房贷计算公式调整，怎么保证自己的利率永远最低？

12月28日，央行发布公告，决定将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。并给出了时间表，相应改革需要在2020年3月1日至8月31日完成。

所谓的“存量房贷”就是没有使用新的LPR报价利率来定价的房贷。也就是说，10月8日之前的房贷都是“存量房贷”。

我国目前约有4亿人背负了28万亿的房贷。大家背负的房贷利率也有高有低，这两天我们收到很多朋友的咨询，新的房贷计算方式出台后，自己到底应该怎么选择，才能享受最低的房贷利率？

01

新房贷怎么计算

新房贷利率计算方式是这样的：

新房贷利率=（老合同执行利率-2019年12月LPR）+2020年12月LPR

为方便大家理解旧贷款实行LPR利率的标准，给大家举个例子。

比如商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余还款期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，

现执行利率=4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，

那么加点幅度=0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，

执行的利率将调整为

=2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，

此后每年以此类推。

也就是说，如果你确定2020年把贷款利率换为LPR，2020年还贷款金额不变，但从2021年开始，实际还款金额就和LPR正式接轨了。

需要提醒大家的是，和银行重签贷款合同的机会只有一次转换，所以到底要不要“换锚”，一定要慎重，选择的截至时间是2020年8月31日。

02

如何选择贷款利率？

究竟作何选择，得因人而异，因为不同签约时间、不同银行的利率都不同，得看自己适合哪种情况。

如果你此前贷款利息比较低，比如说在基准利率上有打折，可以分析一下，哪个利率低就选哪个。

如果你赶上了利率打75折时上车，那利息可是比基准的少还20%。如果有人在75折上了车，那利率简直堪比公积金。

这样的情况，自然是按以前的房贷利率比较划算，甚至可以选择一直不变，基准利率上浮下调都和你没关系，就当今天这篇文章里从来没看过，央行以后所有的利率政策你也全都不存在。

但如果你是最近两年贷款的，贷款利息比较高，甚至在5.88%以上，那么更适宜采用LPR，这样将有可能享受到未来房贷利率下行的红利。

目前央行公布的最新5年期以上LPR为4.80%，相比10月的4.85%仅下降5个基点，贷款100万，月供只少30块。

但目光得长远，目前中国正处于降息周期内，未来1到2年内，LPR大概率将会继续下调。现在虽然只是少个30块，在利率下行的趋势下，未来房贷减轻的可不仅仅是30块。

就目前的形式看，新贷款人选择LPR为定价基准加点的方案，可能是更加稳妥且主流的方案。

为了方便理解，我们再给大家举个例子。

比如2015年买的房，当时房贷基准利率是4.9%，折扣为9折，最终的房贷执行利率是4.66%。

之后几年基准利率都未有变化，尽管折扣各有变化，但都和已经签约的你没有关系，你的房贷执行利率一直是4.66%。

那么如果执行新利率后，你的加点数值

=原合同执行利率-2019年12月的LPR

即4.41%-4.8%=-0.39%

如果你在2020年3月转换贷款利率为LPR，2021年的利率计算方式为：

假设2021年3月的LPR（期限一致）为4.7%，

则该次重定价后利率为：

4.7%+（-0.39%）加点数值=4.31%

如果2020年基准利率下调至4.7%，

那么按原合同继续执行房贷的话，你的房贷执行利率

=4.7%（预计2020基准利率）*0.9（签约折扣）=4.23%。

这样一看，如果2020年下调基准利率，那么沿用老合同不调整，你将会享受更低的房贷利率。

所以具体怎么选择，还要看2020年及以后的基准利率走势和LPR走势。

如果未来基准利率的降幅超过LPR，那么你当初签约折扣越大，选择老合同的利率将越低。其中的临界值还要视大家的个人情况而定。

那么未来的基准利率和LPR走势将如何？

03

2020年，利率会不会下降？

昨日（12月30日）午后，易居研究院发布的《2019年LPR房贷利率年度报告》显示，2020年中国货币金融环境有进一步宽松的可能。

这也就意味着2020年的房贷利率和房贷成本有进一步降低的可能，最终惠及购房者。

2019年的利率调整可以看作三步走，在日前终于完成了终极调整，彻底将房贷利率与基准利率脱钩，未来房贷利率将只与LPR产生联系。

所以未来，想要了解房贷利率的走向，只需要关系LPR即可。

第一阶段：LPR利率形成。

从8月17日央行决定使用新的LPR报价机制，到8月20日央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的LPR。至此LPR报价正式形成。

将贷款利率报价方式由原来的央行制定加浮动比例，改为每月一次的公开市场报价加基点。在利率自由化的改革中，走出了关键性的一步。

第二阶段：迎来首次降息。

从8月20日开始实行新的LPR报价利率到11月20日迎来第四次报价。此次5年期以上LPR报价下调5个基点至4.8%，这是LPR改革后的首次下调。

第三阶段：存量贷款改革。

12月28日，央行发布公告，决定将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。并给出了时间表，相应改革需要在2020年3月1日至8月31日完成。

所谓的“存量房贷”就是没有使用新的LPR报价利率来定价的房贷。也就是说，10月8日之前的房贷都是“存量房贷”。

房贷利率并轨LPR报价利率，才算是此次LPR房贷改革的收官阶段。

LPR落地至今已经有五个月了，从近几次的LPR报价利率来看，近两个月相比于前三个月下降了5个基点（即：0.05%）。

从加点来看，首套房和二套房分别在LPR报价利率上加了78个基点和112个基点，已经远高出央行拟定的60个基点。

也就是说，在政策面难以放松下，为了激发市场的活力，在资金面上的房贷利率上还有下放空间。

按照易居地产研究院给出的64城首套房市场平均利率，还有最高18个基点的下调空间。

相比首套房，二套房的房贷市场平均利率还要更高一些。以近几个的64城首套房市场平均利率数据对比高出了34个基点，即0.34%。相比央行拟定的60个基点，更是高出了112个基点，即1.12%。

即使LPR利率报价不变，从增加的基点来看，下放空间也是存在的。何况面对当前的经济下行压力，降息更是一个大概率的事情。