壹周楼市｜第36周：“金九”惨淡开局，各线成交普降 ；央行降准

【本周视点】“金九”惨淡开局，各线城市成交普降

2019年第36周，CRIC监测的十个重点城市取得预售证291.79万平方米，环比下降14%。“金九”惨淡开局，各线城市成交量环比全线回落。其中，一线城市仅深圳环比增7%，北京、上海和广州环比跌幅都在40%附近。二线城市成交量小幅回落，但各城市市场持续分化，南宁、杭州等成交明显放量，环比实现翻番，长沙市场寒潮突袭，成交量环比腰斩。三四线城市成交量转升为降，连云港、泰安等房企积极供货营销抢收业绩，成交量持续提升，江门、东营等“金九”褪色，成交量环比跌幅超60%，市场观望情绪愈加浓重。

【本周关注】

Ø 央行：降准释放长期资金约9000亿；

Ø 国务院：地方专项债资金不得用于土储和房地产相关领域；

Ø 上海：银保监局要求辖内信托公司报备新增地产及通道业务；

Ø 安徽：启动房地产开发企业信用“红黑名单”制度；

Ø 无锡：毕业生就业报到取消 户口转入“一单即迁”；

Ø 南京：“拿地即开工”成为现实；

Ø 南宁：商业用房及城中村改造产业用地可改建租赁房。

【政策解读】

Ø 政策——央行降准释放长期资金约9000亿

本周，央行降准释放长期资金约9000亿；国务院明令地方专项债资金不得用于土储和房地产相关领域；上海银保监局要求辖内信托公司报备新增地产及通道业务；安徽启动房地产开发企业信用“红黑名单”制度；无锡毕业生就业报到取消 户口转入“一单即迁”；南京“拿地即开工”成为现实；南宁商业用房及城中村改造产业用地可改建租赁房。

我们认为此次降准已在预期之中，信贷环境整体趋向宽松，预计LPR利率中枢大概率将进一步下移。不过，房地产信贷政策将适度收紧，且恐将执行窗口指导。一方面，房企融资收紧常态化，且有愈演愈烈之势。另一方面，居民房贷业务大幅缩量，短期内房贷利率大概率将继续向上调整。受制于信贷政策适度收紧，其对房地产市场利好程度有限，即使“金九银十”传统销售旺季，市场也较难出现全面反转行情，成交量整体回升幅度着实有限。

【成交概览】

2019年第36周，各线城市成交指数全线回落。其中，一线城市成交指数为134.01，环比下降73.31点；二线城市成交指数为539.73，环比下降6.61点；三四线城市成交指数为41.95，环比下降9.14点。

一线城市：除深圳环比增加7.04%之外，其余城市环比皆降，广州跌幅最大，环比减少42.73%。

二线城市：成交量环比微降，但各城市市场持续分化，南宁环比涨幅最高达226.46%，长沙环比跌幅最大，环比下降58.77%。

三四线城市：成交量转升为降，环比涨幅最大的是扬州，环比上升245.53%；环比跌幅最大的是江门，环比下跌83.41%。

【供应概览】

2019年第36周，CRIC监测的十一个重点城市取得预售证291.79万m²，环比下降14%，获预售证最多的城市为武汉，预售证面积达81.05万m²。

【土地成交】

2019年36周，重点监测城市本周土地市场成交总建筑面积环比下降14%至1164万平方米，同比则大增了76%；成交金额也随之下降，环比下跌了二成至588亿元；受三四线占比再度回升影响，地价也呈现下降趋势，但仍然保持在5000元/平方米以上，平均楼板价为5050元/平方米，同比增加了11%。

分能级来看。一线城市本周仅有广州和上海有土地成交；上海的成交量最大，总建面为73万平方米，共成交7宗地，分别位于静安、浦东新区、青浦、金山和松江，其中静安成交了一宗商办用地，成交楼板价高达65749元/平方米，刷新了上海商办地块的成交单价纪录，浦东新区出让的地块同样颇具看点，位于张江科学城的核心区位优势以及规划利好使得这宗地的起拍价就创下今年来上海成交总价纪录，最终由陆家嘴集团底价摘得；广州成交的3幅地则均位于增城区，由新世界、珠江实业和华侨城等三家房企以60亿元的总价分食。二线城市中成交量最大的是天津，成交体量达163万平方米，共计成交13宗地，基本以底价成交为主，成交区域集中在外环外，招商蛇口、中海等均有布局；结合溢价率来看，本周溢价率超过10%的城市仅有武汉、长沙和西安，其中仅成交1宗宅地的西安溢价率最高，达到107%，武汉和长沙的溢价率则都在14%左右，整体溢价率仍维持在较低水平。重点监测的三四线城市成交区域仍然集中在江浙一带，启东、常州等城市的成交量相对较大；大湾区城市佛山共有3宗地出让，但仅成交了2宗小体量的商住地块，而位于禅城区的商住地由于未达保密地价而遭遇流拍。

【周数据表】