地方调控政策放松比市场预期来得早，信号意义大于实效

昨日山东菏泽宣布放松调控，明确提出取消新购住房限制转让措施、降低市区商品房预售资金监管额度等措施，成为首个取消限售的城市。今日菏泽住建部紧急发声，取消限售是根据当地情况制定的政策，没想到引起这么大的关注，正在开会研究。虽然市场各方普遍预期：在宏观经济下行压力加大和中美贸易争端加剧的大背景下，各地楼市调控政策微调概率增大。所以，山东省菏泽市“取消限售”出台时间大大早于各方预期，才能一石激起千层浪。是否预示着新一轮放松调控潮将至？房地产市场是否将出现销售转暖行情？

三四线去化率持续走低市场快速转冷菏泽等购买力透支需求断层

长期以来，三四线城市乃是楼市成交主力，市场占有率长期保持在70%左右。不过，2018年下半年三四线房地产市场明显转冷，CRIC调研数据显示，三四线在售项目去化率持续走低，去化率由6月份83%降至三季度50%，11月份进一步回调至33%，多数三四线项目已然陷入去化困难的窠臼。

就菏泽而言，堪称三四线城市的典型，前期房价上涨过快，市场购买力难免透支，购房者观望情绪愈加浓重。值得一提的是，山东乃是近几年全国棚改规模第一大省，菏泽却是山东省内棚改规模第一大城市，棚改开工量明显高于省内其他城市。随着棚改政策有所调整，房价上涨压力大的城市，更多采用就地或异地还建的方式，而非货币化补偿，菏泽市场难免出现需求断层；并且，菏泽市场在售项目众多，不完全统计数据显示，中心城区在售项目接近100个，虽然常住人口近900万人，但居民收入普遍较低且增幅缓慢，购房支付能力捉襟见肘、制约需求增长，市场供过于求压力显现。

调控政策微调也在预期之中房住不炒、因城施策的主基调不变

而从近期管理层表态来看，因城施策、一城一策的政策主基调未变。一方面，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市，调控政策难言实质性转向，有望贯穿更长的时间周期。另一方面，商品住房库存量较大的城市，调控政策或将有所松绑，甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性，以期加快库存去化。我们认为未来政策走向并非全国一盘棋，而是将更多的政策自主权下放给地方政府，政策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。 

另外，“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转，意即在支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。随着下半年房地产市场显著降温，调控政策微调也在预期之中。譬如，此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响，后期可能会有所调整，以保证居民的合理住房消费。

库存压力大的城市或将跟进松绑调控地方将根据市场实际做调整

菏泽取消限售已然打响2018年放松调控第一枪，或将引发跟风效应，放松调控将向更多城市蔓延。尤其是那些库存压力较大的三四线城市，或将跟进松绑调控，以便支持市民自住以及改善性购房需求，更好地实现库存去化。2018年以来中央定调呈现三阶段变化：3月两会重申“房住不炒”政策主基调，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。联系到菏泽率先取消限售，预示着调控政策或将实质性转向，新一轮放松调控潮将至。具体政策措施，地方政府将有更多的自主权，以便根据各城市实际情况做针对性的调整。 

取消限售恐难扭转三四线市场下滑之势2019年市场仍存较大下行压力

表面上看，取消限售将释放松绑调控信号，有助于缓解市场观望情绪。不过，基于三四线城市供求关系逆转、市场购买力不足的事实，房价上涨预期戛然而止，赚钱效应现已消失，部分三四线房价更是率先步入下降通道。而在买涨不买跌的心理作用下，取消限售实难刺激尚在观望的购房群体加速入市，更不足以扭转三四线城市市场下滑趋势，预计三四线楼市成交量将持续低位运行。受供求关系逆转、购买力透支等多方面因素影响，2019年房地产市场依旧面临较大的下行压力，市场真正压力或将集中在2019年上半年，楼市成交量步入负增长区间已是大概率事件。

综合而言，尽管市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑，但2018年底菏泽率先打响取消限售第一枪，还是完全出乎市场预料之外。短期内，取消限售对于房地产市场利好程度有限，市场较难出现反转行情，房价大涨之说更是无从谈起。