2019年全国二手房市场回顾与未来展望

基价涵义

?基价来源于各地机构每月提交的城市月度存量房（二手房）市场数据，以物业分类基准价通过合理的算法计算得出。参与计算的区县物业范围为公寓小区，即不包含别墅和辅房

?北京、成都、广州、昆明、南昌、南京、厦门、上海、深圳、武汉、西安、郑州的价格为全市公寓住宅基价的平均值

?其他城市的价格为主城区公寓住宅基价平均值

全国房地产市场总结与判断

行政调控背景：2019年房地产市场调控政策趋紧，在坚持“房住不炒”的原则下，不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实房地产长效管理机制。各地调控在遵循大方向的情况下进一步深化，“因城施策，分类指导”，抑制投机性购房，房地产市场以稳为主。预计2020年调控政策仍将持续，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将全面提速，遏制房地产泡沫化倾向。

土地政策背景：2019年上半年土地市场有所回暖，部分宗地刷新楼面均价，土地流拍率仅为4.8%；下半年随着各类调控政策作用的显现，土地市场呈降温趋势。2019年，宅地供应小幅增长，溢价率持平，土地市场总体保持理性。十三届全国人大常委会表决通过《土地管理法》（修正案），允许农村集体经营性建设用地入市，拓宽城市用地供给渠道，预计2020年土地供应或迎新格局。

房地产融资环境：目前外部环境复杂严峻，国内经济下行压力加大，下半年央行改革和完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，实施普遍降准和定向降准，但对房地产市场影响有限，市场金融监管持续从严，严控资金违规流入房地产市场，行业融资渠道紧缩，房地产投资增速边际放缓。预计2020年基建和制造业投资持续发力，货币政策适度宽松，在不将房地产作为短期刺激经济的背景下，房地产融资监管将持续严苛。

2020年判断：

一、房地产市场将持续承压

（1）2019年出台的房地产调控政策数量创新高，预计2020年调控政策放松的可能性较小，房地产市场将以“稳”为主，房地产开发投资或将低速增长。

（2）目前商品房总体供应在不断增加，但去化速率逐渐下滑，销售面积增速远不及新开工面积增速，加上大多开工项目即将竣工，预计2020年商品房存量将回升，房地产市场面临一定的去化压力。

（3）由于资金端紧缩，金融监管力度加大，房企将面临较大的资金压力，大型房企可凭借自身优势扩大业务规模，中小型房企则面临僵局，行业洗牌加剧。

二、城市群分化，差异显现

（1）京津冀城市群政策调控较为严苛，当前面临一定的调整压力，北京、天津房地产市场有所降温，京津翼实现区域内联动调控，河北省房地产市场大涨的可能较小，预计2020年京津冀城市群或将稳中有降。

（2）长江中游城市群和成渝城市群市场需求还有进一步的释放空间，供过于求，市场稍显疲软；在“因城施策”的背景下，部分城市在人才住房和公积金政策方面做出调整，加上城镇化的快速推进，预计2020年长江中游城市群和成渝城市群稳中略有升降。

（3）随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》的出台，粤港澳地区和长三角城市群迎来利好，区域产业发展和政策倾斜会吸引更多的购房需求。粤港澳地区供应不足，需求上涨，长三角地区供需端下滑，预计2020年粤港澳地区市场小幅上涨，但涨幅有限，长三角城市群市场企稳。

全国二手房基价解析

截至2019年底，中估联数据中心基价上线的城市共243个，我们选取其中112个重点城市进行基价数据发布。

本月中央经济工作会议重申“房住不炒”，落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制；在“一城一策”背景下，多地楼市政策微调，“四限”政策仍未放松；部分房企年底为冲业绩和回笼资金，增加打折促销力度，加大推盘节奏，二手房价格回落。

12月全国重点城市的二手房基价环比涨幅接近零点，下降至0.01%，涨幅较上月回落0.24个百分点。全国涨幅最大的城市为金昌，涨幅达6.28%，降幅最大的为张家口，环比下降4.12%。

其中一线城市平均环比小幅上涨0.16%，二线和三线城市平均环比分别下跌0.11%和0.01%。

全国二手房市场基价环比走势：2019年上半年行政调控较为宽松，市场预期有所改善，市场出现回暖，下半年在不将房地产作为短期刺激经济的手段下，各类调控政策升级，随着政策作用的显现，市场明显降温，二手房基价环比涨幅收窄。其中，一线城市二手房市场基价环比总体保持小幅上涨态势，二线城市二手房市场基价环比先升后降，三四线城市二手房市场基价环比波动式下降。

关键字：2019年部分重点城市二手房基价走势图

一线城市二手房基价走势

二线部分重点城市二手房基价走势

三四线部分重点城市二手房基价走势

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