重返河西
前一阵听朋友吐槽：他和同事都在物色新房，同样手握三百万元总价预算，同事在南开已实现所愿，而他仍在河西四处兜转。末了还留下一句话：今年南开市场的热闹劲，河西可真比不了。
暂且不论以此预算在南开置业的可能性。虽说近期南开各大地王扎堆造访，但单以今年前8个月的情况看，河西无论供求可都是优于南开的。也就是说，甩锅给“不够热闹”其实是一种错觉，市场上的“觅而不得”自然也另有原因。
01.
市场的错觉并非空穴来风，甚至不少业内仅凭直观感觉时也认为河西很低调。但实际上，今年前8个月河西区新建商品住宅新增供应建面约为62838平米，真要与南开比，还要高出逾10000平米；成交面积约为122169平米，这一项则要高出南开1倍之多。被冠以“不如南开热闹”，实属冤枉。
问题出在了“供求关系”上，为此我们调取了近年河西新建商品住宅统计。2012年之后全区供求比数据仅在2015年短暂突破过1，这得益于当时以新八大里板块为代表的集中开发潮；而后在2016年至2019年8月期间，河西区一直处在供不应求状态，尤其2018年供求比更出现了陡坡式下滑，仅有0.23。今年以来虽有个别全新项目补给市场，将供求比来回至0.51，也远不能为久旱的市场解渴。
2015-2019.8 河西新建商品住宅供求统计
这意味着，无论供求的绝对值水平如何起伏，河西长期以来都保持着紧张的供求关系，这或才是让求购者感知更深刻的那个层面。
“患寡”之后还有“患不均”。从当下河西各新房项目的地理分布看，以一条黑牛城道为界，南北两区间存在着明显的供应不均问题。比如今年供应突出的绿城诚园、御江臺等皆落位南区，且珠江道地块、新梅江起步区地块等也已悉数亮相。相较之下，北区“老城区”正面临供应荒，既有主力供应仅宾西路5号、天津湾海景文苑等，屈指可数，本就稀薄的市场出现了局部“真空”。
2019年1-8月河西新建商品住宅供求统计
当然，无差别的高门槛才是对我那朋友更加“致命”的打击。数据显示，2019年1-8月河西区新建商品住宅成交均价约37675元/平米，套均总价约440万元，单价与总价门槛均处在全市各区前列。且纵观市场上当前在售的项目，彼此间的价差也只是在很小区间内浮动，几无梯度可言。对于预算有限者来说，河西递出的这份价格列表，显然并不那么“友好”。
02.
行文至此，不免要“计较”朋友的那位同事是如何以三百万元预算在南开买到房子的。
在相似的市场背景下，两人均以居住为前提，希望实现市中心的置业突围。今年1-8月南开区新建商品住宅成交均价约40771元/平米，套均总价约490万元，甚至比河西还都要高出不少。但低总价购买力在南开得以落子的关键，在于其普遍高筑的置业门槛之外，仍有价格梯度的层次变化，更直白地说，来自居住型公寓的重启供应。对比南开已普遍接近500万元的成交套均价，此类产品约二三百万的价格，差价之大鲜明得有些刺眼。不过天津人真的对“公寓”出手，关键还得看“货能否对板”?
住宅与不同类型公寓的差异因素对比
与对公寓的传统认知不同，曾在天津楼市风靡一时、如今不再批建的居住型公寓虽算不上什么新物种，却实是目前为止更接近于住宅的产品。具体言之，除产权年限为50年外，其在水电费用、首付政策、新购税费、转手税费、落户与贷款政策上，皆与住宅无异。回望去年以来南开市场上对此类产品表现出的求购意愿，其背后揭示的是：居住型公寓与住宅相较，其间的“明显价差”与“相近产品权益”构建起了市区置业者的心理平衡点。
市场应尚未忘记，前几年河西也曾出现过一波“公寓求购热潮”，即新八大里板块城市型公寓。这种独属于该区域的特殊公寓类型，早在规划之初就被明确赋予民水民电、有燃气等类住宅属性。即便其在交易和产权性质上还需遵循酒店式公寓条款，但仍不妨碍市场给予积极反馈。由此可见，这类以居住为前提、趋近住宅权益的产品，在河西同样拥有着真实而旺盛的需求，只是伴随新八大里供应接近尾声，市场又重新归于平静。
03.
在前文提及的新增供应中，细心人会发现一个熟悉又遥远的名字“天津湾海景文苑”，这个已开发6年之久的项目令人意外之处，不仅是其尚有余力重启供应，还在于该轮供货正是居住型公寓。
实际上，在市场真正“发觉”该项目归来之时，海景文苑已于8月初低调完成了首开。监测数据显示，其在公开市场几乎无法寻到任何推广线索的情况下，开盘当天成交近120套，去化率达36%。
海景文苑居住型公寓鸟瞰效果图
鉴于居住型公寓一贯的市场表现，我们在走访中也有意识地对其首轮成交加以“深究”。因更多依赖于周边区域内的“口口相传”，海景文苑首开成交大多锁定为地缘客户，包括天津湾老业主重购、父母给孩子购置婚房、为老人就近居住置业、毕业生群体对小户型的品质刚需、古海道及大沽南路等周边旧房改善、看重海河资源的投资者等。
这明显与此前南开区居住型公寓项目首开时的成交构成颇为相似，其背后原因当然也基本相同，一方面由于片区内长期真空造成需求积压，一旦有所补给，即便推广“声量”无几，仍能迅速吸附需求；另一方面，则再次印证了“友好的价格”和“类住宅属性”间的平衡点，与市区自住型置业者形成了共振。
海景文苑居住型公寓效果图
据了解，此次海景文苑推出的居住型公寓产品由3栋高层公寓和两座二层裙楼组成，目前已是准现房状态。其中高层分别为两栋37层到顶、一栋42层到顶，合计974户。当前供应约60-120平米不等户型，根据首开情况其总价门槛已下探到180余万元。两座裙楼未来则计划进行商业招商，结合南侧D地块的综合体规划，旨在使项目站在老城区成熟居住氛围和生活配套之上，满足就近补给和休闲需要，进一步赋能居住改善与生活升级。
海景文苑居住型公寓实楼12层视野
作为河西区海河核心段的稀缺补给，从项目地理起源来看，海景文苑所处的天津湾，正是海河两岸综合开发改造规划中的第六节点。而作为天津湾十年收官之作的核心部分，此轮供应楼座的海河一线地利、部分户型可看海河等强互动关系，也与市场上居住型公寓因取地较早而更多占有城市核心资源的普遍优势如初一辙，这也是该类产品能够突破地缘、吸引更广泛置业者的又一要素。
河西高冷依旧
却总有割舍不下的
市区情结在发酵
一种重新核算生活的
机会与选择
也总有人能找到
居住的回归之路
【 END 】
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