负“债”奔跑:弘阳地产2019年的AB面成绩单

一边勇猛拿地，一边大举借债，这样的玩法在近两年房地产行业中已濒临结束，尤其在2019下半年的最严融资监管下，大多数房企选择了更加稳健、理性的战略扩张脚步。

然而，2019年大规模发债的房企里，有一家颇为引人关注和担忧的，这就是弘阳地产。

3月25日晚间，弘阳地产发布2019年企业年报。在一片欣欣向荣的财报数字里，这家不讳言“高周转”的却深陷维权质量门里的企业，2019年在急速狂奔的路上也欠下了一笔笔的“债”。

A面：业绩上涨；B面：盈利能力下降

弘阳集团创立于1996年，是一家以实业为本的综合类产业集团，从江苏起家，目前已进军全国30多个城市，主营业务涵盖商业运营、地产开发、物业服务等行业和领域，旗下弘阳地产(1996.HK) 2018年在香港主板上市。

在2017年，尚名不见经传的弘阳地产突然走上了一条快车道。2017年，弘阳地产董事长曾焕沙提出“2020战略”，表示要在2018年实现500亿销售额，2020年完成千亿目标。

这也意味着，短短2年，弘阳地产要从不到200亿元级别大跃进到千亿规模，弘阳地产势必大举拿地和承受不小的销售压力。

日前发布的2019年年报显示，公司全年实现销售额651.5亿元，同比增长37.6%，全年的销售目标是600亿元，达成。

然而，在快速成长的同时，弘阳地产债务压力近年来也更加水涨船高，盈利水平却在显著降低。

销售额快速增长的弘阳地产，盈利能力却有所下降。财报显示，弘阳地产2019年毛利率25.1%，而去年同期为28.87%。

A面：转型布局全国；B面：融资成本激增，债务压力居高

历年年报显示，弘阳地产2015年-2018年总负债分别为：210.95亿元、244.31亿元、328.68亿元、540.72亿元，四年增长了156%。截至2018年末，弘阳地产有息负债从2017年的116亿元涨至219亿元，增长88.8%。

而在2019年，集团的净负债率达到70.4%，而2018年则约为68.3%。集团负债资产比率高达81.1%，而2018年则为79.6%。

负债高压之下，弘阳自然需要频繁高息发债“补血”。弘阳在2019年已多次发行美元票据，用于现有债务再融资及一般企业用途。其债券票面利率在近两年持续处于行业高位。

2019年，银保监还针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展约谈警示。“以债养债”的举措戛然而止。

其中，以“黑马”姿态出现在众人视野中的弘阳地产“跌的最惨”，短期内偿还百亿债务更是“火烧眉毛”。

财报显示，融资成本及财务指标方面，2019年，弘阳地产支销的融资成本约为人民币6.34亿元，同比增加27.0%。

另外，自2018年7月上市以来，弘阳地产还未来得及消化囤积土地，负债率和现金流问题就接踵而至。眼下2020年这个中小型房企的关键节点，为了“千亿目标”，弘阳不得不撑着肚子继续囤积土地。

据财报显示，2019年，弘阳地产共取地57块，新进济南、青岛、西安、长沙、温州、郑州等17个城市。至2019年12月底，总土储达1693.2万平米，其中81%位于一二线城市，土储同比增长29.4%。

其中，上半年拿地就高达36幅，耗资274.37亿元，已超过2018年全年拿地金额。

如此看来，上市才一年“吃撑了”的弘阳急需一颗“健胃消食片”。然而，举债拿地的红利期已经过去，被波及的弘阳地产根本“没钱买药”。

这家立志要冲千亿规模的房企，处境似乎不如年报显示的那么美妙。

A面：高周转模式发展；B面：深陷“质量门”屡遭维权

以“以诚筑家，梦想生活服务商”为宣传口号的弘阳地产，在2019年多地项目却因涉嫌“虚假宣传”等遭遇业主维权。

在最需要销售回款的艰难时刻，弘阳地产开发的项目接连出事，也让其从产品品质到品牌服务都遭受质疑。

（弘阳山卿项目业主维权图片，图片源于网络）

近两年里，弘阳因无证施工、违建等问题数次被处罚：据媒体报道，2018年8月1日，弘阳子公司苏州辉耀弘阳置业因违建被苏州市规划局处以1.2万元罚款；次月，弘阳禹洲时光春晓项目因无证开工被监管部门处以3.386万元罚款；10月，弘阳子公司南京锐晟房地产项目再次因无证施工被处以4.9971万元罚款。三月连续三次违建行为，弘阳可谓屡教不改。

此外，弘阳还深陷维权风波。据不完全统计，从2014至今，针对弘阳楼盘的维权内容从学区问题到违规销售、擅自建立变电站、质量问题等五花八门，数量很多。

弘阳地产在消费者中口碑急速降低的深层原因与其“高周转”模式分不开关系。

其实，房企高周转模式本身并无对错，但在速度至上的压力下，为追求高周转而压缩周期、违法施工是造成安全事故和项目质量隐患的一大原因。在缺乏监管或者监管失效的情况下，开发商将执行高周转的压力转向施工方、承包方也就造成了事故和质量隐患。

从弘阳地产无证施工、质量不达标等情况能明显看出，其存在很明显的粗放经营模式。过于强调“高周转”，直接地造成了建设方面过于冒进的做法。

焦点点评：

正如弘阳地产集团总裁蒋达强在2019年初动员讲话中所说的：“新的一年，我们要从奋斗到艰苦奋斗。”

这一年，外围政策收紧，内部债务承压，向千亿梦想急速奔跑的弘阳地产，在努力加速向前的同时，肩上的担子看上去有点重，公司负债方面正在释放危险的信号。

无论业主维权还是粗放经营模式，可以看出，在业绩面前，弘阳也不断为其负面买单。对于上市一年多的弘阳地产，若想更上一层楼，需要平衡和学习的还有很多。