最近，松江泗泾板块火了。不是因为出现了爆款楼盘、也不是被规划利好引爆，而是源于两幅纯宅地，和它们下降了的楼板价！
2019年12月10日，备受关注的松江区泗泾镇SJSB0003单元11-01号地块和松江区泗泾镇SJSB0003单元17-01号地块迎来了投标截止及开标、评标活动。虽然上海土地市场官方网站暂未公示定标结果，但招商蛇口和华发两大房企已经迫不及待官宣：表示分别竞得11-01号地块和17-01号地块。
1、楼板价回到四年前 相比“地王”邻居便宜了一半
首先，回顾一下近年来松江泗泾板块地价。
2015年10月10日：同济竞得05-04号地块，楼板价20531元/㎡
2016年5月11日：格力竞得10-05号地块，楼板价37675元/㎡
2016年5月11日：融创竞得12-01号地块，楼板价38291元/㎡
2019年12月10日：招商蛇口竞得11-01地块，楼板价21500元/㎡
2019年12月10日：华发竞得17-01地块，楼板价21000元/㎡
这样对比下来，11-01地块和17-01地块的性价比之高非常明显，楼板价接近四年前同济所拿地块的价格。相比邻居格力和融创地块，楼板价只占这两个“地王”楼板价的55%左右，几乎便宜了一半！
而从地理位置来看，除了2015年出让的同济地块距离地铁相对较远外，其余地块与9号线泗泾站的直线距离均在600-800米。
17-01地块2019年12月实景
2、泗泾曾经的“地王”们现状如何？
2015年，同济地块也是彼时的“地王”。20531元/㎡的楼板价只比同期在售新房均价低一点，是同济以70%的高溢价率从众多房企手中抢下的。高价拿地之后，同济开发速度比较慢，一直到2016年8月才公示规划方案，即后来的同济晶萃。
同济晶萃以高低配形式布局，2018年首开别墅，叠墅均价4.5万/㎡，联排均价5.6万/㎡。当前项目无房源在售，预计后期加推洋房。
看样子，同济晶萃还在等待，等待合适的时机推出后续房源。
同济的泗泾“地王”地位保持了大半年，直到格力的出现。
格力地块楼板价37675元/㎡，高于当时周边新房价格，是典型的“面粉”贵过“面包”现象。项目拿地14个之后才公示地块设计方案，至今3年半的时间依旧没有勇气开盘。
建设进度也是不紧不慢，项目现场施工铭牌显示预计2020年3月底竣工。
格力的“地王”记录，仅仅保持了半天。接棒者，是融创。
就在格力拿地当天，融创即以38291元/㎡的楼板价拿下了相邻地块。融创拿地之后快马加鞭迅速动工，打造了融创壹号公馆，于2018年年底开盘，一次性推出所有房源，均为小高层住宅，均价4.8万/㎡，项目迅速售罄。
回首这两幅“地王”诞生之时，各界都在议论，未来这两幅地块将带领着泗泾房价将冲破6万/㎡。如今，格力“地王”不急着开盘、融创“地王”卖完了。而泗泾房价，并没有冲破6万/㎡。
都说旧“地王”要等新“地王”来解套。
但是，三年多以来，融创项目一直保持着泗泾“地王”记录，未来不知道还会站岗多久…
不过好在融创项目已经含着泪以4.8万/㎡的价格卖完了，也许更焦急的是还未入市的格力项目。
泗泾“地王”现状是上海不少2016-2017年度诞生的“地王”们现状的缩影，而他们也都面临着后续低价拿地项目入市所带来的挑战和冲击。
3、泗泾有什么？泗泾缺什么？
泗泾东临九亭、西接佘山，是松江距离市区较近的板块，也是松江房地产开发比较集中的板块。也许十多年前，泗泾最先让人想到的是泗泾古镇，但是现在，泗泾最大的特色就是近郊区域中典型的刚需盘聚集地。这里汇聚着金地、保利、建发、绿地等众多知名房企的项目。
交通上，轨交9号线横穿泗泾板块，从泗泾站出发，9站可达徐家汇。不过众所周知，9号线客流压力非常大，在泗泾，排队进站或限流是常见的事！
商业方面，多分布于泗泾地铁站以南，如开业较早的三湘商业广场，近年来开业的保利悦活荟和绿地云坊天商业。而北区，当前几乎没有商业。
北区优势在于有医院、学校等公共设施。泗泾医院和一座规划中的康复医院均位于北区。
教育资源方面，在招商蛇口11-01地块以西，新建了泗泾祥泽幼儿园；华发17-01地块以南，也新建了泗泾横港幼儿园，预计2019年12月底竣工。横港幼儿园南侧，还规划建24班初中和27班高中。
4、未来泗泾主场看泗泾站北区
回到这张图，从松江区泗泾镇SJSB0003单元控制性详细规划中可以看到，泗泾站以南的区域发展基本已饱和，可供开发的仅有建发玖珑湾和金地自在城三期中间的地块。
而泗泾站北区，则规划了08-01、13-01、14-01、17-07等纯宅地，容积率分别为1.8、2.0、2.0、2.5，由此可见，未来北区还将建一大批住宅项目，且可能以高层住宅产品为主。（这无疑增加了9号线未来的交通压力。）
值得期待的是，北区紧邻地铁站的地方规划了约9万方的商业，未来将极大改善北区商业匮乏的现状。
早在泗泾11-01地块和17-01地块挂牌之时，大家就纷纷猜测这两幅地块会不会底价出让。如今，恭喜招商蛇口和华发，底价竞得这两幅地块，极大降低了开发成本，可以更加从容地利用好这片土地为泗泾带来更好的作品。
据上海土地市场的中标候选人公示显示，华发不仅成功竞得了17-01这幅总价超27亿的地块，还是11-01地块顺位第2位的候选人。由此看来，华发对于泗泾非常看好，且势在必得。
日前，招商蛇口和华发共同打造的金山枫泾项目正式揭晓案名。未来，这两大房企是否会在泗泾再度携手呢？
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