任泽平：我担心房价会在19年再次迎来报复性上涨

恒大首席经济学家任泽平的身上不只有着千万年薪的标签，其每年在大大小小论坛中的演讲更是众人所关注的焦点，从经济触底到房价上涨，一时间，任泽平的每一次预测也成为了各大机构做出决策的重要参考。

基于此，我们整理了近段时间来任泽平对宏观经济与地产趋势的预测，其中的一些趋势分析，今天读起来很有意思，以下为任泽平的观点，读完后，相信你会有自己的看法。

01.

2016年6月：房价可能在19年会迎来一次报复性涨

2017年6月在“2017年财富管理与资产配置高峰内部论坛”上，时任方正证券首席经济学家任泽平做了场20分钟的演讲。下面是任泽平的主要逻辑与观点：

1、2016年9月提出“这一轮房价上涨接近尾声”。

2、随着房地产调控升级和货币收紧，房地产销售1季度见顶（2017年），投资将在3-4季度回落，根据涨18个月调18个月的经验，房地产周期将在2018年下半年见底。

3、只要土地财政没改变，在调控的尾期，地方政府比谁都着急，这轮调控会在2018年下半年结束，我担心房价会在19年再次迎来报复性上涨。

4、随着时间的推移，明年（2018下半年），地方政府会非常着急，而中央又有稳增长压力，一旦限购限贷放开，房价可能在19年会迎来一次报复性涨。

5、09年，12年，15-16年三次稳增长刺激经济都是这样，曾经15年房价5万的时候，说要翻一番，很多人觉得房价太高不可能，结果大家都看到了。

02.

2019年3月：中国经济将在今年中期触底

2019年3月，在信睿论坛·春季2019经济展望与投资趋势暨《债务危机》新书发布会上，恒大集团首席经济学家任泽平在谈到中国经济和市场时，从商业领域经济学者的角度提出了自己的观点，并详述了其中的逻辑：

“大约在今年中期，中国经济将会触底。”任泽平指出，2018年号称是过去十年最困难的一年，从数据的表现来看也确实如此。

比如说GDP增速创十年新低，投资也都创一二十年的新低，大类资产表现上，2018年A股在全球的大类资产里面跌幅仅次于比特币。基于此，有人在去年底说：“2018年是过去十年最困难的一年。与此同时，2018年将是未来十年最好的一年。”

为什么2018年经济和资本市场表现得这么困难？任泽平指出有如下几个原因：首先，2018年全球货币都是收紧的，美联储加息，所以美国经济也是见底回落；其次，中美贸易关系，对我们的外需产生了挑战；第三，去年金融行业去杠杆，流动性收紧。

“在2018年，我们是一轮去库存周期，上一轮是消灭货币和财富，下一轮我们进入主动去库存阶段。去年周期的力量、政策的力量和外部的力量叠加，造就了2018年是非常困难的一年。”任泽平说。

对于2019年，任泽平作出判断：“第一个就是大家将会看到在今年中期，这是我在去年提出的判断，今年中期中国经济将会企稳，经济应该是前低后稳。为什么呢？”

首先，从周期的角度，大家可以看到在今年初去库存周期延续了去年的主动去库存，但是主动去库存阶段将在今年二季度耗竭，从主动去库存变成被动去库存，就是复苏的早期。现在已经初步看到了这些迹象。

其次，就是政策性的力量。我们打开了货币政策的空间，政策在去年的三四季度已经开始转暖，而经济的运行有自身的规律。“政策底、市场底、经济底都非常清晰的展现它先后的逻辑。毫无疑问，政策底在去年三季度，市场底在今年一月份，经济底应该是在今年的中期。”任泽平说。

与此同时，大家可以看经济上的很多领先性指标，比如说货币的投放，还有股市等等。最近的这些领先性指标都出现了回升，比如M2增速，可以看到社融和M2增速已经触底回升，2018年12月份累计的增速也是回升的。可以看到中央对货币的投放，包括结构性宽松，宽货币到宽信用，到目前来看都很好地控制了节奏。

任泽平进一步指出，今年M2社融增速应该会温和的触底回升，意味着中国的经济大致会在年中触底，我们对全年的判断经济是前低后稳，但是我们没说前低后升，这跟我们的财政、货币政策是有关的。

03.

