销售收入停滞 仁恒置地“业绩焦虑”

楼市调控高压之下，一向通过布局重点城市高端住宅物业博取高毛利率的仁恒置地集团有限公司（以下简称“仁恒置地”）开始向规模转身。

克而瑞数据显示，仁恒置地以439.9亿元的全口径金额位列第65名，而其2018年同期的流量金额为231.1亿元，与此同时，其权益金额也从2018年的156.8亿元增长至221.1亿元。仁恒置地较大规模的增长速度引发市场关注。

规模“竞速”的背后难掩的是仁恒置地对于业绩和发展的隐忧。官方信息显示，仁恒置地2016～2018年销售收入分别为256.64亿元、256.38亿元、248.88亿元，业绩增速缓慢甚至呈现出逐年微降的趋势。

此外，由于交付面积减少，仁恒置地2019年二季度及上半年的营收分别为人民币40.89亿元和77.12亿元，同比去年二季度的96.63亿元及上半年168.51亿元的营收，出现下降。

对于业绩和企业发展相关问题，《中国经营报》记者先后致电致函仁恒置地方面，其相关负责人对于500亿元销售目标回复称，“没有听到这方面正式传达或者要求”，至于经营团队是否有这种说法，其表示不好回复。

规模“竞速”

1993年起家于上海的仁恒置地创始人为早年移居新加坡的钟声坚。天眼查也显示，上海仁恒房地产有限公司成立于该年3月22日。此后仁恒置地于2006年在新加坡上市，逐步发展成为高端地产品牌，其在上海、南京等地开发有仁恒·滨江园等多个知名项目。

“这是最好的时代，我们必须把握机遇，全力扩展公司业务。”仁恒置地官微曾如此描述其集团副总裁兼上海公司总经理周轶群在仁恒置地沪杭战区2019管理团队年中工作会议上的讲话，而这几乎可以看作是这家公司追求规模突围的注脚。

克而瑞发布的《2019年1～11月中国房地产企业销售额TOP100》榜单显示，仁恒置地以439.9亿元的全口径金额排在第65位，相比2018年同期的231.1亿元同比增长90.4%，在当下一众房企中颇为显眼。

公开资料显示，这家已扎根中国26载的外资房企于今年提出实现500亿元的销售目标。其官方网站信息显示，仁恒置地2016～2018年的销售收入分别为256.64亿元、256.38亿元、248.88亿元，业绩增速缓慢甚至呈现出逐年微降的趋势。

而如果以克而瑞发布的流量金额计算，仁恒置地去年数据为302.9亿元，实现500亿元目标意味着增长速度达到65.07%。而其2019年1-11月已实现439.9亿元，意味着还有60.1亿元的差距，而其前11个月的月均流量金额为39.99亿元。

对此，财经评论员严跃进，仁恒置地“开始持续提规模，实际上还是体现出（以）业绩成长（为）导向”，其进一步表示，房企拥有一定的规模在“当前整个房地产（市场）还是有较为积极的优势，所以企业还是会去做规模”。

无独有偶，亿翰智库首席分析师张化东也表示，“仁恒在战略上还是有一些变化，比较明显的变化就是它对规模并不是完全的放弃，还是要在有质量增长上追求增长的速度”，其也认为，“对于速度和规模的追求还是整个行业的一个大趋势”。

“我们内部也不大提（多少目标），尽量按照自己货值储备来做。”仁恒置地相关负责人对记者表示，而对于经营团队是否有500亿元年销售目标，其表示不好回复。

值得注意的是，在销售增速“提速”的同时，仁恒置地的拿地规模却在下降。

克而瑞数据显示，2019年1～11月，仁恒置地新增土地价值为53.2亿元，低于2018年同期的87.1亿元，下降幅度达38.9%。

对此，张化东表示，金额下降是在其对于土地是有一些专门性的要求，因为它必须得要求核心的城市、核心地段，所以可供选择的比例并不是很多，“而且它能够给出的溢价也不是很高，因为它毕竟是一个慢周转的企业，它必须得要追求利润”。

