上海的老房子究竟还能活多久

上海已经进入老龄化阶段，我们会老房子也会老，许多上海许多房子也进入了老龄化阶段。老小区的物业费低，但由于房子老化严重，修理成本也高。

前段时间，南京一个80年代的老房子发生坍塌，造成1死4伤。周边居民自己也说，像这样的老房子，哪还经得起胡乱装修?

在过去，人的寿命短，房子的寿命长。而现在，人的寿命长，房子的寿命短。 在上海这样的情况，可能更严重。 截止去年底，上海人均预期寿命超过83岁，上月底，民政局公布百岁以上的老年人达到2657人。上海成为名副其实的长寿之城。 上海房子的寿命呢?能不能让我们住到老?房子会不会活不过我们? 我们国家商品房发展的历史才短短20年，但超过20年的房子有很多。比如老洋房、老弄堂里的房子，还有当年单位建的老公房：

那些不超过20年的房子，也是在慢慢变老中，大概率活不过我们。你有没有想过，当我们与房子一起老的时候，会怎么样?

当新房慢慢变成旧房，越来越多的邻居搬走。收入高的住到更好的地方去了，或者把老房子出租掉。租户对小区的维护自然不会有原住民那么热情，房东对物业管理也不会那么在乎了，甚至会出现不缴物业费的情况。

老小区物业费本来就低，随着房子的老化，需要的维修成本却越来越高。 可偏偏这样的老小区，老龄化现象更严重。老年人是很难负担更高的物业和维修费用的。 恶性循环下，房子折旧越来越厉害，小区也越来越破败，直到变成一座年久失修的“空城”，或者市区贫民窟化。 这是在日本发生的真实案例。在上海，开头的场景也很熟悉。不过，结局更复杂多元。

上海的老房子是曾经受过一些投资客追捧的，专门囤亭子间，遇上一场拆迁的致富神话流传很广。 投资的逻辑很简单。房屋价格=土地价格+房屋造价。 而土地价值，过去可以靠大拆大建来兑现。最近深圳南山区白石洲城中村拆迁，诞生1878个亿万富翁的新闻持续刷屏。当年成本不超过50万的房子，现在拆迁补偿5000万!

但是现在的上海，拆迁会越来越少。 全国棚改的脚步都在放缓，能拆的，或者是容易拆的真的没有那么多了。从多数省份2019年棚改计划来看，在大幅度缩水。棚改时代即将结束!等待拆迁换置新房的人恐怕更应该寄希望于老旧小区改造。

老房子面临的不再是重建，而是修修补补，旧貌换新颜，延长它的使用寿命，遏制住社区的衰败与荒弃。 这个改变对于想靠拆迁获得补偿的人来说，不是个好消息，但是对于不愿意搬离又想改善居住条件的人来说是件好事。毕竟老房子也是老邻居、老情谊、老回忆。

而且老房子也有望因此升值，这个升值不再像过去那样是靠土地价值的兑现，而是有赖于居住价值的提升。 但是，修修补补真的能够提升其价值吗?还是像有些人担忧的那样，修旧会造成新的安全隐患，变得不伦不类反而不受市场接纳。

还有大家最关心的问题，房价上涨自然是欢喜的，但是推动其上涨的改造成本由谁来负担?本来无维护费用的老房子，因为增加了配套而开始有了维护成本，这笔账是不是划算?会不会让老房子物业费低的竞争优势丧失了?

这就回到了开头那个故事。不是所有人愿意支付这笔费用。就拿加装电梯这件事来说，从推行以来就有很多反对声。虽然争议很大，但从数据上来看，上海今年上半年就完成电梯改造计的数量超过了往年总和，达到331幢楼。

照这样的速度，可以预见老小区加装电梯将是大势所趋。其他旧房改造项目也在推进和创新。

黄浦区和普陀区，通过抽户、加层、贴扩建等方式，解决非成套房屋的厨卫合用问题。石库门住宅，要么“腾笼换鸟式”，人走房留;要么通过“抽户”等方式降低居住密度，留下一部分居民。

房子的改造条件不一样，居民意愿不同，改造的方式将是多种多样的。导致的结果就是各个老房子的未来价值其实是不尽相同。

如果老房子等不到拆，也等不到改，怎么办?居民自己组织修缮难度将非常大。这是全世界都遇到的问题。更不要说，中国现代物业管理方式也就运行了20年，很多人都嫌业委会麻烦。房屋维修金制度在实际操作中也出现了很多问题。

但是，老房子面临的维修问题并不等人!

拿国外的经验来看，在房屋建成的20年间，大量的建筑部件开始老化。首先是屋顶，然后是电气设备。20-30年间，电梯面临更换，外部密封胶和火警系统需要大修，可能这时候房屋的维修金就要用光了，要加征费用了。等到30-49年，管道、窗户、外观以及社区道路都需要大规模整修和替换，房屋的主要组件也要进行预防性维护。业主开始要承担高昂的维护费用。当房屋超过50年的情况下，整个建筑的所有部件至少需要替换一轮。

我们会老，房子也会老。老房子70年土地到期的问题倒不必担心。《物权法》第一百四十九条住宅已经明确，“建设用地使用权”期间届满的，自动续期。

我们更需要担心的是建筑的寿命是否能够撑到那个时候，整个社区的生命力是否能够历久弥新，它是否还有足够的市场价值等待资本的亲睐。

是时候再盘算下你手中的资产了。多少套房不重要，重要的是这些房产未来的价值到底有多少!是砸在手上，还是硬通货，决定了是房子养我们还是我们养房子!