过去两年在"租售并举"的政策背景下，长租公寓有了较快的发展，以看似暴利的姿态，吸引了众多企业及各路资本涌入。但就像所有经历"野蛮生长"的行业一样，随之而来的暴雷席卷而来。而从"野蛮生长"到尘埃落定的"洗牌"阶段，长租公寓仅用了短短两年时间。
如今，长租公寓逐渐走向规范化和寡头时代，长租公寓究竟该如何去伪存真、健康发展？住房租赁市场又该从何处发力以满足城市更新的需求？今天请到华住集团旗下城家公寓总经理蒋卫东，全面解读长租公寓的规模与效益，聊一聊关于长租公寓的发展方向和差异化竞争，他们又有着怎样的破局之道？
问：能介绍一下目前城家公寓的发展状况及今年的发展目标吗？
蒋卫东：去年年会上我讲了一句话，我说此时此刻很多同行还可能还在想着生存问题，但我们不太一样，我们要想着如何把公司做大做强，我想这能概括城家公寓目前的发展状况。
总体而言，城家公寓业绩做得很好，今年我们的目标是XXXX。
问：城家公寓有什么独特的优势吗？
首先，正规化，从着装到话术，让每一个来城家公寓的人会感受到城家公寓的正规化；其次，管理的细微化，括一些物品的归置整洁清洁，甚至损坏的维护，甚至空气的味道，我们都有一套标准的体系要求。举例而言，我们的保洁会在打扫完之后，有意识的做一些香薰的东西，你就会感觉，这里的味道比较好闻。
问：城家公寓曾提出2018年的目标就是全面的单店赢利，能否分享一下其中的几个关键因素？
我们单店盈利实现了，但也很辛苦，做得非常辛苦。关键因素主要依靠产品溢价、服务溢价、运营溢价等几个方面。第一，我们比较收敛，有底线，不参与恶心竞争；第二，物业的成本控制；第三，我们设计出能够溢价的产品，长短租、一起租等产品；第四，运营成本的控制。第五：华住集团的品质和品牌的性价比，是比较受认可的，对我们也是一个品牌辐射。
问：长租公寓行业盈利水平如何？
这个行业本身它的盈利水平是不高，就是我们而言，我们盈利水平不高也不高。反过来说居住行业是过日子的，不是买一个奢侈品，盈利水平太高，恐怕也是不对的.
问：您怎么看待去年下半年长租公寓行业连续曝出的负面新闻？对行业发展会有什么影响？
甲醛在整个中国的家装是一直存在的问题，老百姓自己装修的房子也会有甲醛，但是长租公寓暴雷，一个方面让所有老百姓都认识到一个甲醛的问题，才能更好的重视起来。另一个方面也给长租公寓打造品牌提供了一次机会，从这个意义上说的话，甲醛事件的爆发也可以说是一个积极的事情，也就说明就是整个消费群和和产品的给予方都都是主动或者被动地注意到这个问题，并且对这个问题加以专注和解决。我这是给我们大家提供一次机会，也是给整个行业提供了一次自我进步的机会，因为归根结底，我们是要给消费者提供没有甲醛的居住环境的。
另外，我认为，暴雷才刚刚开始，因为这个行业很多盈利模式我是没看懂，但我相信做生意既任何一个企业它还是以盈利为目的，如果一个企业不能盈利，又没有外部资金的注入，做一单亏一单却还在扩大规模，在一个盈利能力较低的环境里一味追求资本的扩张，一定会暴雷的。
问：长租公寓装修污染问题，城家公寓是如何解决的呢？
第一，从源头着手，我们对每一个原材料我们有一个网评标准；第二，防止生产过程中产生新的甲醛，比如我用的每一个材料都是合格的的，放到一起合格东西太多了，加在一起，它就结果是超量，种情如果这种情况发生，我们就要积极的进行甲醛治理。
问：您曾指出公寓智能化已是行业趋势，2019年城家公寓将在公寓智能化方面有什么新的突破或者发展规划吗？
公寓是一个新生活的缩影，所以一些智能化的东西植入还会继续下去，城家公寓在这一点不落后于同行，并且保持着对先进理念的尝试。
我们在上海江桥做了一个叫产品研发中心的地方，在那个里面就把我们最新的产品和理念进行实施在"模拟房子"里，类似于汽车里的概念车，智能化公寓也要满足智能化的理念，在实验房子里先试验一遍，先来体验，再去生产。
问：我们知道房企一直在加大对长租公寓的投资力度，城家公寓在与房企合作方面有什么成功案例，或者长期规划么？合作模式是什么样的？
一些开发商、园区等等相继找我们合作，或者合资，我们也设立了渠道部，主要就是针对园区开发商，甚至一些政府机构，对他们的运营需求我们进行输出。比如，在北京我们可能是跟一些村集体做的一些比较大的园区。上海的松江地区，我们做了一个比较大的社区，一千多间房，然后类似的这些社区，我们在其他城市也在布局。
合作模式，从重到轻都有，从合作管理到，比托管重一点就是加盟，对一些优质资产我们会考虑持有。
问：国家新近出台了新的城市化政策，对于城市发展、都市圈定位、户口政策等都有比较大的变化，不知道城家对此怎么看待的？新政又会对长租公寓市场有哪些影响？
长租公寓其实从最近几年来都一直在国家政策的影响之下发展，也是对我们怀着被鼓励的心，是城市更新很重要的参与者。为年轻人提供品质化的居住。顺势而为是我们的追求，归根结底还要把竞争优势发挥出来。
问：大湾区最近十分火热，城家公寓是否有相应的布局规划？
深圳长期是我们的战略重点之一，我们都提前布局了，未来大湾区的圈扩大了之后，实际上它的经济热点，具体要看本地的就业，长租公寓本身也是一个区域性的产业，我们会在大湾区选择需求更大的地方来发力。
问：您认为公墓REITs推出将对公寓行业产生哪些影响？城家公寓会如何应对？
会是一个很好的影响，REITs推出之后资金成本会下降，对一些优质物业的持有能力会加强，整个社会也需要公墓REITs的出现，只有长期物业持有出现，才有更好的服务。
城家公寓正在进行一些资产的积累，已经收购了一些正在改造，我们就是要形成自己的资产的包裹。
问：在西安的布局是怎么样的？会扩大份额嘛？
强二线城市会持续关注，时间点不好说，但我们会等待，数据测算比较合适就会进入。原始房租，加上你的装修的投入以及管理费用，这三笔钱都必须能够收回来，市场才是健康的，
问：在西安谈城市更新，您认为最需要更新的是什么？
城市更新归根结底是产业更新。离开产业，只凭外表你全部"刷白"了，过几年也就"黑"了。芝加哥的崛起到国内天津港的崛起，杭州的崛起，这些城市之所以崛起还是有某些产业的发展。
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