2019年8月：经济再下台阶

随着今年8月经济数据发布，任泽平发布了他最新的观点：

我们近期对经济形势和货币政策进行了前瞻性分析，并被一一验证。

6月份数据出来以后，市场一片“经济企稳”“企稳回升”“超预期”的声音，我们发布震撼全市场的报告《充分估计当前经济金融形势的严峻性》：近期的先行指标纷纷下滑，比如房地产销售、土地购置和资金来源回落，PMI订单和PMI出口订单下滑，一系列房地产融资收紧政策密集出台，而且经济金融结构正在趋于恶化。随后7月份经济金融数据全面回落。

年初经济暂时企稳，主要受去年底-今年初货币放松、财政资金提前拨付、5月贸易摩擦再度升级影响尚未显现、房地产“小阳春”、库存复苏周期等支撑。

但是，随着6-9月房地产融资密集收紧、房地产销售土地购置下滑、5-8月中美贸易摩擦升级、欧美主要经济体增长放缓、库存复苏周期已过等，我们维持2019年下半年-2020年上半年经济将再下台阶的判断，2019年下半年经济下行斜率较缓，但2020年上半年经济下行斜率较大。未来两年GDP增速将下降0.5个百分点左右。

政策建议：短期该降息了，长期该改革了

1、货币政策从观察期重回宽松，但这次是不一样的宽松，以温和的结构性宽松为主：资金的流向是“引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资”，主要是高端制造和新型基建，明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。将更多地依靠培育新的经济增长点、扩大消费、新型基础设施建设、城市群、一系列重大开放、金融供给侧改革等改革的办法来稳增长。

2、我们建议可以多次小幅调整LPR利率，减少利率调整对市场的冲击，同时可以根据实际效果及时进行微整。继续推动利率市场化向纵深发展，完善金融机构FTP定价机制，畅通短期利率向中长期利率传导机制。

3、对房地产的定调是“三稳”，不是“三松”也不是“三紧”，老成谋国是时间换空间，当前一方面要防止货币放水带来资产泡沫，另一方面也要防止主动刺破引发重大金融风险，用时间换空间、寻找新的经济增长点、扩大改革开放、调动地方政府和企业家积极性。

稳地价、稳房价、稳预期，利用时间窗口推住房制度改革和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。长效机制是我国房地产调控思路的重大改革，是一种结果导向的政策设计，主要有四个方面：

一是夯实城市主体责任，调控主体由中央变为地方，地方政府拥有更大的调控自主权，可从各地实际情况出发，在调控政策工具箱中自主地选择合适的调控政策组合，因地制宜、精准施策。

二是给地方金融、财税、土地等政策工具箱，中央进行考核和督查。每年初由地方给中央上报调控目标，实行月度监测、季度评定、年度考核。商品房价格、二手房价格、租金、地价指数尽量与CPI同步。

三是构建住房的市场体系和保障体系。解决居民住房问题，应该坚持“低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市场”。

四是加快房地产税立法，房地产税是从根源上应对土地财政、地价推升房价的策略。房地产调控将从以行政措施为主向综合施策转变，包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具。

4、放开市场准入，恢复企业家信心，激发新经济、服务业等新的经济增长点。认为中国投资饱和是伪命题，中国人均GDP仅9700美元，仅相当于美国的六分之一，而且东西部差异极大，因此投资空间巨大，但不是传统的铁公机，而是在新的投资领域：民生领域教育医疗仍十分短缺，科技创新领域重大基础性研发仍是短板，城市地上交通四通发达的同时城市地下管网建设仍十分落后——这些都需要公共政策重视，配上新的机制和新的开放。

5、货币财政政策主要是促进短期经济平稳运行，长期经济高质量增长根本上要靠改革开放，贸易战本质上是改革战：大规模减税降负降低企业居民负担、以更大决心更大勇气扩大新一轮开放、以竞争中性推动国企改革、以人地挂钩和金融稳定构建新住房制度体系、进行重大理论创新突破鼓舞民营经济信心、明确高质量考核并适当容错促进地方政府万马奔腾。

6、过去十年，地方政府、企业、居民不断加杠杆，空间已经有限。现在是到了中央政府加杠杆、转移杠杆的时候了，让微观主体轻装上阵。主要措施包括：大规模降低企业和居民税费；做实社保账户，提高居民社保水平，让居民安心消费；放开汽车、金融、电信、医疗等的行业管制；部分购买存在股权质押风险的企业债务；拿出一部分好资产进行混改等。

当务之急是调动地方政府和企业家积极性。比如以高质量发展考核激励地方政府、建立多层次资本市场改善中小企业融资等。现在要给地方官员新的激励机制，给民营企业家吃定心丸。

我们深信，经过改革转型洗礼之后的中国经济前景将更加光明。