预计4月底5月初开盘，均价约58600元/㎡，装修交付。

（四期工地实景，凤凰网房产摄图）

历来上海新楼盘需主体封顶方能取证开盘，万科天空之城此番入市节奏确实让人跌破眼镜。销售人员回应表示，“项目虽然目前只建了地上两层，但其本身是装配式住宅，工期会比较短，政府也鼓励我们尽快入市。”由此可以推断，虽然没有明文公示，但相关主管部门对取证条件似乎有所放松。

回到项目本身。

万科天空之城是17号线徐盈路站地铁上盖项目，整个项目共80万方，分四期开发，目前前三期房源已悉数售罄。

与前三期不同，万科天空之城四期是整个项目的核心所在，也是上海为数不多建于平台之上的空中住宅，市场接受度如何尚未可知。项目地面0-9米为地铁停车段，9-18米是两层地上停车场，住宅的一楼地面和四至道路并未接壤，整体抬升至18米高空。

四期「光之丘」项目占地3.6万㎡，建筑面积6.3万㎡，容积率1.74，绿化率约45%。项目由10幢14-16层高层组成，住宅户数494套。5月开盘预计首开推出5栋楼，合计272套。

因为是新颖的TOD模式，光之丘整体环境有些复杂。项目南侧为河流，北面是商场和写字楼，西侧地下有一处地铁喷漆维修处，地下有地铁停车处和住宅停车场。许多购房者担忧的地铁噪音、喷漆气味、高空安全等问题，都是这个新住宅形式所面临的未知数。

（黄色5栋楼为首开楼栋）

户型方面，万科天空之城光之丘不再有100㎡以下的小户型，只有110㎡三房两卫124套，135㎡3+1房112套和160㎡四房两卫32套，一楼特殊户型113㎡4套，总数272套。

凤凰网房产实地踩盘了解到，110㎡三房两卫得房率约在72%左右，一梯一户。从样板间来看，该户型每个卧室都有飘窗，阳台为全封闭。整体来看110㎡三房户型使用空间稍显拥挤，尤其是北面次卧面积过小，目测放不了1.5米的床。

135㎡3+1室2厅2卫，四开间朝南，3个卧室面积合理，空间感比110平户型好很多。遗憾的是书房和客厅中间是承重墙，无法打通。另外书房是半开放设计，没有留门；厨房面积略小，与110平户型的厨房面积相差不大。

32套160㎡四房两卫，三间卧室朝南，书房朝北，客厅东西朝向，也是市面上比较少见的户型。

总体来看，万科天空之城光之丘的空中住宅模式是上海首例，噪音问题、安全问题能否妥善解决，都是需要仔细论证的。考虑到目前大虹桥住宅存量无多，抢先中核一步入市的万科天空之城，在户型并无太大优势的前提下，能否延续往期销售佳绩，我们拭目以待。

2、瑞安蟠龙天地：超千套住宅待入市

2019年10月31日，瑞安地产以人民币38.81亿元的总价，成功竞得上海市青浦徐泾板块4幅“城中村”改造地块（17号线蟠龙路北侧）。

拿下四幅地块之后，瑞安迅速行动，2020年1月，瑞安蟠龙天地就公布了整体规划：项目总占地面积752亩，由三大功能空间构成，包含约23万方公共公园绿地——蟠龙公园；约5万方水乡古镇商业——蟠龙天地；约25万方涵盖洋房、合院、小高层产品的摩登江南人居范本——蟠龙国际住区。

凤凰网房产上海站实地走访中发现，17号线蟠龙路站2号口出来后，经过崧泽高架的红绿灯口，就到达瑞安蟠龙天地项目工地上。目前工地已复工，正处于排水、平整土地阶段。

施工铭牌显示，该地块为蟠龙天地的公共绿及地下车库工程，建设单位为“上海蟠龙天地有限公司”，建筑面积5.5万平方米。

据业内人士透露，瑞安蟠龙天地计将于今年二季度对外开放接待，三季度有望取证入市。

根据瑞安最新剧透的产品信息，蟠龙天地先入市的是一期住宅地块，包含11A/B-04、11B-05地块和06-02地块。其中11A/B-04、11B-05地块户型为90-180㎡洋房，规划户数约530户；06-02地块约90-125平小高层公寓，约1150户。

目前蟠龙天地90-95㎡、125㎡部分户型已确定。从披露的户型图来看，部分中规中矩，但有些还是有港企的风格，不够方正、暗卫、空间布局不够合理等。

（洋房，95㎡3房）

（90㎡3房）

（小高层，125㎡3房）

关于瑞安蟠龙天地的入市价格，可以先看一下大虹桥的拍地情况。

大虹桥近年来地价起伏较大，中骏天璟楼板价41921元/㎡，保持着青浦徐泾地王记录；板块内2月24日刚成交的纯宅地楼板价29091元/㎡，由联美集团竞得，地块与瑞安蟠龙天地距离约1公里；瑞安拿下的这四块土地，楼板价仅在2-3万/㎡左右。

参考中骏天璟5.95万/㎡的开盘价，瑞安蟠龙天地方的入市价格或许可以期待一下。

3、中核锦悦府2期：好戏在后头

凤凰网房产实地了解到，中核锦悦府一期如今还剩几套底复在售，二期共318套房源，实体样板间暂未开放。销售人员表示，中核锦悦府二期预计6月份入市，均价约在6万/㎡左右，目前项目已启动验资程序。

中核锦悦府二期在蟠龙路马路对面，目前住宅楼还没有起来，照这个进度想要在6月份入市，需要抓紧了。

项目一期在售楼处对面，目前外立面大致成型，二期的实体样板间也会建在这里。

中核锦悦府位于17号线蟠龙路站南侧约1公里处，实地踩盘从地铁站走过去约10分钟。中核锦悦府一期曾于2019年4月30日开盘，均价5.79万/㎡，开盘当天388套房源售出9成以上。

据了解，中核锦悦府二期较一期产品新增一种2房户型，约92㎡的2室2厅2卫产品，共48套。相比市面上90平左右的3房，中核锦悦府这个面积做2房似乎有些浪费。

除了92㎡2房，中核锦悦府2期产品房源最多的是约100㎡3室2厅2卫，共206套。市面上常见的三开间朝南，两个户型朝北设计有所不同，移动了卧室跟厨房的位置。

约150㎡4室2厅2卫，与92㎡户型一样共48套，四开间朝南，三个向阳卧室，空间感和尺度感都不错。

中核锦悦府本身其实算是复合综合体“中核科创园”住宅部分。中核科创园涵盖约14万㎡总部办公、核文化展示馆、核行业国际培训中心；约6万㎡风情商业街以及品牌酒店；约10万㎡住宅「中核锦悦府」。

中核锦悦府周边有不少的商业配套，未来或许会成为一个优势。在建中的宝龙广场、万怡酒店、兰韵文化中心等都在项目不远处，离国家会展中心也只有1.5公里左右。

总之，如果价格不出意外的话，中核锦悦府二期预计又会是一个“爆款”，可惜入市节奏晚了万科天空之城一步，不知是否会对销量有影响？

万科天空之城光之丘、瑞安蟠龙天地、中核锦悦府，大虹桥三大项目PK，你会选哪个？欢迎留言讨论。