不过，值得一提的是，在当前的市场环境下，追求利润的仁恒置地，其项目均价开始呈现下降趋势。其官方网站信息显示，仁恒置地在2017财年的平均售价为43288元人民币/平方米，到了2018年则下降到36292元人民币/平方米。

（图为苏州仁恒藕前项目，其在2016年以成交总价约20.67亿元拿下该地块，成交楼面价38351元/平方米，溢价率81.03%，一举刷新该区域地王纪录。 方超/摄影）

“赶工”入市

规模“竞速”的压力下，记者日前在走访中了解到，仁恒置地也在不断加快项目尤其是高价地项目的推进速度。

据记者此前报道，今年9月初，记者实地走访仁恒位于苏州的地王项目仁恒耦前发现，项目正在紧张的施工“赶工期”过程中。另据相关负责人介绍，项目住宅部分预计明年就能建成，今年下半年就将开始对外宣传、销售。

公开资料显示，位于姑苏区干将东路北、仓街东地块的苏地2016-WG-46号地块，在2016年9月苏州限购后的首场土拍中被仁恒收入囊中，成交总价约20.67亿元，成交楼面价38351元/平方米,溢价率81.03%，一举刷新该区域地王纪录。

拿地3年后，仁恒为何选择在如今的时间节点推动地王项目“赶工期”入市？对此仁恒置业方面并未给到记者明确回复。

除了苏州“地王项目”，今年6月份，上海市一宗经营性国有建设用地使用权挂牌截至并进行了现场竞价，竞拍地块为静安区市北高新技术服务业园区N070501单元18-03地块，最终由仁恒以总价34亿元竞得，成交楼面价为4.9万元/平方米。

值得注意的是，该地块竞拍条件包括15%自持租赁住宅部分配套车位不可售。其中，保障房配置车位比例按照机动车位1:0.4，非机动车位1:1.2，产权无偿移交。有业内人士直言，该地块抛去自持部分或将面临亏损情况。

地王“赶工期”入市的背后凸显出仁恒置地近年来对于规模和业绩的渴求与“焦虑”。

仁恒置地集团官网发布的2019年上半年业绩显示，根据集团交付计划，上半年交付物业的建筑面积为19.35万平方米，低于去年同期交付的44.74万平方米，“但已完成的预售将陆续于下半年交付，相应的预售房款也将在2019年下半年得到确认”。

而梳理相关信息可发现，仁恒置地在2018年第四季度也存在交付项总面积同比减少的情况，其官网信息显示，“依照集团项目交付时间表，集团2018年第四季度交付项目总面积及每平方米售价同比减少，仁恒销售收入由2017年第四季度的112.76亿元降低至23.25亿元。”

由于交付面积的减少，数据显示，仁恒置地2019年二季度及上半年的营收分别为人民币40.89亿元和77.12亿元，同比去年二季度96.63亿及上半年168.51亿元的营收，出现下降。此外，仁恒置地2019年二季度及上半年股东应占利润约为人民币8.65亿及11.88亿元，而2018年同期则分别为人民币14.78亿及22.75亿元，均呈现下降趋势。

仁恒置地集团董事局主席兼首席执行官钟声坚先生在评论集团2019年第二季度及上半年业绩时指出：“依据营收确认及物业交付时间影响，今年上半年的利润由于交付物业减少而受到影响。但在接下来的时间里，已经预售的物业单元将逐步交付，2019年全年的营收预计将有提升。”

此外，仁恒置地也在不断拓展自己的融资计划。今年6月，“仁恒-华泰-联易融供应链金融1期资产支持专项计划”发行，项目储架规模为50亿元，首期规模4.15亿元，这是企业在中国境内发起的首单供应链资产证券化产品。

“从境内去发行一些标准化产品，除了开发贷、传统的信托类业务（之外），供应链资产证券化产品还是比较依靠的，所以说仁恒置地对于这种标准化这种产品的发行还是挺关注的。”张化东直言。