本月31号，2020年最重磅的内环宅地就要出让了！
Ta一举创造了多个上海土地市场之“最”！
虹口区近3年来纯宅地首次出让！
63155.4元/㎡！上海宅地起拍单价最高！
无自持要求、无最低住宅下限！
参与竞拍头部房企最多！
2 KM！近3年离外滩、陆家嘴最近宅地！
这块地是虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，位于虹口区新建路隧道入口的西南侧，处在金田路与周家嘴路的路口交界处。
01 起拍单价虽高，却是难得的高性价比地块
就在去年同期，杨浦区也曾经出让了一幅内环内的稀缺纯宅地，当时这块地的起拍总价要高达41.19亿，这还是政府降价了5亿之后的的价格，而虹口的这块地更靠近上海市中心，起拍总价却只有杨浦宅地的8折——34.3亿元。
当然，虹口区的这块地面积更小，总价低也属正常，但重点是，这幅地块没有15%的住宅自持比例要求！
除了要求配建5%的保障房、1500平的菜场之外，虹口地块剩余计容面积大约是50170㎡，相比之下，去掉保障房、自持比例以及其他配套计容面积外，杨浦地块剩余计容面积大约是54278㎡，同样是2.5的容积率，相差4000多平米，起拍总价却要相差6.9亿！
一旦没有这15%的自持要求，就意味着开发商不需要沉淀过多的资金在项目上，以63155元/平的起拍楼板价和周边在售新房超过10万/㎡的单价来计算，该幅地块的盈利空间和产品空间均有非常大的潜力。
因此，这幅稀缺宅地一经推出，就吸引了万科、中海、华润、招商、绿城等至少6家行业头部企业的竞拍申请（还有一家是资本圈的隐形地主），好好的一幅宅地出让一下子就演变成了头部房企们的竞争。
按照上海土地出让的打分规则，万科、中海以及华润或将成为这块地最有力的竞买者。
另一方面，市中心宅地不做自持比例的要求，或许是土地市场放松的一个信号，也许后续会有其他地块跟进并取消自持，但就不一定会是内环内的优质地块了。
02 那么，这块地就真的这么完美无缺了吗？
在地块公开的答疑纪要文件中，笔者发现，有房企问了这样一个问题：“如果做PC夹心保温，奖励3%计容面积的政策是否在本项目执行？”
（2014年上海住建委等5部门为了推广装配式建筑，出台的奖励、补贴政策中提到：装配式建筑外墙采用预制夹心保温墙体的，给予不超过3%的容积率奖励。）
言下之意，地块的计容面积还有增加的可能，对拿地的开发商来说又算是一个小小的利好。
但笔者顾虑的是，对于同类问题，不同区政府所给出的回答口径似乎有所出入。
（图片来源：2019年8月金山区金山新城JSC1-0401单元1-01-01地块出让文件答疑纪要）
这是否意味着这条政策会发生改变？可能还需要时间来解答。
03 配套确实优越 远超其他宅地
不过讲真，能吸引这么多大佬们来竞拍的地，仍然还是值得市场期待的。
（虹口区嘉兴路街道HK271-01地块现状）
从地块本身的配套来看，可以说是近年来上海少有的“好项目”。
地块1公里半径范围内还有瑞虹坊、月亮湾、白玉兰广场、上滨生活广场、上海音乐谷、1933老厂房、海伦中心等商业、办公配套，完全能够满足日常生活、工作及休闲娱乐需求。
地块往西步行约600米就是三甲医院上海市第一人民医院。教育配套方面，同样在1公里范围内上海继光高级中学、上海市澄衷高级中学、上海市长青中学等学校。
（地块周边商业、医院、教育配套一览）
交通方面，地块南侧设有“周家嘴路新建路站”，包括6路、13路、17路、33路、145路、220路、308路、501路、939路，共计9条公交线路。
此外，地块往北为4号线海伦路站，往南为12号线国际客运中心站，两个地铁站距离地块均在1公里范围内。
（海伦路地铁站距离地块仅1km不到）
目前，同个区域内该地块周边的新房项目只有一个，为瑞虹新城天悦君庭，单价约在10.7万元/㎡。
二手房的选择比较多，例如：瑞虹新城、中信虹港名庭、东方都市景苑、白金府邸、名江七星城等多个楼盘。
其中房龄较短、品质较高的楼盘单价基本都在10万元以上，而其它楼盘单价则在7-10万区间，可见，市场对整个区域的价值已经形成比较稳定的认知。
（周边二手房小区价格一览 网易房产综合整理）
能拿到这块地的幸运儿究竟会是谁呢？
3月31日，让我们一同关注。
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